Triển vọng tươi sáng cho thị trường nhà ở bình dân 2019

Năm 2018: Cung thấp - cầu cao

PGS.TS. Trần Kim Chung,Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết,hiện nay nhu cầu căn hộ bình dân rất bức thiết bởi sự phát triển của các gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn, xu hướng di dân, mong muốn có nhà ở Hà Nội, TP.HCM của người dân các địa phương cũng như học sinh, sinh viên. Song song với đó, nguồn cung cũng khá đa dạng, như một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, đất nền ở khu vực đô thị hóa vùng ven đô, một số căn hộ ở các khu chung cư cũ, đặc biệt có sự tham gia của một số doanh nghiệp lớn vào thị trường nhà giá thấp.

Về đặc tính chủ yếu của nhà giá thấp, theo PGS.TS. Trần Kim Chung, đó là những bất động sản có giá trị giao dịch khoảng 500 triệu đồng đến dưới 2 tỷ đồng hoặc những thửa đất có giá từ 10 - 15 triệu/m2, đang nhận được sự quan tâm của giới đầu tư. Các bất động sản này nằm tại các quận, huyện vùng ven, những địa bàn mới lên quận nội thành, một số huyện mới lên thị xã, thành phố… Chủ thể sử dụng - nguồn cầu có khả năng chi trả cho phân khúc chung cư bình dân chính là tầng lớp trung lưu mới nổi, đặc biệt là những gia đình trẻ, đang ngày càng gia tăng tại các thành phố lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, một số dự án điển hình về nhà ở giá rẻ và bình dân tại Hà Nội thuộc khu vực Hà Đông, Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì…; Còn tại TP.HCM, là các địa bàn Tân Bình, Tân Phú, Q.8, Q.12, Bình Chánh…

Phối cảnh đại đô thị Dự án VinCity Ocean Park

Đánh giá về thực trạng nhà ở giá rẻ hiện nay, theo ông Đính, hiện chưa có nhiều chính sách để hỗ trợ thúc đẩy các nhà phát triển tham gia đầu tư mạnh mẽ vào phân khúc này. Cùng với đó, do giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên gần như không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này. Bởi vậy, chỉ có thể đầu tư xây dựng loại hình này ở các vùng xa trung tâm. Mặt khác, các khu vực có thể phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân thường thiếu kết nối giao thông với các khu vực khác và đặc biệt là với trung tâm thành phố, thiếu và yếu về chất lượng đối với hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ. Có một nghịch lý là những nơi có nhiều cơ quan, doanh nghiệp, các tổ chức phát sinh nhiều lao động làm việc lại là những nơi có rất ít dự án nhà ở giá rẻ, bình dân.

Tại Hà Nội, hiện các dự án thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) thường nằm ở xa trung tâm, hạ tầng không đồng bộ nên khó thu hút người mua. Để phân khúc này phát triển, Nhà nước và các doanh nghiệp cần phải đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, dịch vụ ở các khu vực có dự án, song phải mất nhiều thời gian mới có được hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ. Do đó, trong một vài năm tới, cung cầu nhà ở trung cấp (25-35 triệu đồng/m2) sẽ tiếp tục gia tăng

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Về tình hình thị trường nhà giá thấp, PGS.TS Trần Kim Chung đánh giá, phân khúc này có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 60 - 70% tổng nhu cầu thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng/căn) rất khan hiếm. “Năm 2018, cung phân khúc nhà giá rẻ ít hơn trung và cao cấp. Phân khúc giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%; loại căn hộ có diện tích chỉ 60m2 và giá bán 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%”, ông Chung cho hay.

Theo khảo sát, khoảng 80% số dân thành thị hiện không thể mua nhà tại những dự án thương mại chất lượng khá với mức giá thấp. Chỉ xét riêng loại nhà ở đại chúng tại Việt Nam cũng đã cao gấp gần 8 - 9 lần mức thu nhập của hộ gia đình trung lưu mỗi năm.

“Hiện nay, nguồn cung rất thấp nhưng cầu rất cao dẫn đến mất cân đối cung - cầu. Ngoài ra, doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp không nhiều; chính sách nhà nước cũng hạn chế phát triển nhà diện tích nhỏ. Bên cạnh đó, những lo ngại do việc tăng sức ép cơ sở hạ tầng; tăng sức ép đảm bảo quy hoạch sẽ tạo áp lực và làm mất cân đối các vấn đề xã hội, gây những hệ lụy về an toàn môi trường, phòng chống cháy nổ và ô nhiễm”, PGS.TS Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Phân tích về việc tại sao hiện nay có hiện tượng cầu nhiều, cung ít trong phân khúc này, ông Vũ Xuân Thiện, nguyên Phó Cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, nguyên nhân là do lúc đầu khi nghiên cứu thì rất ít người dân có nhu cầu mua; nhưng bây giờ đã khác vì chất lượng của loại nhà này đã được nâng lên, rẻ vì có ưu đãi của Nhà nước. “Nhà ở xã hội không mất tiền sử dụng đất, thuế VAT giảm 50%, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng giảm, chính vì thế mà giá thành giảm đi”, ông Thiện nói.

