Xử lý nghiêm những CĐT chây ỳ, chậm trễ trong bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư

Không dễ dàng lấy quỹ bảo trì từ chủ đầu tư

Trong nhiều năm qua, việc chậm bàn giao hay bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì chung cư vẫn luôn là câu chuyện gây ra nhiều tranh cãi. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp giữa các hộ dân sở hữu nhà chung cư và chủ đầu tư ngày càng gay gắt. 

Đặc biệt, trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023, trong đó có nội dung "cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì" đã một lần nữa làm nóng lên vấn đề này.

Theo đó, Luật Nhà ở 2014 quy định, khách hàng mua chung cư phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng vào quỹ bảo trì. Tại thời điểm nhận bàn giao nhà, chủ đầu tư trực tiếp thu phí bảo trì từ người mua hoặc thuê và số tiền này được chủ đầu tư tạm thời quản lý. Sau khi thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư chuyển giao quyền quản lý và sử dụng phí bảo trì nhà chung cư sang cho Ban quản trị thông qua hình thức chuyển khoản. Kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư chuyển giao sang Ban quản trị gồm cả lãi suất tiền gửi, chủ đầu tư phải có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.

Tuy nhiên trên thực tế, có tình trạng trước khi Ban quản trị được thành lập, một số chủ đầu tư khi bàn giao nhà yêu cầu khách hàng là những cư dân mua nhà tại dự án chuyển hết phần tiền phí bảo trì (chiếm 2% tổng giá trị nhà ở) vào tài khoản của mình, mà không mở tài khoản riêng. Sau đó, ngay cả khi Ban quản trị được thành lập thì chủ đầu tư cũng tìm nhiều cách để kéo dài thời gian bàn giao quỹ hoặc khi bàn giao đã "vẽ" ra những khoản chi phí để cắt xén bớt số tiền phải trả. Điều này dẫn đến công tác bảo trì sửa chữa tòa nhà không được đảm bảo, xuống cấp về hạ tầng kỹ thuật tại các dự án.

Như Dự án CT4 Xa La, Hà Đông, TP. Hà Nội với khoảng 1.253 căn hộ và ki-ốt thương mại, được đưa vào sử dụng từ năm 2012 do Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư. Song, đến tận năm 2017 chủ đầu tư mới tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị và đến năm 2022 mới bàn giao phí bảo trì.

Trường hợp khác là Dự án chung cư AZ Sky Định Công, phường Định Công, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội do Công ty TNHH Đá quý Thế giới làm chủ đầu tư. Thời gian qua, cư dân tại dự án này đã liên tục có ý kiến đề nghị TP. Hà Nội xử lý chủ đầu tư dự án chây ì không bàn giao, chậm bàn giao quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cho Ban quản trị theo quy định.

Tại TP.HCM, mới đây vào giữa tháng 5, đại diện Trưởng ban Quản trị chung cư Topaz Home 2 - Block B, phường Tân Phú, TP. Thủ Đức đã phải gửi đơn lên Thanh tra Chính phủ, UBND TP.HCM, TP. Thủ Đức, Công an TP. Thủ Đức yêu cầu điều tra, xử lý Công ty Cổ phần Dịch vụ nông nghiệp và Thương mại Thuận Kiều (Công ty Thuận Kiều) vì không chịu bàn giao quỹ bảo trì, không chấp hành quyết định xử phạt hành chính của Chủ tịch UBND TP. Thủ Đức.

Cụ thể, theo thông tin từ đại diện Ban quản trị, năm 2018, ông và nhiều người khác ký hợp đồng mua bán căn hộ dự án nhà ở xã hội tại chung cư này do Công ty Thuận Kiều làm chủ đầu tư. Năm 2021, người dân lần lượt dọn vào chung cư sinh sống. Ngày 15/8/2022, UBND phường Tân Phú đã ban hành quyết định công nhận Ban quản trị chung cư Topaz Home 2 - Block B. Ngày 10/10/2022, Ban quản trị có công văn yêu cầu Công ty Thuận Kiều bàn giao hơn 12 tỷ đồng quỹ bảo trì theo đúng quy định. Tuy nhiên đến nay, Công ty Thuận Kiều vẫn không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư. Các cư dân sống tại đây đều cho rằng, việc chậm bàn giao quỹ bảo trì sẽ ảnh hưởng lớn tới cuộc sống của người dân tại chung cư do việc sửa chữa bảo trì nhà chung cư chậm trễ. 

