Agribank Chợ Lớn: Đã "cải lùi" giá đất như thế nào?

Màn “độc hành” đấu giá 8 lần dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4

Do không có khả năng trả nợ nên ngày 12/6/2014, Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn đã ký Biên bản thỏa thuận về việc xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ của Công ty Thiên Phú. Agribank Chợ Lớn và Công ty Nam Sài Gòn đã định giá tài sản thế chấp của Công ty Thiên Phú cho các hợp đồng tín dụng từ năm 2003 đến năm 2011 để bán đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4. 

Tại dự án khu dân cư Mỹ Phước 4, theo kết luận của Thanh tra Bộ Tư pháp, ngày 2/4/2014, Công ty Cổ phần thẩm định giá và tư vấn Quốc tế Chứng thư thẩm định giá số 308B/2014/CT-VALUCO, quyền sử dụng đất dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 có giá là 208, 019 tỷ đồng. Trong đó, Khu A (137.389m2) - 104,415 tỷ đồng; Khu B (221351,3m2) – 103,603 tỷ đồng (Khu B1 (45854,4m2) – 23,752 tỷ đồng; Khu B2 (175496,9m2) – 79,851 tỷ đồng). Giá khởi điểm để đưa ra thông báo bán đấu giá bằng số tiền theo chứng thư thẩm định.

Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì Khu B1, B2 của Mỹ Phước 4 phải qua 8 lần đấu giá mới thành công, Công ty Nam Sài Gòn chỉ giải thích “không có khách hàng đăng ký tham gia đấu giá”.

Điều đáng nói, mặc dù mỗi lần đấu giá tài sản chỉ cách nhau ít tháng nhưng Agribank Chợ Lớn và Nam Sài Gòn vẫn quyết định tới 4 lần giảm giá đất so với giá khởi điểm trước đó, từ 10% tới 9 - 6 - 3% ở các lần đấu giá thứ 2, 4, 7, 8.

Chỉ đến khi Agribank Chợ Lớn và Công ty Nam Sài Gòn đấu giá lần thứ 8 chung một lô (không tách rời) khu B1 và B2 Mỹ Phước 4 và còn 75% giá trị so với lần định giá đầu tiên, tương ứng 77 tỷ đồng thì mới có một khách hàng - Công ty TNHH Địa ốc Thuận Lợi (gọi tắt Công ty Thuận Lợi) nộp đơn đăng ký tham gia.

Công ty Thuận Lợi này đã trúng đấu giá đất theo đúng tiêu chuẩn và mong muốn của các bên kiểm soát tài sản. Mặc dù, Công ty Thuận Lợi chỉ trả giá bằng giá mà sau khi đã được Agribank Chợ Lớn đồng ý cho giảm tới 4 lần – 77 tỷ đồng. Từ đó, công ty Thuận Lợi đã mua được 2 lô đất dự án với giá hời, giảm tới 26,603 tỷ đồng so với giá theo Chứng thư thẩm định ban đầu là 103,603 tỷ đồng.

Chưa hết, trong quá trình đấu giá, diện tích đất của dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 còn bị "biến hóa" nhiều lần lên tới hàng nghìn m2 đất chỉ vì “do thiếu sót, nhầm lẫn và lỗi đánh máy của một số người soạn thảo văn bản”.

Cụ thể, tổng diện tích thực của dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 là 355.918,59m2. Nhưng lần đấu giá lần thứ nhất, trong thông báo báo bán đấu giá số 26/TB-BG của Công ty Nam Sài Gòn vào ngày 19/6/2014, diện tích đất đã được đẻ thêm chóng mặt, lên tới hàng nghìn m2, cụ thể là 2.821,71m2.

Trong lần đấu giá thứ 2, bất ngờ là theo Chứng thư thẩm định giá số 308B nói trên thì Khu B1 có diện tích 45.854,4 m2 nhưng lại được giảm 503 m2 khi đấu giá lại.

Còn tại cuộc đấu giá tài sản lần thứ 8, theo Chứng thư thẩm định giá lúc đầu và Thông báo đấu giá số 55/TB-ĐG ngày 01/9/2015 thì tổng diện tích đất Khu B (ghi chú: gồm B1và B2) Dự án Mỹ Phước 4 được đấu giá là 221.351,3 m2, còn theo Biên bản đấu giá ngày 9/10/2015 và Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ngày 16/10/2015 được công chứng thì diện tích đất đấu giá còn lại chỉ là 218.529,5 m2, chênh lệch nhau 2.821,8 m2.

"Kịch bản lặp lại"

Trong quá trình “siết nợ”, Agribank Chợ Lớn không chỉ đấu giá tài sản khu dân cư Mỹ Phước 4 mà đơn vị này còn đấu giá dự án khu dân cư Cầu Đò, tại xã An Điền (huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương) có tích quyền sử dụng đất là 465.620,4m2, đơn giá là 350.000đ/m2, tổng giá trị là 162,967 tỷ đồng.

