Vì sao giá nhà Hà Nội thấp hơn TP.HCM?

Theo báo cáo của Savills, trong con mắt các nhà đầu tư, bất động sản Hà Nội đang có sức hút riêng biệt nhờ sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng với hệ thống tàu điện ngầm, cầu, và đường sá xung quanh thành phố. Nguồn cung các dự án bất động sản hiện đại của Thủ đô đang tăng lên và nhiều chủ đầu tư trong nước tích cực tập trung cung cấp ra thị trường các bất động sản tiêu chuẩn quốc tế.

Cùng với đó, dân số ngày càng tăng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tăng nguồn cầu cho các dự nhà ở tại Hà Nội. Số lượng căn hộ bán được tăng 26% lên gần 40.000 trong năm 2019, với 37.700 căn mới được cung cấp. Nguồn cung khá ổn định với 124.000 căn sẽ được bàn giao trong ba năm tới. Tuy nhiên, mặt bằng giá ở Hà Nội sẽ thấp hơn khoảng 30% so với TP.HCM. Nguồn cung mới của phân khúc biệt thự và nhà phố bị hạn chế trong những năm trước và chỉ được kỳ vọng sẽ được cải thiện nhiều hơn trong hai năm tới.

Mức giá nhà ở Hà Nội thấp hơn TP.HCM bởi nhiều yếu tố, trong đó phải kể đến những đặc thù về vị trí, lịch sử địa phương và làn sóng đầu tư của người mua. Theo số liệu của CBRE Việt Nam, từ đầu năm 2019, TP.HCM đã vắng bóng nguồn cung mới của các dự án nhà ở bình dân giá dưới 24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên ở phân khúc này, đầu năm 2020 Hà Nội vẫn có nguồn cung mới.

Giá trung bình chung cư sơ cấp tại TP.HCM đang ở mức 45 triệu đồng/m2, trong khi ở Hà Nội có giá 32 triệu đồng/m2. Tính từ năm 2017 đến quý II/2020, biến động giá chung cư tại Hà Nội có xu hướng đi ngang với tốc độ trung bình tăng 2% theo năm, trong khi chỉ số này tại TP.HCM lại thay đổi mạnh với mức tăng 9%.

Thêm nữa, từ cuối năm 2017, TP.HCM bắt đầu có sự xuất hiện của dòng sản phẩm chung cư hạng sang với giá mở bán từ khoảng 94 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi Hà Nội trong 3 năm qua sản phẩm trung cấp vẫn chiếm phần lớn thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Giá bất động sản giữa TP.HCM và Hà Nội đang có sự chênh lệch khá xa. Mức chênh lệch này thể hiện rất rõ trong đợt dịch Covid-19 vừa qua với làn sóng dịch chuyển đầu tư từ miền Nam ra miền Bắc của một số nhà đầu tư cá nhân. Covid-19 khiến hiệu suất cho thuê của TP.HCM sụt giảm mạnh mẽ, riêng nhóm căn hộ và nhà phố cho thuê giảm đến 15 - 20% đã khiến nhiều nhà đầu tư muốn rút khỏi thị trường”.

Ngoài ra, ghi nhận từ một số nhà đầu tư cá nhân, hiện giá bất động sản tại TP.HCM đã vượt xa Hà Nội với mức chênh lệch khoảng 30%. Khi các dự án chung cư giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội vẫn còn khá nhiều thì tại TP.HCM phân khúc này đang ngày càng trở nên khan hiếm.

Cụ thể, tại Hà Nội, một dự án cao cấp tại khu Ngã Tư Sở, quận Thanh Xuân, cách trung tâm TP hơn 5km có mức giá 35 - 45 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở cùng phân khúc tại quận 2, TP.HCM, cách trung tâm 10km đang được giao dịch ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2. Trong bán kính 5km đến trung tâm, nhiều dự án ở TP.HCM đã tăng giá đến 75 - 90 triệu đồng/m2.

Nhìn lại quá trình phát triển bất động sản nói chung, nhà ở nói riêng trong 10 năm qua có thể thấy, xu hướng phát triển chung cư gia tăng mạnh ở cả Hà Nội và TP.HCM, tỷ trọng nhà ở mới xây dựng là chung cư chiếm đến 90%. Các dự án chung cư giá hạng sang cao nhất của Hà Nội đang dao động ở mức 70 - 100 triệu đồng/m2, tại TP.HCM một số dự án mới có khu vực đã lên đến 150 - 200 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, một trong những lý do dẫn đến sự chênh lệch về giá này theo giới phân tích là do nhu cầu nhà ở của người dân tại các thành phố đang rất cao. Trong khi đó, không ít các dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM đang tắc nghẽn về thủ tục pháp lý từ năm 2018 khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, đẩy giá bán sản phẩm lên cao.