Ưu tiên tháo gỡ các nút thắt để bất động sản phát triển lành mạnh hơn

Tiến độ hạ tầng chậm chạp tác động xấu đến thị trường

Tại Hội thảo "Sức bật từ các đại đô thị", tranh luận về những vướng mắc trong khâu phát triển các đại đô thị ở Việt Nam, các chuyên gia cho rằng hiện vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển loại hình này. Trong đó có thể kể đến như bất cập về luật pháp, chính sách quy hoạch, cũng như về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhất là kết nối giao thông cho phát triển đại đô thị chưa tương xứng. Bên cạnh đó, sự chậm trễ trong quá trình thi công xây dựng hạ tầng cũng là nguyên nhân gây ảnh hưởng lớn đến quy hoạch và hạn chế sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn như khu đô thị Phú Mỹ Hưng hơn 400ha tại TP.HCM hay Ciputra hơn 300ha tại Hà Nội.

Nói về việc quy hoạch hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM, bà Lã Hồng Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Đầu tư (Bộ Giao thông Vận tải) cho rằng, hai loại hình gồm hệ thống đường bộ và đường sắt đô thị đều có sự gắn bó mật thiết và có ảnh hưởng lớn đối với quá trình phát triển đô thị cũng như kết nối trực tiếp TP.HCM với trong vùng và liên vùng.

Trong đó, 5 tuyến quốc lộ đóng vai trò trục hướng tâm cho giao thông hỗn hợp vào tận trung tâm thành phố, còn 6 tuyến cao tốc đóng vai trò trục hướng tâm cho phương tiện cơ giới lưu thông với tốc độ cao kết nối đến hệ thống đường vành đai.

Về đường sắt, theo quy hoạch đường sắt quốc gia trên địa bàn thành phố, bên cạnh tuyến đường sắt Bắc - Nam hiện có, sẽ định hướng phát triển các tuyến đường sắt để tăng cường kết nối TP.HCM với các địa phương trong vùng và kết nối cảng biển.

Về hàng không, để nâng cấp, mở rộng Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất lên 50 triệu hành khách/năm nhằm giải quyết tình trạng ùn tắc, hiện nay đang triển khai Dự án Xây dựng nhà ga hành khách quốc nội T3 (ACV là chủ đầu tư) và dự án nâng cấp, cải tạo đường cất hạ cánh, đường lăn Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất.

Tuy nhiên theo bà Hạnh, khi so sánh với quy hoạch giao thông vận tải TP.HCM được Thủ tướng phê duyệt có thể thấy, tiến độ đầu tư các dự án đều chậm, chưa đáp ứng nhu cầu vận tải và đang là trở lực đối với sự phát triển của thành phố về mọi mặt.

Cụ thể, tiến độ đầu tư các tuyến đường vành đai, quốc lộ và cao tốc hướng tâm đều chậm, dẫn đến nhiều tuyến đường nội thành phải đảm nhận cả vận tải nội vùng và liên vùng, các đô thị vệ tinh phát triển chậm do kết cấu hạ tầng chưa được đầu tư đồng bộ dẫn đến vùng lõi thành phố trở thành đô thị nén với mức độ ngày càng cao.

Hệ thống vận tải hành khách khối lượng lớn đầu tư chậm, chưa hình thành hệ thống hoàn chỉnh, giao thông nội thành chủ yếu vẫn dồn lên hệ thống đường bộ trong khi loại hình này không thể đảm nhận vận tải hành khách khối lượng lớn.

“Để đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế, trở thành hạt nhân của vùng, theo tôi, cần sớm đầu tư hệ thống đường vành đai đô thị, các tuyến cao tốc, hệ thống đường sắt đô thị. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu thí điểm cơ chế huy động tối đa nguồn lực từ quỹ đất khi đầu tư các dự án hạ tầng giao thông kết hợp với phát triển đô thị”, bà Lã Hồng Hạnh đề xuất.

Cần nhìn nhận đúng vai trò của bất động sản, hạn chế hiện tượng xây thêm tầng rồi cắt đi

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, lâu nay vai trò của thị trường bất động sản vẫn bị nhìn nhận hơi lệch lạc, vì vậy việc đánh giá lại vai trò của thị trường bất động sản là cần thiết.

Theo tính toán, kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 4,5% GDP và có tính lan toả tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan. Bốn lĩnh vực liên quan trực tiếp, có tính lan toả lớn từ kinh doanh bất động sản là xây dựng (đóng góp 5,8% GDP), du lịch (đóng góp 9,2% GDP), lưu trú và ăn uống (đóng góp 4,2% GDP), tài chính ngân hàng với tỷ lệ dư nợ cho vay lớn, tài sản thế chấp 65% là bất động sản.

