Triển vọng thị trường bất động sản và những gợi mở cho doanh nghiệp trong năm 2022

Theo Vietnam Report, sau khi xuống đáy vào khoảng chục năm trước, hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam đã dần lấy lại sự ổn định, có 7 năm liên tiếp khởi sắc kể từ năm 2013 và đạt mức tăng trưởng kỷ lục vào năm 2019.

Tuy nhiên, dưới tác động của đại dịch Covid-19, trong hai năm qua, ngành bất động sản đã chịu tác động tiêu cực, nhất là trong đợt dịch Covid-19 lần thứ tư. Tăng trưởng hoạt động kinh doanh bất động sản bị âm, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngừng hoạt động có thời hạn trong năm 2021 lên đến 26%...

Nhưng, những khó khăn, tiêu cực mà dịch bệnh tạo ra cũng cho thấy khả năng thích ứng tốt và thể hiện sức sáng tạo, chống chịu bền bỉ của nhiều doanh nhiệp bất động sản khi tiếp tục giữ vững vai trò trụ cột trên thị trường, tạo ra những điểm sáng nổi bật và sức hấp dẫn với các nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đạt mức tăng trưởng phần trăm doanh thu từ hai đến ba con số.

Triển vọng 2022 và các năm tới

Các chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát của Vietnam Report cho rằng, ngành bất động sản có sự phát triển cùng với sự phục hồi của nền kinh tế sau dịch bệnh. Thêm vào đó, thị trường bất động sản thế giới được dự báo có sự phục hồi nhanh chóng cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022 với gam màu tươi sáng, tích cực hơn so với năm 2021 và sẽ dần quay trở lại quỹ đạo trước dịch (năm 2019).

Sự tăng trưởng của ngành bất động sản trong thời gian tới chủ yếu là do các công ty tái cấu trúc lại hoạt động của họ và phục hồi sau tác động tiêu cực của đại dịch, cùng với đó là sự hỗ trợ của các gói kích thích kinh tế của Chính phủ, lãi suất vẫn ở mức thấp, đầu tư công được đẩy mạnh giải ngân, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, dòng kiều hối vẫn tiếp tục vận hành một cách ổn định (trừ nguồn từ Nga và Ukraine) và nhiều nút thắt chính sách được gỡ bỏ.

Trong ngắn hạn, gói kích thích kinh tế của Chính phủ dù được rót vào khu vực nào cũng sẽ mang lại hiệu quả tích cực đến thị trường bất động sản nhờ việc cải thiện sức mua của người dân nói chung thậm chí là bật tăng sau thời gian dài bị kìm nén, cũng như cải thiện kỳ vọng thu nhập trong tương lai của họ giúp cho thị trường bất động sản bán lẻ, khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi đáng kể.

“Gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai trong đó có gần 114.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng sẽ có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản không chỉ trong ngắn hạn mà còn là động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới”, Vietnam Report dự báo.

Động lực tăng trưởng cho ngành bất động sản nói chung, không chỉ riêng giai đoạn hậu Covid-19, sẽ còn chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản. Lượng xe hơi cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền.

Bên cạnh những lực đẩy hỗ trợ, ngành bất động sản trong năm 2022 cũng gặp nhiều thách thức, chướng ngại khi việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam cũng như tốc độ phục hồi kinh tế còn gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh áp lực lạm phát, số ca mắc Covid-19 mới vẫn gia tăng cùng với những bất ổn chung về địa chính trị, nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện do những vướng mắc về mặt pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát Vietnam Report, xung đột Nga - Ukraine ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế nước ta, tuy không nhiều vì quan hệ kinh tế giữa Việt Nam và hai quốc gia này chiếm tỷ trọng nhỏ trên tổng vốn đầu tư nước ngoài, nhưng vẫn sẽ có những ảnh hưởng gián tiếp khi giá xăng dầu tăng mạnh, các lệnh cấm vận được ban hành với Nga sẽ gây ra sự khan hiếm hàng hoá, tạo thêm áp lực với lạm phát, dẫn đến giá các loại nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị, vận chuyển... là yếu tố đầu vào của thị trường bất động sản tăng theo và giá thuê hay giá mua bất động sản cũng chịu áp lực tăng giá.

Trong năm 2021, giá thành nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là giá thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng khoảng 10 - 15% so với năm 2020. Thêm vào đó, rào cản từ yếu tố pháp lý, sự mất cân đối cung - cầu và kết quả của một số cuộc đấu giá đất đã khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng quan ngại, nếu lạm phát vượt mức mục tiêu, lãi suất cho vay tăng lên có thể gây tác động ngược khi thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng trầm lắng nhưng mức giá sẽ không giảm mạnh như giai đoạn 2011 - 2013 do sự điều tiết nhịp nhàng, ổn định hơn của Chính phủ, doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro khi tỷ trọng vốn vay cho đầu tư bất động sản là khá lớn.

