3 tháng cuối năm, thị trường bất động sản diễn biến ra sao?

Thị trường “đi ngang” 3 tháng cuối năm

Với vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nhiều ngành nghề phát triển, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng kinh tế của cả nước, thị trường bất động sản đang nhận được sự quan tâm lớn từ các cơ quan đầu ngành, nhiều “nút thắt” về nguồn vốn, nguồn cung, hành lang pháp lý đang dần được tháo gỡ. 

Đơn cử như Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ với rất nhiều giải pháp cụ thể nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh. Đặc biệt, Chỉ thị 13 tập trung đưa ra các giải pháp cho 2 nội dung quan trọng là hoàn thiện hệ thống pháp luật và các giải pháp tháo gỡ thủ tục đầu tư tăng nguồn cung cho thị trường.

Về phía nguồn vốn, từ đầu tháng 9, nhiều chính sách mới về tín dụng có chiều hướng tích cực cũng được thông qua. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đã cấp thêm hạn mức tín dụng đối với một số ngân hàng, dao động trong khoảng từ 0,7 - 4%. Chưa kể, Ngân hàng Nhà nước đã thông báo áp dụng lãi suất điều hành mới, tăng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 4% lên 5%/năm. Hàng loạt ngân hàng thương mại cũng tăng biểu lãi suất huy động ngắn hạn. 

Ngoài ra, mới đây Nghị định 65 sửa đổi bổ sung quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã được ban hành, trong đó quy định rõ trong mục đích phát hành họ được phép cơ cấu lại nợ miễn là đảm bảo tuân thủ pháp luật, đảm bảo nghĩa vụ nợ vay với trái chủ. 

Việc ban hành các chính sách nhằm giải quyết những điểm nghẽn của thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực giúp cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân dễ dàng tham gia thị trường, đẩy mạnh các hoạt động mua – bán, đưa thị trường bất động sản phát triển sôi động.

Tuy nhiên, nhìn nhận một cách thực tế, thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn khó khăn, các chính sách mới ban hành chưa tháo gỡ trọn vẹn những bất cập hiện hữu.

Đơn cử như việc nới room tín dụng, các chuyên gia đánh giá, giải pháp này chỉ có thể xem là tác động tâm lý giúp thị trường phục hồi đôi chút, nhưng chưa thể giúp tăng tốc. Vì hạn mức nới room tín dụng thấp, dư địa cho vay còn ít.

Với Nghị định 65, việc sửa đổi bổ sung một số quy định đã tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản một không gian dễ hơn trong việc xoay sở dòng tiền kinh doanh, tuy nhiên việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn khó khăn với sự kiểm soát chặt chẽ. 

Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhìn nhận, trước tình trạng thị trường bất động sản cầm chừng, các doanh nghiệp “khóc than” do thiếu vốn, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 đối với một số tổ chức tín dụng. Việc điều chỉnh hạn mức tín dụng dựa vào việc đánh giá tình hình hoạt động của tổ chức tín dụng và còn phải đảm bảo góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định thị trường tiền tệ...

Tuy nhiên, sẽ phù hợp hơn nếu Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng room tín dụng cả năm 2022 thêm 1 - 2% (từ mức mục tiêu 14% lên mức 15 - 16%) thì sẽ có thêm trên dưới 200.000 tỷ đồng nữa đưa vào nền kinh tế trong những tháng cao điểm sản xuất kinh doanh cuối năm. Bởi, với việc nới room tín dụng từ 0,7 - 4% vẫn còn khá hạn chế, nhiều doanh nghiệp vẫn khó khăn trong việc vay vốn. 

Vì vậy, dự đoán diễn biến thị trường bất động sản trong 3 tháng cuối năm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường sẽ không có nhiều biến chuyển, khả năng sẽ “đi ngang”, giữ nguyên trạng thái cầm chừng như hiện tại. 

“Thông thường, quý cuối cùng của năm là thời điểm thị trường bất động sản bước vào giai đoạn giao dịch sôi động nhất, do nhu cầu mua nhà tăng cao khi người dân tích trữ được khoản tiền đáng kể như tiền thưởng Tết hay tiền kiều hối. Song nhìn vào thực tế hiện tại, khi những lực đẩy tích cực đến thị trường bất động sản không có nhiều và nếu có cũng không mạnh mẽ, thị trường sẽ không ghi nhận nhiều thay đổi. 

