Vấn đề nhà đầu tư nước ngoài thuê đất xây dựng khu công nghiệp từ góc nhìn pháp lý

Trong vòng 30 năm gần đây, Việt Nam đã thực hiện quy hoạch và phát triển một số lượng lớn các Khu công nghiệp (KCN) trên phạm vi cả nước. Các khu công nghiệp đó đã và đang đóng góp vô cùng tích cực vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam, thông qua việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; huy động và nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực trong nước; góp phần mở rộng hợp tác quốc tế; gia tăng kim ngạch xuất khẩu và đồng thời thay đổi cơ cấu hàng xuất khẩu; tạo ra nhiều việc làm và đóng góp tích cực vào nguồn thu ngân sách nhà nước.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tính đến cuối tháng 9/2021, tại Việt Nam, hiện đã có 397 KCN được thành lập (trên tổng thể 563 KCN nằm trong Quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt) chiếm tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 122,9 nghìn ha. Bên cạnh đó, tính riêng trong 9 tháng đầu năm 2021, tổng vốn đầu tư đăng ký của các nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN đạt khoảng 5,1 tỷ USD đối với các khu công nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng.

Từ các số liệu nêu trên, rõ ràng, các nhà đầu tư nước ngoài (NĐT NN) đã và đang tham gia vào việc đầu tư xây dựng các KCN tại Việt Nam. Điển hình như hệ thống KCN Việt Nam – Singapore (VSIP) được đầu tư xây dựng bởi liên doanh đầu tư giữa Tổng công ty Becamex IDC (Việt Nam) và Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore).

Tuy nhiên, hiện nay, từ góc nhìn pháp lý, việc quyết định đầu tư xây dựng KCN tại Việt Nam vẫn là một lựa chọn phức tạp và cần cân nhắc kỹ lưỡng đối với các NĐT NN. Thực tế cũng cho thấy, các NĐT NN hiện nay mới chỉ dừng lại ở đầu tư xây dựng KCN theo hình thức liên doanh với các doanh nghiệp Việt Nam.

Thuê đất khó khăn

Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp lớn chuyên sản xuất các mặt hàng công nghiệp và các dịch vụ sản xuất công nghiệp. Khu công nghiệp bao gồm: khu chế xuất, khu công nghiệp hỗ trợ và khu công nghiệp sinh thái. Khu công nghiệp có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống và do Thủ tướng ký quyết định thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định 82/2018/NĐ-CP.

Về không gian: các khu công nghiệp đều có ranh giới bằng hệ thống hàng rào khu công nghiệp. Mọi hoạt động sản xuất đều được điều chỉnh bởi quy định của pháp luật hiện hành, phải tuân thủ những quy chế pháp lý riêng và được hưởng rất nhiều ưu đãi. Toàn bộ hạ tầng kỹ thuật được xây dựng phục vụ cho hoạt động sản xuất công nghiệp và kinh doanh dịch vụ phục vụ công nghiệp.

Về chức năng hoạt động: chủ yếu là sản xuất công nghiệp và dịch vụ phục vụ cho sản xuất công nghiệp. Mỗi khu công nghiệp sẽ được quy hoạch với những ngành nghề và mục tiêu riêng nhằm tạo sự đồng bộ và chuyên môn hóa trong quá trình sản xuất của các doanh nghiệp.

Về quy hoạch thành lập: không phải là khu vực được thành lập tự phát mà được thành lập trên cơ sở quy hoạch đã được chính phủ phê duyệt. Nhà nước sẽ thiết lập những môi trường đầu tư thuận lợi với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hệ thống cơ chế – chính sách toàn diện.

Các khu công nghiệp hoàn toàn có thể được mở rộng và phát triển khi đáp ứng được những yêu cầu về quy hoạch phát triển khu công nghiệp đã được phê duyệt.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê đất từ Nhà nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Bên cạnh đó, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước cho thuê. Như vậy, hiểu rằng, NĐT NN có thể thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư với mục tiêu của dự án là tiến hành thuê đất từ Nhà nước để xây dựng KCN và tiến hành các hoạt động kinh doanh bất động sản đối với đất KCN trong phạm vi quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc thuê đất để xây dựng KCN phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt sau:

Thứ nhất, phải phù hợp với quy hoạch phát triển KCN và quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Thứ hai, tối thiểu 60% tổng diện tích đất công nghiệp của các KCN đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuê đất, thuê lại đất;

Thứ ba, đối với KCN có quy mô diện tích từ 500 ha trở lên hoặc có nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng theo từng phân khu công nghiệp hoặc KCN gắn liền với khu đô thị - dịch vụ, khu kinh doanh tập trung khác trong một đề án tổng thể thì phải lập quy hoạch chung trước khi lập quy hoạch chi tiết;

Thứ tư, đối với KCN có quy mô diện tích từ 200 ha trở lên hoặc có vị trí cạnh các tuyến quốc lộ, các khu vực quốc phòng, khu bảo tồn di tích lịch sử, khu danh lam thắng cảnh, khu bảo tồn sinh thái của vùng và quốc gia, khu, điểm du lịch quốc gia, nằm trong các đô thị loại II, loại I và loại đặc biệt phải có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng và các Bộ liên quan về quy hoạch xây dựng KCN trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Đồng thời, để được thuê đất thì NĐT NN cần thành lập dự án đầu tư xây dựng KCN và được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư đó theo thủ tục như sau đây.

Thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các nhà đầu tư nước ngoài tương đối phức tạp

Theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 82/2018/NĐ-CP, NĐT NN cần tiến hành xin chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng KCN. Trong quá trình này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ lấy ý kiến thẩm định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, các bộ, cơ quan có liên quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi dự kiến thực hiện dự án xây dựng KCN của NĐT NN về sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển KCN và quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định thành lập khu công nghiệp.

Để được đầu tư xây dựng KCN, NĐT NN cần cung cấp đầy đủ hồ sơ chứng minh đáp ứng các điều kiện về năng lực, kinh nghiệm, năng lực tài chính. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các yếu tố về khả năng xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; khả năng triển khai đồng bộ và kết hợp chặt chẽ giữa quy hoạch phát triển KCN với quy hoạch phát triển đô thị, phân bố dân cư, nhà ở và các công trình xã hội, văn hóa, thể thao phục vụ công nhân làm việc trong KCN.

Quỹ đất dự trữ của địa phương để phát triển và có điều kiện liên kết thành cụm các khu công nghiệp; khả năng thu hút vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài; khả năng cung cấp và đáp ứng nhu cầu về lao động. Đồng thời, việc xây dựng KCN cần đảm bảo phù hợp với các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường tài nguyên thiên nhiên và di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh.

Việc tiến hành các thủ tục nêu trên là khó khăn đối với các NĐT NN chưa am hiểu quy định pháp luật, văn hoá, phong cách làm việc tại Việt Nam. Bên cạnh đó, các vấn đề bất cập liên quan đến công tác quản lý nhà nước về khu công nghiệp như hoạch định chính sách; xây dựng quy hoạch; xây dựng khung pháp lý cho sự phát triển khu công nghiệp; sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương cũng là một rào cản khiến cho việc NĐT NN khó có thể thực hiện các thủ tục để thuê đất xây dựng KCN