Vì sao không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư?

Từ trước đến nay, người mua nhà luôn quan tâm đến những dự án chung cư có quyền sở hữu lâu dài. Sự cẩn trọng ngày một lớn hơn khi vấn đề quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn được các cơ quan quản lý tiếp tục thảo luận.

Ngày 13/3, Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó, đề xuất một phương án duy nhất - quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư. Tuy nhiên, kết luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại phiên họp thứ 21, tháng 3/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật.

Song, câu chuyện có nên quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư hay không vẫn đang được gắn với thực trạng hàng loạt chung cư xuống cấp nghiêm trọng, kéo theo không ít hệ lụy khiến cho quy hoạch các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM rơi vào tình thế “vỡ trận”. Quá nhiều giải pháp được đưa ra, cũng như có nhiều đề xuất từ các chủ đầu tư có kinh nghiệm xây dựng, nhưng việc cải tạo các chung cư cũ vẫn bế tắc.

Theo các chuyên gia, khi chưa làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư ngay trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này có thể gây xáo trộn xã hội, tâm lý bất an cho người dân cũng như tác động không tích cực đến thị trường bất động sản.

Quy định thời hạn sở hữu chung cư có thể dẫn đến nguy cơ xáo trộn xã hội 

Tại kết luận, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ, đây là vấn đề nhạy cảm và hệ trọng, có tác động sâu rộng đến đời sống xã hội. Nếu Chính phủ thấy cần thiết tiếp tục trình Quốc hội phương án khác với ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thì đề nghị xây dựng 2 phương án, bao gồm phương án của Chính phủ đề xuất và phương án theo ý kiến kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đề xuất của cơ quan thẩm tra để đại biểu Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Đồng thời, tờ trình của Chính phủ cần phân tích, làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động kỹ lưỡng, phân tích ưu điểm, hạn chế, hoàn thiện quy định của từng phương án. Từ đó làm cơ sở để đại biểu Quốc hội thảo luận nhằm lựa chọn phương án khả thi nhất.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ bổ sung quy định cụ thể và khả thi nhằm đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản cho người dân, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu khi nhà chung cư xuống cấp buộc phải tháo dỡ, xây dựng lại.

Theo nhiều chuyên gia, nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư, về mặt pháp lý sẽ đi ngược và gây đảo lộn về khái niệm sở hữu được quy định trong Bộ luật Dân sự. Đồng thời, ngoài pháp lý, vấn đề tâm lý cũng lớn không kém.

Trao đổi với Reatimes, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đất đai có thể tồn tại vĩnh viễn nhưng nhà cửa là do con người xây dựng, nên chắc chắn sẽ có tuổi thọ. Chúng ta không nên quy định niên hạn sở hữu nhà chung cư. Mặc dù đây là câu chuyện giữa người bán nhà và một tập thể rất đông người mua, là mối quan hệ mang tính xã hội, cần sự đồng thuận cộng đồng, nhưng vẫn là mối quan hệ dân sự chứ không phải mối quan hệ hành chính. Nhà nước có thực quyền quy định việc sử dụng đất đai là ngắn hạn hay dài hạn, sao cho phù hợp với nhu cầu phát triển, nhưng quy định tuổi thọ căn nhà là thuộc về thỏa thuận giữa người bán và người mua.

“Theo quy định, đất ở được sử dụng dài hạn, thì đất xây nhà chung cư và các căn hộ cũng vậy. Chúng ta chưa giải quyết đến cùng vấn đề nên những lo lắng, băn khoăn của người dân trước quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là điều dễ hiểu.

Văn hóa Việt Nam, rộng hơn là văn hóa châu Á, với xuất phát điểm là các nước chậm phát triển, thì câu chuyện “cha truyền con nối” trong vấn đề nhà ở là rất đặc trưng. Vậy nên dưới góc nhìn văn hóa phương Đông, chắc chắn chúng ta vẫn nên hướng tới việc người dân được sử dụng lâu dài đất ở. Hơn nữa, giai đoạn này, chúng ta rất cần sự đồng thuận của xã hội chứ không nên gây xáo động lòng dân.

