Bất động sản du lịch: Những vấn đề pháp lý cần tháo gỡ cho các nhà đầu tư ngoại

Như một tất yếu của nền kinh tế thị trường, mở cửa và hội nhập, bất động sản du lịch đã từng bước “du nhập” vào thị trường Việt Nam, các sản phẩm bất động sản du lịch một mặt đã đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của khách du lịch, mặt khác đã trở thành “mảnh đất màu mỡ” cho các nhà đầu tư khai thác và thu lợi nhuận.

Tuy nhiên, các vấn đề pháp lý xoay quanh loại hình bất động sản này vẫn để lại nhiều vướng mắc cho các nhà đầu tư khi thực hiện dự án. Thực tế tư vấn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật Bản có mong muốn đầu tư vào bất động sản du lịch cho thấy, pháp luật về bất động sản du lịch còn chưa đầy đủ, thống nhất, chưa theo kịp với sự phát triển của thị trường.

Chính vì vậy, vô tình tạo nên tâm lý dè dặt, hoang mang cho các nhà đầu tư khi đầu tư thực hiện xây dựng, kinh doanh các dự án liên quan đến loại hình bất động sản này và cả người có nhu cầu sở hữu.

Luật sư Nguyễn Đức Tĩnh, Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi – Chuyên tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhà đầu tư Nhật Bản đưa ra một số những hạn chế trong quy định pháp luật về bất động sản du lịch và bày tỏ quan điểm của mình từ các vấn đề đó như sau:

Thứ nhất, chưa có các quy định cụ thể về bất động sản du lịch. Nhìn nhận thực tế cho thấy, bất động sản du lịch ngày càng đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản nói riêng, và kinh tế đất nước nói riêng. Tuy nhiên, chưa có quy định pháp luật cụ thể về khái niệm bất động sản du lịch và các sản phẩm của nó (condotel, shoptel….) dẫn đến việc áp dụng pháp luật với các đối tượng còn gặp nhiều khó khăn và tồn tại nhiều quan điểm khác nhau.

Chúng ta chỉ nhắc đến các khái niệm như bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng khác không phải nhà ở, mà chưa có quy định cụ thể về khái niệm bất động sản du lịch. Cần đánh giá một cách khách quan, bất động sản du lịch là một khái niệm rộng bao gồm không chỉ các vấn đề liên quan trực tiếp đến các sản phẩm của nó như condotel, resort villa..., mà còn các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, quy chế xây dựng, phòng cháy chữa cháy...

Bên cạnh đó, mặc dù tại Điều 48 Luật Du lịch 2018 có ghi nhận các loại cơ sở lưu trú bao gồm: Khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, tàu thủy lưu trú du lịch, nhà nghỉ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, bãi cắm trại du lịch, các cơ sở lưu trú du lịch khác và Nghị định số 168/2017/NĐ-CP đã có định nghĩa về biệt thự du lịch và căn hộ du lịch.

Song, trên thực tế tồn tại phổ biển các tên gọi như condotel, resort villa, shoptel, homestay, farmstay…, chúng được sử dụng như một thói quen giữa nhà đầu tư và khách hàng nhưng chưa được pháp luật phân biệt một cách rõ ràng. Đồng thời, bản thân quy định về “các loại cơ sở lưu trú khác” trong Luật Du lịch cũng chưa được làm rõ, các cơ sở lưu trú khác là những loại nào, những yêu cầu, điều kiện với “các loại cơ sở lưu trú khác” ra sao vẫn còn là một “bài toán” chưa có lời giải.

Các khái niệm về bất động sản du lịch và sản phẩm của bất động sản du lịch chưa tồn tại trong các văn bản pháp luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng…khiến nó được vẫn đang được hiểu chung và được áp dụng các quy chế chung về công trình xây dựng không phải nhà ở dù nó có những đặc điểm đặc thù riêng biệt. Nhà ở cũng là một loại công trình xây dựng riêng biệt, vì tính chất sử dụng đặc thù của nó mà được điều chỉnh bởi các chế định pháp lý riêng biệt. Hiện nay, với  xu thế phát triển của thị trường, phải chăng cũng đến lúc cần định danh và tạo một khuôn khổ pháp lý riêng biệt cho bất động sản du lịch?

Từ những đòi hỏi cấp thiết từ thị trường, chúng ta cần có quy định cụ thể về cách hiểu cũng như đặc tính của bất động sản du lịch và các sản phẩm của nó, để từ đó, tạo thành cơ sở cho hành lang pháp lý về loại hình này, tạo điều kiện cho việc kinh doanh bất động sản du lịch được thực hiện một cách chính quy, thống nhất, chịu sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước.

