TP.HCM: Lãnh đạo Sở Xây dựng làm ngơ cho chủ đầu tư Dự án New City lách luật?

Thuận Việt "gài bẫy" khách hàng như thế nào tại dự án New City?

TP.HCM: Dự án New City rao bán trái phép, Thuận Việt "phủi" trách nhiệm, bỏ mặc khách hàng?

Chưa định giá đất, dự án New City đã rầm rộ rao bán

Nguy cơ biến tướng thị trường từ tiền lệ New City

Liên quan đến vụ việc dự án New City của Công ty Thuận Việt được rao bán trái phép, mới đây, thông tin tại cuộc họp báo thường kỳ của Sở Xây dựng TP.HCM, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, cho biết, đến thời điểm tháng 3, Sở Xây dựng TP.HCM chưa xác nhận việc đủ điều kiện huy động vốn cho Công ty Thuận Việt. Mặt khác ông Sơn cũng nhất quyết cho rằng, công ty này chủ yếu ký hợp đồng với khách hàng dưới dạng đặt cọc và đặt chỗ chứ không phải ký hợp đồng mua bán.

Dù lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM giải thích rằng mọi thỏa thuận mới chỉ là đặt cọc và đặt chỗ chứ không phải ký hợp đồng mua bán, nhưng bản chất của 2 việc này cuối cùng vẫn là thu tiền từ khách hàng. Không những vậy, Thuận Việt còn công khai đưa ra chính sách để “dụ” khách thanh toán đến 95% giá trị căn hộ, chỉ bằng việc ký kết thỏa thuận quyền mua căn hộ, mà không cần phải qua hợp đồng mua bán.

Thuận Việt đang dùng bản “Đăng ký nguyện vọng” để huy động vốn

Qua tìm hiểu thực tế, dự án New City có 4 block, trong đó block Babylon hiện đã bàn giao cho nhiều khách hàng làm nội thất căn hộ để chuẩn bị vào ở. Theo một số người môi giới cho biết, đây là những khách hàng đã thanh toán 95% giá trị căn hộ và sắp ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, đây chỉ là phương thức chiêu dụ của bên bán, bởi không biếtđến khi nào dự án New City mới định giá xong tiền sử dụng đất.

Thực tế này khiếndư luận đặt ra câu hỏi, nếu những chiêu thức (đặt cọc, đặt chỗ) mà chủ đầu tư dự án New City áp dụng để thu tiền của khách đến 95% (giá dự kiến), khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, là hợp pháp và được lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM “gật đầu”, thì phải chăng Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã không còn hữu hiệu? Thị trường sẽ biến tướng ra sao nếu các chủ đầu tư bắt chước chiêu thức lách luật của Thuận Việt và cơ quan chức năng vẫncho rằng cách làm đó là không có vấn đề gì?

Giao dịch có thể bị vô hiệu

Xác nhận tại cuộc họp báo thường kỳ mới đây, lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, dự án vẫn chưa nộp hồ sơ xác nhận đủ điều kiện huy động vốn và chưa qua định giá tiền sử dụng đất.

Theo luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, căn cứ Điều 42, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, dự án chung cư nợ tiền sử dụng đất thì không được phép bán căn hộ cho khách hàng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm 3 điều kiện. Trong đó có điều kiện như chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Mua nhà đất ở những dự án chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc chưa đủ điều kiện mở bán, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro như không được cấp giấy chủ quyền dẫn đến khó mua bán, cầm cố… Ngoài ra, việc các chủ đầu tư tranh thủ “bán lúa non” để huy động vốn khi chưa nộp tiền sử dụng đất, cũng cho thấy khả năng tài chính của doanh nghiệp đang có vấn đề.

Tình trạng dột nát, xuống cấp đã xuất hiện tại dự án gốc tái định cư New City

Bên cạnh đó, Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, cho biết, nhiều khách hàng hiểu chưa chính xác khái niệm “huy động vốn” với “tiền mua trả trước”, nên dẫn đến tình trạng mập mờ trong giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai. Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 đã có sự phân biệt giữa “vốn góp” và “tiền mua”, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn lập lờ giữa 2 khái niệm này để đạt mục đích huy động vốn của mình.

Cũng theo luật sư Phượng, Điều 68, Luật Nhà ở 2014 quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý.

Do đó, khi ký hợp đồng về vốn (người góp vốn) hay hợp đồng mua bán (đối với người mua nhà), các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.

“Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ rơi vào cảnh tiền mất tật mang”, luật sư Trần Đức Phượng khuyến cáo.

Trước đó, như Reatimes đã thông tin, trên mạng internet thời gian qua, các căn hộ tại dự án New City được rao bán tràn lan, bất chấp những cảnh báo của cơ quan chức năng về tính hợp pháp của việc mua bán dự án lúc này. Sau đó, chủ đầu tư là Công ty Thuận Việt đã lên tiếng thoái thác trách nhiệm, đổ lỗi cho sàn giao dịch bất động sản.