Ngoài ra, chúng ta cũng biết chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2012 - 2020 có mục tiêu tỷ lệ dự án nhà chung cư bán ra thị trường phải chiếm 80%. Đây cũng là cách tổ chức đô thị nén, đô thị mật độ cao mà chúng ta phải áp dụng hiện nay. Tôi cho rằng đây là vấn đề lớn cần lấy ý kiến thỏa đáng, sao cho nhà chung cư vẫn chiếm tỷ lệ nổi trội, cũng là điều kiện để chúng ta tổ chức lại các đô thị xanh, thông minh hiện nay”, ông Võ nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Tiến Lập - Thành viên Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cho biết, đã là sở hữu tài sản thì không có giới hạn về thời gian, nghĩa là chủ sở hữu có toàn bộ các quyền của mình cho đến khi tài sản đó về mặt thực thể không còn tồn tại. Nguyên lý này cũng phù hợp với Luật Dân sự và Luật Đất đai, khi người sở hữu nhà ở, dù là nhà riêng hay căn hộ trong tòa nhà chung cư đều không khác nhau, đều có quyền sở hữu với toàn bộ phần nhà, riêng với đất thì có quyền sử dụng lâu dài.

“Về nguyên tắc, bất cứ công trình nào dù còn hay hết tuổi thọ mà hư hỏng, xuống cấp dẫn đến mất an toàn đều không được phép sử dụng. Ở nhiều nước, vẫn có các công trình kiến trúc chắc chắn, an toàn dù tuổi đời hàng trăm năm. Vậy nên, việc đặt ra vấn đề này từ góc độ chính sách là không hợp lý, cả về quyền sở hữu lẫn bảo đảm xã hội, và quy định này có thể khiến người dân bất an”, ông Lập nói.

Ngoài vấn đề pháp lý và tâm lý, các chuyên gia nhận định, quy định này sẽ còn tác động đến thị trường nhà đất, đặc biệt trong giai đoạn khó khăn hiện nay, khi bất động sản dòng tiền như chung cư đang là hy vọng “cứu rỗi” thanh khoản cho thị trường.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nhà ở chung cư hiện chiếm tỷ lệ khá lớn trên thị trường bất động sản, nhất là phù hợp với người thu nhập trung bình, nên những gì tác động đến phân khúc này đương nhiên tác động ngay đến thị trường địa ốc.

“Nhiều người rất ngại ngần trước quyết định sở hữu nhà chung cư có thời hạn, nên khả năng giá nhà sẽ giảm, khiến thị trường đã trầm lắng lại càng khó khăn hơn. Giá chung cư giảm chỉ hấp dẫn những người rất khó khăn về nhà ở, đang muốn tìm chỗ trú chân hơn là những ai đang mong muốn một nơi “an cư lạc nghiệp”. Về mặt tổng thể, phân khúc này sẽ không còn được ưa chuộng như trước đây, diễn biến cụ thể tiếp theo còn phụ thuộc vào câu chuyện đánh thuế nhà ở”, ông Võ nhận định.

Lo ngại thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ chững lại, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, việc quy định thời hạn các dự án chung cư có thể tích cực ở góc độ quản lý khi hỗ trợ phần nào việc di dời người dân sinh sống tại các chung cư cũ xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM để đảm bảo an toàn cho người dân.

Ông Khương cũng nhận định, đối với các đô thị lớn, chung cư vẫn là lời giải cho bài toán nhà ở trên toàn cầu, nhưng nếu quy định niên hạn sở hữu, người mua sẽ cảm thấy đây là một hình thức thuê nhà dài hạn hơn là sở hữu nhà và rất có thể nhiều người phải tìm cách chuyển sang sở hữu bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính chi trả, đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản.

“Điều này có thể dẫn tới suy giảm thanh khoản trên thị trường chung cư, cũng như giá bán căn hộ sẽ chững lại, thậm chí sụt giảm. Trong khi đó giá nhà liền thổ, đất nền lại bị đẩy lên cao.

Ngoài ra, khi hết hạn sử dụng 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định rõ. Khi người dân không biết tương lai sẽ được tái định cư tại chỗ hay nơi khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu thì chắc chắn sẽ có tâm lý bất an”, ông Khương phân tích.

Liệu việc chậm cải tạo chung cư xuống cấp có phải do quyền sở hữu hay không? 

Theo Dự thảo tờ trình dự án luật của Chính phủ, một trong những tồn tại của Luật Nhà ở năm 2014 là chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư. Mặc dù pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, hết hạn mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Tuy nhiên, cơ quản quản lý tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang “đau đầu” trước thực trạng nhiều nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa tính mạng, tài sản người sử dụng nhưng người dân dựa vào quyền sở hữu lâu dài để “kiên gan” bám trụ, gây khó khăn cho công tác cải tạo chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho người dân và ảnh hưởng lớn đến mỹ quan đô thị. Quan điểm này cũng trùng với những lý giải Bộ Xây dựng đã đưa ra.