Hay tại dự án 4S Linh Đông, TP. Thủ Đức, TP.HCM do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư. Dự án được đưa vào vận hành từ năm 2014 nhưng đến nay người dân chưa được bàn giao sổ hồng, đồng thời chủ đầu tư cũng chưa bàn giao hết quỹ bảo trì cho Ban quản trị. Điều đáng nói là nhiều hạng mục tại dự án bị xuống cấp trầm trọng nhưng lại không có kinh phí bảo trì. Các hộ dân sinh sống tại dự án 4S Linh Đông cho biết, chung cư được đưa vào sử dụng đã gần 10 năm, nhiều hạng mục hỏng hóc. Tuy vậy, công tác bảo trì gặp không ít khó khăn do tiền quỹ bảo trì chưa được chủ đầu tư bàn giao đầy đủ.

Từ thực tế trên, các chuyên gia nhìn nhận, quyền quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì của Ban quản trị có được bảo đảm hay không phụ thuộc hoàn toàn vào việc tuân thủ quy định bàn giao của chủ đầu tư. Vì vậy, thời gian qua đã có nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư đến từ thực trạng chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo trì cho Ban quản trị.

Cần sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan quản lý nhà nước

Trước những bất cập còn tồn tại, tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023 được cơ quan soạn thảo xây dựng với 11 Chương và 84 Điều, trong đó có nội dung quy định về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; cơ quan soạn thảo cũng đã đưa ra quy định về "Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì" tại Mục 2, Chương X của dự thảo Nghị định.

Trong đó, về trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao từ tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (Điều 79), Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định: Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. 

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh; trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Về trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư (Điều 80)

Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong quyết định cưỡng chế. Sau khi hoàn tất việc chuyển tiền, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo đến UBND cấp huyện, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

Chia sẻ với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông đánh giá, có thể hiểu quỹ bảo trì nhà chung cư chính là phần kinh phí do các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp để thực hiện các công việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Bản chất câu chuyện này là chủ đầu tư chỉ đang thu và giữ hộ người dân quỹ bảo trì nhà chung cư. Sau khi thành lập Ban quản trị toà nhà thì buộc chủ đầu tư phải bàn giao lại. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều chủ đầu tư cố tình chây ỳ, kéo dài thời gian, thoái thác trách nhiệm trong việc bầu ra Ban quản trị chung cư bởi họ trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính với cư dân. Hoặc khi thành lập Ban quản trị rồi thì họ tiếp tục tìm nhiều lý do để không bàn giao khoản tiền quỹ bảo trì.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư đã chiếm dụng quỹ đó cho nhiều mục đích khác bởi số tiền quỹ bảo trì của nhiều dự án có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Từ đây, quỹ bảo trì nhà chung cư đã trở thành một "miếng bánh ngon" đối với nhiều chủ đầu tư.

"Tình trạng này đang xảy ra khá phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Nhiều câu chuyện càng mập mờ thì chủ đầu tư càng có lợi. Nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở về luật pháp để thu lợi cho mình. Chính vì vậy, nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền thì không thể giải quyết triệt để được vấn đề này", LS. Nguyễn Danh Huế nhấn mạnh.

Đề ra giải pháp, LS. Nguyễn Danh Huế cho rằng, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề này rất quan trọng song trên thực tế còn khá yếu; các cơ quan chưa thực hiện hết trách nhiệm của mình và luật sư cũng đặt vấn đề liệu có hay không việc các cơ quan quản lý còn bao che cho các doanh nghiệp bất động sản?

Chính vì vậy, theo luật sư, cần có sự vào cuộc, tham gia quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan điều tra, bởi nếu chiếu theo quy định của Bộ luật Hình sự, với hành vi chiếm đoạt, chiếm giữ tài sản của người khác như vậy thì cơ quan chức năng hoàn toàn có căn cứ để khởi tố hình sự. Nếu có dấu hiệu tham ô, lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản thì cần phải xử lý thật nghiêm. Nên chăng cần điều tra và làm nghiêm một vài sự vụ cụ thể để từ đó chấn chỉnh tình trạng này, đồng thời cũng tránh được việc chủ đầu tư "nhờn luật" như hiện nay.

Ngoài ra, ông Nguyễn Danh Huế cũng cho rằng, Ban quản trị tòa nhà cần nghiêm túc thực hiện việc mở tài khoản riêng để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Từ đây, các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư sẽ được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của dự án. Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật./.