Dự án khu dân cư Cầu Đò có hai phần diện tích đất: diện tích đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là 178.359,5m2 và diện tích đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là 287.260,6m2. Agribank Chợ Lớn và Nam Sài Gòn đã phải tổ chức hai lần đấu giá mới thành công. Nguyên nhân giống như Mỹ Phước 4, cũng “không có khách hàng tham gia đấu giá”.

Chỉ đến lần đấu giá tài sản lần thứ 2 (bao gồm cả Khu A dự án Mỹ Phước 4) bán chung 1 lô với giá khởi điểm mới là 232,186 tỷ đồng (Cầu Đò giảm 10% còn 146,670 tỷ đồng, Mỹ Phước 4 giảm 9% còn 85,516 tỷ đồng) thì các bên có liên quan mới tìm được khách hàng duy nhất là Công ty Thuận Lợi – đơn vị đã trúng Mỹ Phước 4.

Đến 8h30 ngày 5/12/2014, Công ty Nam Sài Gòn tổ chức đấu giá thành tài sản là Dự án khu dân cư Cầu Đỏ và khu A Khu dân cư Mỹ Phước 4. Sau một lần trả giá, người trả giá duy nhất và bằng giá khởi điểm là Công ty Thuận Lợi với giá 232,186 tỷ đồng và đã trúng đấu.

Trong các Biên bản đấu giá các quyền sử dụng đất nói trên đều có nội dung: “Lưu ý: Đối với đất giao thông và đất công trình công cộng không tiến hành bán đấu giá tài sản, chỉ tiến hành bàn giao theo quy định pháp luật”, nhưng việc đấu giá tài sản với giá khởi điểm theo các Chứng thư thẩm định lại giá bao gồm cả giá trị các quyền sử dụng đất Nhà nước. Điều này đã vi phạm quy định Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013.

Theo các Biên bản thanh lý Hợp đồng dịch vụ đấu giá ngày 27/4/2016 và ngày 22/5/2017 cho thấy, chi phí đấu giá tài sản là Khu B1 và B2 – Dự án Mỹ Phước 4 là 209.825.000 đồng; Chi phí đấu giá KDC Cầu Đò và Khu A – Dự án Mỹ Phước 4 là 315.630.304 đồng.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Agribank Chợ Lớn thì khoản mà Agribank Chợ Lớn trừ trong số tiền thu từ việc đấu giá tài sản lại là chi phí đấu giá tài sản Khu B1 và B2 – Dự án Mỹ Phước 4 với số tiền 227,425 triệu đồng (tăng 17,6 triệu đồng) so với Biên bản thanh lý hợp đồng; Chi phí đấu giá KDC Cầu Đò và Khu A- Dự án Mỹ Phước 4 là 555,626 triệu đồng (tăng 209,825 triệu đồng), so với Biên bản thanh lý hợp đồng.

Một điều đáng lưu ý, Công ty Nam Sài Gòn chỉ mới được thành lập vào năm 2013, trước một năm Agribank Chợ Lớn tìm đơn vị để tổ chức đấu giá. Chủ tịch HĐQT của công ty là ông Nguyễn Việt Hưng, nắm giữ 76% cổ phần. Tuy nhiên, ông Hưng cũng là người giữ chức Trưởng phòng Pháp chế, Phó trưởng phòng Hành chính nhân sự Agribank Chợ Lớn.

Đi kèm thao tác "cải lùi" giá đất

Bằng kinh nghiệm định giá tài sản “khác lạ” của mình, Agribank Chợ Lớn và Công ty Nam Sài Gòn đã có những thao tác "cải lùi" và công nhận đất dự án của Việt Nam bị giảm giá trị sau 10 năm.

Chỉ tính riêng dự án Mỹ Phước 4, vào năm 2003, Agribank Chợ Lớn đã ký các hợp đồng tín dụng cho Công ty Thiên Phú vay với tổng số tiền là 294 tỷ đồng (sau quy đổi cả vàng), tương ứng với tổng diện tích là 35,5ha. Chia bình quân, giá đất sẽ là 828.062,9 đồng/m2. Như vậy, Agribank Chợ Lớn đã đồng ý giá đất trong hợp đồng vay khoảng hơn 1 triệu đồng/m2.

Nhưng hơn 10 năm sau, vào năm 2014, Agribank Chợ Lớn đồng ý với mức giá mà Công ty Nam Sài Gòn đã thẩm định lại là 208,019 tỷ, tương đương 585.300,5/m2 rồi quyết định đem đi đấu giá. Sau 8 lần đấu giá, cuối cùng đất dự án Mỹ Phước 4 đã về tay Công ty Thuận Lợi, khi mà thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khủng hoảng và đã phục hồi tốt thì Agribank Chợ Lớn lại định giá đất bị tụt lùi so với năm 2003, cụ thể giá đất lại giảm 25%.

Đây chính là một trong những điều khó tin nhất trong vụ sai phạm này và không có trong kết luận của Thanh tra Bộ Tư pháp.