Thứ hai, hình thức hợp đồng mua bán bất động sản nói chung, bất động sản nói riêng chưa phù hợp với sự phát triển của thời đại. Thế giới đang ở giai đoạn phát triển mạnh mẽ của khoa học công nghệ, các giao dịch có thể diễn ra trên nền tảng số, nhanh chóng và tiết kiệm thời gian.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản đang quy định: Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Điều này đang hạn chế việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh, và dẫn tới việc cản trở, gây khó khăn trong việc giao kết các giao dịch liên quan đến bất động sản khi bên bán và bên mua vì lý do nào đó như hai bên ở xa nhau khiến ký kết hợp đồng bằng văn bản diễn ra khó khăn, tốn thời gian.

Thay vào đó, có thể nên quy định thêm hình thức hợp đồng thông minh, hợp đồng được thực hiện bằng hệ thống blockchain, và thiết lập các quy chế xung quanh loại hợp đồng này để khắc phục những hạn chế của hợp đồng truyền thống cũng như tạo ra cơ chế pháp lý cho việc ứng dụng công nghệ vào kinh doanh.

Thứ ba, đã đến lúc mở cửa, tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu các sản phẩm thuộc bất động sản du lịch. Hiện nay, theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở, chưa được sở hữu các loại hình bất động sản khác như sản phẩm bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của họ với loại hình sản phẩm này là rất lớn.

Điểm khác biệt lớn nhất giữa nhà ở và sản phẩm du lịch nằm ở điểm: Sản phẩm bất động sản du lịch gắn liền với việc nghỉ dưỡng, tham quan và các dịch vụ, tiện ích phục vụ cho nhu cầu du lịch. Trong khi nhìn một cách khách quan, loại hình bất động sản du lịch và nhà ở đều là các công trình xây dựng trên đất, đều có điểm chung là nhằm mục đích lưu trú.

Nếu bỏ đi các yếu tố liên quan đến du lịch, chúng ta dễ dàng nhận thấy những điểm tương đồng nhất định giữa nhà ở và các sản phẩm của bất động sản du lịch. Do đó, nếu Nhà nước đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở, thì cũng nên xem xét và đồng ý cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch với những điều kiện nhất định.

Tuy nhiên, điều này không loại bỏ tính cần thiết của việc có chế định riêng liên quan đến loại hình bất động sản du lịch bởi đặc tính gắn liền với du lịch cũng như vị trí xây dựng của nó. Cùng với đó, cũng cần có những quy định nhằm kiểm soát việc tỷ lệ sở hữu nhà ở và sản phẩm bất động sản du lịch của người nước ngoài, tránh dẫn đến sự chồng chéo, dẫn đến việc người nước ngoài sở hữu quá nhiều công trình xây dựng gây ảnh hưởng đến giá của bất động sản và an ninh bất động sản.

Như vậy, chúng ta nên xem xét cho phép người nước ngoài sở hữu các sản phẩm bất động sản du lịch, đồng thời tạo lập những hành lang pháp lý, điều kiện đối với người nước ngoài khi sở hữu loại hình bất động sản này, nhằm vừa đáp ứng nhu cầu thị trường, thu hút đầu tư, vừa kiểm soát, quản lý và bảo đảm an ninh của thị trường bất động sản.

Thứ tư, dẫu đã có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch, song thực tế mới chỉ tồn tại dưới dạng công văn và vẫn còn nhiều bất cập trong quá trình thực hiện, thậm chí nhiều địa phương vẫn chưa dám cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho căn hộ du lịch gây khó khăn cho cả chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng condotel, lẫn người mua sở hữu căn hộ này.

Trong khi đó, chế độ sử dụng đất và hình thức cấp số đỏ cho các loại sản phẩm khác của bất động sản du lịch vẫn còn chưa rõ ràng, cụ thể, thậm chí là bỏ ngỏ. Điều này, ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của cả nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu sở hữu các sản phẩm bất động sản du lịch. Do đó, cần ban hành nghị định hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các loại hình bất động sản du lịch nói chung.

Bất động sản du lịch vẫn là một thị trường tiềm năng được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là sau đại dịch Covid-19, khi du lịch quay trở lại trạng thái bình thường. Chính vì vậy, cần thiết phải hoàn thiện nhanh, kịp thời các quy định về bất động sản du lịch để tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư kinh doanh cũng như tạo cơ sở cho việc quản lý, kiểm soát hoạt động này.