“Việc di dời, phá dỡ, cải tạo hay xây dựng mới các chung cư xuống cấp nghiêm trọng đang cực kỳ ách tắc. Có thể nói chính quyền đã “bó tay” và chúng ta cũng hết sức thông cảm cho Bộ Xây dựng, là cơ quan trực tiếp đứng ra quản lý việc này”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nói.

Tuy nhiên, theo ông Võ, Nhà nước không nên “ôm thêm việc”, hãy để đây là vấn đề mang tính xã hội hóa giữa doanh nghiệp và người dân, để tự họ giải quyết sao cho hợp lý.

“Hiện Luật vẫn quy định, cần 100% đồng thuận của chủ sở hữu mới được phá dỡ, cải tạo những khu tập thể, nhà chung cư cũ xuống cấp. Theo tôi, chỉ cần sự đồng thuận ít nhất là 70% thì phương án cải tạo được phê duyệt, chúng ta mới đẩy nhanh được việc này”, ông Võ nói.

Làm sao để vừa bảo đảm quyền sở hữu của công dân, vừa bảo đảm an toàn, chất lượng xây dựng công trình, dễ dàng cải tạo, xây mới? Theo quy định hiện nay, cơ quan nhà nước có quyền cưỡng chế di dời người dân ra khỏi công trình trong các trường hợp nguy hiểm như có sự cố ô nhiễm, thiên tai, bão lụt và cả khi công trình xuống cấp, không đủ điều kiện để sử dụng. Do vậy, nếu công trình xuống cấp, không cần quy định quyền sở hữu căn hộ như đề xuất của Dự thảo luật thì vẫn có thể di dời người dân ra khỏi công trình nguy hiểm.

Nêu quan điểm về vấn đề này, LS. Nguyễn Tiến Lập khẳng định: “Nếu là sự quan tâm từ góc độ quản lý nhà nước đối với an toàn của công trình do hết tuổi thọ theo thiết kế thì đó là vấn đề hoàn toàn khác, không liên quan đến quyền sở hữu. Về nguyên tắc, bất cứ công trình nào dù còn hay hết tuổi thọ mà hư hỏng, xuống cấp dẫn đến mất an toàn thì đều không được phép sử dụng”.
Cụ thể, theo quy định, định kỳ hoặc khi có các sự cố kỹ thuật xảy ra, cơ quan quản lý phải tiến hành kiểm tra an toàn các ngôi nhà, bất kể là nhà chung cư hay nhà ở riêng thuộc sở hữu của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào. Nếu phát hiện sự xuống cấp hay sự cố kỹ thuật dẫn đến mất an toàn cho người sử dụng, cơ quan quản lý hoàn toàn có quyền ra lệnh đình chỉ sử dụng và tiến hành các biện pháp di dời.

Còn việc quy định thời hạn sở hữu chung cư phần nào tạo thuận lợi trong việc phá bỏ nhà chung cư cũ để cải tạo, xây mới hay chuyển mục đích sử dụng. Nhưng theo ông Lập, một khi tuyên bố tòa nhà chung cư hết hạn sở hữu đối với chủ sử dụng thì người dân không còn quyền và cơ hội thoả thuận về đền bù bình đẳng với chủ đầu tư dự án, cũng như không có quyền yêu cầu hay khiếu nại đền bù về sở hữu tài sản mà buộc phải chấp hành các quy định về mức đền bù di dời và tái định cư của cơ quan quản lý.

“Trong một nhà nước dân chủ và pháp quyền, quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của người dân, nhất là quyền sở hữu tài sản của họ phải luôn được đảm bảo”, ông Lập khẳng định.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, những vướng mắc hiện nay trong cải tạo, xây dựng mới chung cư xuất phát chính từ việc không tách bạch việc di dời người dân và việc lựa chọn nhà đầu tư cải tạo, xây mới chung cư.

Theo đó, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 69 năm 2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (trước đó là Nghị định 101 năm 2015), quy định việc di dời người dân ra khỏi chung cư nguy hiểm phải gắn chặt với việc lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới.

Nghĩa là, dù chung cư được đánh giá xuống cấp nghiêm trọng nhưng phải chọn được chủ đầu tư mới được di dời người dân ra khỏi chung cư. Để giải quyết vướng mắc này, cơ quan quản lý chỉ cần tách bạch việc di dời người dân và lựa chọn chủ đầu tư.

“Từ góc độ Luật Đất đai, trên thực tế đã có quy định rõ ràng. Tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư là đồng sở hữu đối với khu đất có liên quan, trong trường hợp tòa nhà bị phá bỏ, họ sẽ có toàn quyền thoả thuận cùng nhau để xây dựng lại công trình cho mục đích đã xác định trước đó”, ông Lập khẳng định./.