Đặc biệt, ông Thiện nhìn nhận, nhu cầu về nhà giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn cao, chiếm trên 60%. Trong khi đó, không địa phương nào muốn dành quỹ đất để làm nhà xã hội. “Họ nhả đất ra làm nhà thương mại thì thu được thuế, Nên địa phương chẳng thiết tha đôn đốc doanh nghiệp trích quỹ đất để làm nhà ở xã hội theo luật định, cuối cùng vẫn là nhà ở thương mại. Một phần cũng do quỹ đất làm nhà ở xã hội ở các địa phương rất khó khăn”, ông Thiện nói.

Năm 2019: Động lực và triển vọng

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc CENLand dự báo trong thời gian tới, phân khúc nhà ở đại chúng vẫn hút khách hàng bởi tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, người trẻ rời nông thôn lên thành phố lập nghiệp; người có thu nhập trung bình ngày càng gia tăng. Việc phát triển phân khúc này không chỉ tập trung tại các thành phố lớn mà còn được phát triển ở các tỉnh, thành phố lân cận, đặc biệt là các tỉnh có khu công nghiệp lớn.

“Nhu cầu của khách hàng hiện nay không đơn thuần chỉ là có một căn nhà để ở, mà còn là nơi để cho con trẻ phát triển, gia đình được tận hưởng nhiều dịch vụ tiện ích. Do vậy, xu hướng phát triển các căn hộ thông minh với nhiều tính năng, tiện ích, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn được chú trọng vẫn sẽ hút khách.

Một góc dự án Xuân Mai Complex

Nhà ở giá rẻ không có nghĩa là chất lượng thấp. Đừng hiểu nhà ở giá rẻ là nhà có giá mỗi mét vuông rẻ. Chúng ta đang sống trong thời đại công nghệ 4.0, đa số người có nhu cầu mua căn hộ là người trẻ và có kiến thức, quan niệm xã hội đã thay đổi khác trước. Đơn cử như, chúng ta không cần phải có một diện tích lớn để tích luỹ rất nhiều đồ đạc, hay cần một không gian rộng để mời mọi người tập trung ăn uống thường xuyên… Bởi những nhu cầu đó, chúng ta đều sử dụng không gian đa năng, tiện ích xung quanh dự án. Chúng ta chỉ cần một phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ vừa phải… nhưng căn hộ đó phải đẹp, thiết bị phải cao cấp để nghỉ ngơi sau những giờ làm việc mệt mỏi. Nhu cầu xã hội nhìn chung không cần một ngôi nhà rất rộng nhưng bên trong lại rất xấu.

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai.

Đồng quan điểm, PGS. TS. Trần Kim Chung cho rằng: Triển vọng thị trường nhà giá thấp có khả năng diễn biến tốt, bởi theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 sẽ xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị, hiện đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội. Còn CBRE Việt Nam cho rằng 8 - 9 năm tới (tức đến năm 2027) vẫn thiếu nhà giá rẻ. Thứ hai,Nhà nước đã thực sự quan tâm đến thị trường nhà giá thấp; một số rào cản đã được gỡ bỏ, các ưu đãi đã được ban hành. Ngoài ra, nhiều địa phương hiện đã chấp thuận việc phát triển nhà giá thấp, một số tập đoàn lớn đã tuyên bố tham gia thị trường này; một số dự án lớn chuyển hướng từ nhà ở thương mại sang nhà giá thấp. Đặc biệt, bối cảnh thị trường đang nâng đỡ thị trường nhà giá thấp.

Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho phân khúc này phát triển, ông Trần Kim Chung kiến nghị cần tiếp tục nghiên cứu, chuẩn hóa, định danh nhà giá thấp; cần có chính sách thỏa đáng đối với nhà giá thấp – như đối với nhà ở xã hội về đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp. Bên cạnh đó, cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá thấp – như gói 30 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, cần tuyên truyền, vận động các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp; đa dạng hóa diện tích căn hộ phù hợp nhu cầu xã hội.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ ra rằng, việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ là giải pháp chính, hiệu quả để giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân. Do đó, cần tiếp tục xây dựng cơ chế đối với nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết vấn đề xã hội, thay vì việc đi theo chính sách phát triển nhà ở xã hội mang nhiều tính bao cấp như hiện nay.

“Cần hình thành các quỹ phát triển nhà ở giá rẻ và động viên sự đóng góp của doanh nghiệp, các ngân hàng thương mại, tổ chức xã hội và của các cá nhân giàu có, hảo tâm. Người có thu nhập thấp phải góp tiền vào quỹ này tới mức nhất định thì được mua nhà ở giá rẻ. Các dự án nhà ở thương mại phải đóng góp vào quỹ này một giá trị tương đương như 20% giá trị nhà ở của dự án để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, không phải đóng góp cho không mà được thu lợi từ quá trình phát triển”, GS. Đặng Hùng Võ đưa ra giải pháp.

Ở khía cạnh khác, Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính kiến nghị, phải thúc đẩy đầu tư phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu vực ngoại thành với nhau và với trung tâm thành phố. Thúc đẩy phát triển hệ thống hạ tầng đô thị và dịch vụ tại các khu vực này để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sống tại các dự án nhà ở xa trung tâm. Bên cạnh đó, cần có chính sách cho người thu nhập thấp được vay tiền mua nhà ở với lãi xuất ưu đãi; thí điểm mô hình Hợp tác xã nhà ở và quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ; thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ cho thuê./.

Minh Võ