Có thể thấy, vai trò của bất động sản là rất lớn trong thu hút nguồn lực, nguồn vốn. Trong thu hút đầu tư nước ngoài, luỹ kế đến thời điểm hiện tại đã thu hút 5,8 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản, chiếm 15% vốn FDI đăng ký và liên tục ở mức 10% vốn FDI đổ vào bất động sản hàng năm.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, so với các quốc gia đi trước, lĩnh vực bất động sản và xây dựng có tiềm năng phát triển rất lớn, còn nhiều dư địa phát triển khu vực bất động sản. Tuy nhiên, về đại đô thị tại Việt Nam, vị chuyên gia lấy làm tiếc vì cho tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có khái niệm nào cụ thể về “đại đô thị”, mới có một vài khái niệm như khu đô thị, đô thị mới…

Do đó, cần có các điều kiện để phát triển đại đô thị gồm quy hoạch, gắn với quỹ đất đai. Thông thường một khu vực đại đô thị phải có quỹ đất từ 400 - 800ha, vị trí thuận lợi, đầy đủ cơ sở hạ tầng (gần như một thế giới riêng) và năng lực chủ đầu tư đủ uy tín.

Ở Việt Nam, một số đặc điểm như thiếu đồng bộ, nơi chỉ có nhà ở mà thiếu trường học, cơ sở y tế, hoặc chỉ có một vài tiện ích, khiến chúng ta vẫn chưa thể đạt tới các đại đô thị. Tiếp theo là tình trạng quá tải, có thể bản thân khu đô thị không quá tải nhưng xung quanh quá tải. Ngoài ra, cũng có một số nơi được gọi là đô thị mới nhưng chất lượng hạ tầng bên trong chưa đúng với mong muốn của người dân.

"Đơn giản như xử lý rác thải vẫn rất thủ công, không phải là hướng đi của tương lai. Ngay cả việc phân loại rác thải cũng chưa đâu làm tử tế. Có thể thấy khu đô thị là mô hình rất tiềm năng để phát triển", ông Lực đưa ví dụ.

Theo vị chuyên gia, nước ta có tiềm lực kinh tế tăng trưởng tốt, dự kiến đến 2030, thu nhập/đầu người của Việt Nam là 4.500 USD/người. Khi thu nhập tăng, nhu cầu cuộc sống cũng sẽ thay đổi về không gian xanh, khép kín, đẳng cấp… Đặc biệt, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng là những điều kiện thuận lợi cho khu đô thị phát triển.

Ngoài ra, dịch Covid-19 xuất hiện cũng ảnh hưởng nhiều tới hành vi, nhu cầu của người dân, của chính quyền về khu đô thị. Người dân mong muốn sống xanh hơn, an toàn hơn nhưng lại không muốn những nơi quá đông người, nhà quá cao tầng nên cũng cần phải tính toán lại trong khâu thiết kế, quy hoạch sắp tới. 

Một trong những khảo sát rất đáng chú ý gần đây cho biết, 38% nhà đầu tư muốn rót tiền vào bất động sản, sau đó mới tới vàng, USD. Tuy nhiên, muốn phát triển thị trường bất động sản, đại đô thị thì thể chế chính sách về khâu quy hoạch rất quan trọng. Cụ thể, cần tháo gỡ các vướng mắc trước mắt như sớm sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, rồi đánh thuế tài sản thứ nhất, thứ hai như thế nào? Đây đang được cho là tạo rào cản lớn cho sự phát triển kinh tế xã hội.

Hiện nay, Việt Nam vẫn đang lúng túng trong phân loại bất động sản, trong khi ở nước ngoài rất rõ ràng. Các quốc gia khác phân chia ra 4 loại, ngân hàng cũng sẽ biết nên cho vay như thế nào để giảm bớt rủi ro. 

Theo ông Lực, việc thiếu dữ liệu về bất động sản, cấp phép chưa tính toán đầy đủ sẽ dẫn đến quá tải và khó quản lý. Tình trạng nhiều dự án cứ để mọc lên rồi cắt bớt đi 1 - 2 tầng rất nan giải, đau đớn. Việc quản lý vận hành dự án cũng đóng vai trò rất quan trọng, và quan trọng là tạo được sự lành mạnh trong môi trường tài chính bất động sản thì mới có thể phát triển ổn định, lâu dài./.