Khả năng cao, thị trường sẽ “đi ngang”, giá bất động sản tăng cao, giao dịch vẫn thấp, thanh khoản sản phẩm giảm cục bộ”, ông Châu chia sẻ. 

Phân tích thêm về tình hình nguồn cung, chuyên gia này cho biết, thông thường cuối năm là giai đoạn đẩy mạnh bán hàng, tuy nhiên hiện các doanh nghiệp khá thận trọng, mở bán với số lượng ít, từ 50 - 100 sản phẩm đổ lại, chủ yếu là để thăm dò nhu cầu thị trường. Ngoài ra, nguồn cung sẽ tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục thiếu hụt.

Ở thời điểm cuối năm, chính sách bán hàng sẽ có 2 điều chỉnh: Một là giá đưa ra tốt hơn, hai là giãn tiến độ thanh toán dài hơi hơn. Tuy bức tranh chung của thị trường bất động sản vẫn khá ảm đạm. 

Phân khúc hướng tới nhu cầu ở thật là an toàn và triển vọng nhất

Trong bối cảnh thị trường không mấy khởi sắc và dự đoán sẽ “đi ngang” ở thời điểm cuối năm, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn được nhiều người tìm kiếm.

Tuy nhiên, sau những biết động thị trường, nhà đầu tư đã sành sỏi và cẩn trọng hơn trước khi “xuống tiền”. Vì vậy, ở thời điểm này, phải là những phân khúc an toàn, đảm bảo thanh khoản tốt mới được giới đầu tư lựa chọn.

Giới chuyên gia nhận định, đầu tư vào những phân khúc hướng tới nhu cầu ở thật của người dân, không đầu tư lướt sóng, sẽ là an toàn và triển vọng nhất ở giai đoạn hiện tại. Bởi, dù thị trường có biến động như thế nào, loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu để ở sẽ không chịu nhiều tác động, thậm chí vẫn tăng giá nếu nguồn cầu lớn. Còn ở các nơi đã từng xảy ra các cơn sốt ảo, giá tăng cao so với giá trị thực, nhưng lại không phải là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở, sẽ có những diễn biến khó lường.

Cụ thể, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa chia sẻ, đối với các khu vực mang tính đầu cơ, đã diễn ra sốt nóng, thời gian tới giao dịch có thể chậm lại và giá bắt đầu có xu hướng giảm. Tuy nhiên, cũng không vì giảm giá mà nhảy vào ôm, gom hàng. 

“Những bất động sản mang tính đầu tư, đầu cơ và ở khoảng cách địa lý nó quá xa thì đang cực kỳ khó khăn. Có những nơi bất động sản đang giảm 10 - 20%, nhưng vẫn không có giao dịch. Vì vậy, nhà đầu tư không nên bỏ tiền vào những sản phẩm khu vực này. 

Thay vì đó, nên lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân để đảm bảo tính thanh khoản tốt trước mọi biến động của thị trường”, ông Quang cho biết.
Chia sẻ trong sự kiện mới đây, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc ông Vũ Cương Quyết cũng đưa ra dự đoán về những phân khúc an toàn, có triển vọng đầu tư trong giai đoạn tới, tiêu biểu như căn hộ chung cư. 

Theo ông Vũ Cương Quyết, chung cư ở Hà Nội và TP.HCM tăng trưởng rất tốt, nhu cầu lớn; hay thị trường chung cư ở các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng... cũng đang có triển vọng phát triển mạnh. Nhìn chung, thị trường chung cư đang có nhu cầu cao, tính thanh khoản tốt và là dòng sản phẩm có sức sống bền vững trong mọi giai đoạn của thị trường. 

Ngoài ra, từ nay đến cuối năm sau, dự báo các hoạt động M&A mua bán và sáp nhập trên thị trường sẽ diễn ra rất nhiều do những khó khăn về bài toán vốn. Tại TP.HCM, các tháng vừa qua đã diễn ra những thương vụ đáng chú ý, đối tượng được mua lại là những dự án, tòa cao ốc đã bỏ không hàng chục năm và hồi sinh lại, tăng thêm nguồn cung nhà ở. Đây là cũng là những tín hiệu tốt cho thị trường trong thời gian tới.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước, mà cần có sự tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư. Bên cạnh đó, việc chọn lựa khu vực, địa phương để đầu tư cũng rất quan trọng. Nắm bắt được những thông tin về quy hoạch, chính sách phát triển của các địa phương, đánh giá được tiềm năng và dư địa tăng giá sẽ giúp nhà đầu tư tìm được “vùng trũng” hấp dẫn./.