Kết quả khảo sát chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản của Vietnam Report về mức biến động giá trung bình trong năm 2022 cho thấy, đất nền là phân khúc có khả năng tăng giá cao nhất; phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, nhà ở và chung cư giá rẻ có khả năng cao tăng giá trong khoảng 11 - 20%. Các phân khúc bất động sản ven đô, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư trung cấp, văn phòng cho thuê có thể tăng trung bình từ 5 - 10% so với năm trước.

Trước tình trạng sốt đất trong năm 2021, các chuyên gia trong khảo sát của Vietnam Report nhận định, trong năm 2022 tình trạng sốt đất vẫn có thể sẽ tiếp tục xảy ra nhưng với xác suất thấp hơn.

Nguyên nhân là hiện tại các thông tin về quy hoạch, hạ tầng vẫn mang nặng tính đồn đoán và việc thổi giá bất động sản bằng các chiêu thức thiếu lành mạnh vẫn chưa có chế tài xử phạt phù hợp. Tuy nhiên, sốt đất không chỉ do những nguyên nhân nói trên, nó có thể là kết quả của những chính sách vĩ mô, quy hoạch tổng thể chính thức từ chính quyền...

Triển vọng với một số phân khúc

Kết quả khảo sát với chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản về triển vọng thị trường cho thấy, một xu hướng tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc, trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền, nhà ở có nhiều khả năng tăng trưởng mạnh nhất. Bên cạnh đó là sự phục hồi mạnh mẽ của nhóm bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại.

Bất động sản nhà ở: Sự hồi phục và tăng trưởng của phân khúc bất động sản nhà ở được thúc đẩy từ cả hai yếu tố cung và cầu, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất thấp, pháp lý được nới lỏng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Chính phủ giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 với một trong những mục tiêu của chiến lược là phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền của người có thu nhập thấp và trung bình.

Ngay từ đầu năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố những dự án mới, hứa hẹn những tín hiệu tích cực cho nguồn cung nhà ở giá rẻ trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, lượng cung này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân.

Bất động sản công nghiệp: Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có nhiều yếu tố thuận lợi từ vị trí địa lý, quỹ đất cho khu công nghiệp lớn, dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam do tác động của các Hiệp định thương mại tự do mới được ký kết, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, môi trường kinh tế - chính trị ổn định và lợi thế cạnh tranh khi giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực.

Những yếu tố trên sẽ tạo lực đẩy phát triển và sức hấp dẫn đầu tư với phân khúc bất động sản công nghiệp. Tính riêng trong hai tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã trở nên nhộn nhịp với những dự án đầu tư mới và mở rộng có giá trị hàng ngàn tỷ đồng.

Bất động sản thương mại văn phòng và bán lẻ: Sau khi chịu những tác động nặng nề của đại dịch Covid-19 trong hai năm qua, bước sang năm 2022, phân khúc bất động sản thương mại có nhiều triển vọng tích cực trong bối cảnh mở cửa sống chung với dịch.

Thị trường văn phòng sẽ được thúc đẩy bởi đà tăng trưởng cho thuê của khu vực Công nghệ thông tin, thương mại điện tử và nhu cầu trung tâm dữ liệu tăng cao.

Thị trường bán lẻ cũng có nhiều tín hiệu tích cực khi ngành du lịch được mở cửa trở lại, cùng với sự gia tăng trong tiêu dùng và sử dụng vốn.

Các giải pháp tăng trưởng của doanh nghiệp trong bối cảnh mới

Xét về khía cạnh nội lực doanh nghiệp, sự phục hồi và tăng trưởng của mỗi doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào việc rút ra những bài học kinh nghiệm gì từ cuộc khủng hoảng do tác động bởi dịch bệnh và những hành động để tăng cường khả năng phục hồi. Nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng thực hiện rà soát các quy trình hiện có, tái cấu trúc công ty có thể để chuẩn bị tốt hơn trong sự bình thường mới và hạn chế tác động tiêu cực của các cuộc khủng hoảng trong tương lai.

Kết quả khảo sát của Vietnam Report đã chỉ ra top 6 giải pháp của doanh nghiệp bất động sản trong thời kỳ bình thường mới, bao gồm: Đẩy mạnh đầu tư và phát triển ứng dụng công nghệ; Thực hiện M&A, đầu tư mua lại các dự án bất động sản tiềm năng; Tăng cường công tác quản trị tài chính, quản trị rủi ro; Thực hiện chiến lược phát triển bền vững; Tăng cường đào tạo và cải thiện chất lượng nhân sự thích ứng với thời đại công nghệ số; Phát triển các dòng sản phẩm, dịch vụ mới.

Trong các giải pháp trên, công nghệ được xem là chìa khóa của sự hồi phục, tăng trưởng và tạo ra lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, công nghệ không chỉ áp dụng vào các công đoạn, quy trình phát triển sản phẩm, quản lý, vận hành mà còn qua các hoạt động giới thiệu và phân phối sản phẩm. Khi công nghệ ngày càng có vai trò quan trọng, chi phối mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh bất động sản, chất lượng nguồn nhân sự cũng phải nâng cao để thích ứng với việc chuyển đổi số.

Để tồn tại trong mùa dịch, nhiều môi giới bất động sản đã học hỏi, tận dụng các nền tảng công nghệ như Zalo, Livestream, Youtube... để tiếp cận, tư vấn, giới thiệu sản phẩm tới khách hàng và cho kết quả khá tích cực, nhiều người đã bán được hàng trên các nền tảng này.

Đánh giá về kỹ năng đội ngũ nhân sự trong thời đại số theo tiêu chí xuất sắc, khá, trung bình và kém, các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ bất động sản trong khảo sát của Vietnam Report cho rằng, ba kỹ năng mà đội ngũ nhân sự chỉ đạt ở mức trung bình đó là: Kỹ năng livestreams giới thiệu nhà mẫu, kỹ năng quản trị dữ liệu khách hàng và marketing online. Trong khi đó, các kỹ năng như chăm sóc khách hàng, chốt sale, tư vấn trực tiếp được đánh giá phổ biến ở mức xuất sắc và khá.

Với các sản phẩm có giá trị cao mang tính đặc thù như bất động sản, việc chuẩn hóa nhân sự về mặt kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức cũng như đạo đức là điều vô cùng cần thiết. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia nếu làm được điều này, những nhiễu loạn không đáng có trên thị trường bất động sản sẽ không còn nữa, qua đó sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi ra quyết định và giúp thị trường lành mạnh, hiệu quả hơn.

Do vậy, việc tăng cường đào tạo và cải thiện chất lượng nhân sự thích ứng với thời đại công nghệ số là một giải pháp được các doanh nghiệp bất động sản chú trọng trong năm 2022.

Về thực hiện M&A (mua bán và sáp nhập), tăng cường hợp tác, đầu tư mua lại các dự án bất động sản tiềm năng, đây là chiến lược được nhiều doanh nghiệp lựa chọn, điều này giúp cho nguồn cung và thanh khoản được gia tăng, góp phần tạo thêm sự sôi động cho thị trường bất động sản. Bất chấp những tác động của đại dịch, năm 2021, ngành bất động sản đã có hàng hoạt vụ thâu tóm dự án, quỹ đất và là một trong những lĩnh vực có nhiều thương vụ M&A nhất, với sự trỗi dậy của doanh nghiệp trong nước.

M&A sẽ vẫn tiếp tục là xu hướng phát triển trong năm 2022, tập trung vào các dự án có thể triển khai được ngay trong ngắn và trung hạn. Điều này không những giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị của mình, gia tăng thị phần, sản phẩm, tiếp cận với thị trường mà còn gia tăng nguồn cung và thanh khoản, góp phần tạo thêm sự sôi động cho thị trường bất động sản.

Về xu hướng mới bền vững, người mua nhà có ý thức là những người tiêu dùng theo chủ nghĩa tiêu dùng có ý thức. Đây là nhóm người thường gắn liền với Gen Y (Millennials) - những người vốn rất khắt khe trong việc đưa ra sự lựa chọn về các nhãn hiệu mà họ sử dụng hoặc mang vào ngôi nhà của mình. Họ nghiên cứu rất kỹ trước khi mua bất cứ thứ gì và sẵn sàng chờ đợi, thậm chí trả thêm tiền với những sản phẩm hay thương hiệu mà họ nghĩ rằng họ có thể thúc đẩy sự thay đổi khi sử dụng chúng.

Khi thế giới chuẩn bị chống lại những tác động của biến đổi khí hậu, mọi nỗ lực được thực hiện để giảm thiểu suy thoái môi trường sẽ giúp ích rất nhiều trong việc cứu hành tinh. Trong vài năm qua, người tiêu dùng ngày càng có ý thức về lượng khí thải carbon của họ. Người tiêu dùng thời đại mới ngày nay có ý thức về lựa chọn lối sống và hướng tới cuộc sống bền vững.

Trên khía cạnh người tiêu dùng là doanh nghiệp trong chiến lược phát triển bền vững của mình, họ cũng ưu tiên lựa chọn văn phòng, khu công nghiệp sinh thái phải xanh, sạch, giảm khai thác tài nguyên, hạn chế ảnh hưởng đến môi trường trong khi vẫn không ảnh hưởng đến hiệu suất của các doanh nghiệp.

Theo đó, các nhà phát triển đang thực hiện nhiều sáng kiến và áp dụng các phương pháp xây dựng xanh như: Quản lý chất thải rắn, tái chế nước, thu hoạch nước mưa, sử dụng các nguồn năng lượng tái tạo, thiết kế hiệu quả nhằm tối ưu hóa thông gió tự nhiên và đảm bảo cơ sở hạ tầng xanh trong các khu nhà của họ.

Mặc dù những giải pháp như vậy đã trở thành chuẩn mực cách đây một thời gian, nhưng năm 2022 dự kiến sẽ chứng kiến nhiều hơn nữa các quy trình xây dựng thân thiện với môi trường./.