Toàn cảnh thị trường bất động sản 2022 và dự báo triển vọng năm 2023

Thị trường bất động sản 2022 ảm đạm cung, cầu và giao dịch

Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa của ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5% vào tăng trưởng GDP.

Về nguồn cung của thị trường bất động sản

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại đến cuối quý III/2022 chỉ có 17 dự án với 4.123 căn, bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021.

Đáng chú ý là nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33% giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như tuyệt chủng hay nói cách khác các dự án về bất động sản phân khúc cao cấp và trung cấp hiện rất nhiều trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở "vừa túi tiền" - dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tồn kho lớn nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25%. Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản. Con số này tăng rất mạnh so với đầu năm là 78%.

Nguồn cầu của thị trường bất động sản

Một là, nhu cầu vẫn cao tuy nhiên những nhu cầu có khả năng thanh toán chững lại do giá cao và khả năng tiếp cận tài chính bị hạn chế. Mặc dù những tháng từ quý III/2022, một số biểu hiện cho thấy đã có điều chỉnh giảm giá để tăng thanh khoản nhưng so với mặt bằng giá kỳ vọng vẫn ở mức cao nên cầu có khả năng thanh toán vẫn chưa như kỳ vọng.
Hai là, chỉ có phân mảng bất động sản công nghiệp trong 5 phân mảng thị trường là có hoạt động tích cực do nhu cầu vẫn lớn. Còn các phân mảng khác như nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng... đều không thuận lợi.

Ba là, không xuất hiện những lực cầu mới. Trong năm 2022, các nhóm cầu chủ yếu vẫn là nhóm truyền thông, phổ thông, không có những lực cầu mới xuất hiện trên thị trường.

Giao dịch bất động sản

Giao dịch giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ bằng 50%. Nguyên nhân chính là dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiếu khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Hai là, mặt bằng giá tiếp tục neo cao mà không giảm do dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được kênh đầu tư hiệu quả nên một trong số đó vẫn đến với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ một số rất nhỏ những sản phẩm vừa tiền mới có giao dịch.

Ngoài ra, giá nguyên, vật liệu tăng cao do tình hình địa chính trị thế giới phức tạp cũng tác động đáng kể đến giá bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Ba là, đối với các sản phẩm bất động sản căn hộ chung cư, giao dịch đạt khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp, nguồn cung trên thị trường không nhiều nên giá bán duy trì ở ngưỡng cao. Đối với sản phẩm nhà liền kề, biệt thự lượng giao dịch còn thấp hơn do giá bán cao.

Một là, Luật số 03/2022/QH15 ngày 11/01/2022 Quốc hội Khóa XV sửa đổi 9 luật liên quan đến xác lập chủ đầu tư dự án nhà ở mở thêm nội dung đó là chủ đầu tư có đất ở và đất khác được phép trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở.
Hai là, Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ chính trị về đô thị đã được ban hành theo đó, đưa ra chỉ tiêu đến năm 2030 phải đạt được tỷ lệ đô thị hóa 50%.

Ba là, Nghị quyết 18-NQ/TW của Kỳ họp thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII về đất đai đã đưa ra rất nhiều nội dung để định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng thị trường hơn, hiện đại hơn.

Bốn là, ngày 29/8, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chỉ thị ban hành nhiều chính sách có liên quan không chỉ bản thân thị trường nhà ở mà cả sự liên quan giữa đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản.

Năm là, Kỳ họp 4 Quốc hội Khóa XV đã cho ý kiến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần 1 chuẩn bị cho việc thông qua Luật Đất đai vào Kỳ họp thứ 6 Quốc hội XV (tháng 10/2023). Nội dung Luật Đất đai sửa đổi lần này tiếp thu tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Kỳ họp thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để hoàn thiện thể chế về thị trường bất động sản.

Sáu là, ngày 5/12, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết đã quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống tổ chức tín dụng. Theo đó, khoảng 240 nghìn tỷ được cung cấp thêm cho nền kinh tế. Thị trường bất động sản theo đó được tăng thêm luồng tiền.

Chuyển động của những dòng tiền chính trên thị trường bất động sản

Về vốn tín dụng ngân hàng, dòng vốn này chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm là rất dài, điều này có thể gây bất ổn. Do đó, nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại vào bất động sản có dấu hiệu thắt chặt từ tháng 4/2022. Mặc dù hạn mức tín dụng đã được nới room nhưng đi liền với đó là tăng lãi suất cơ bản 2 lần. Hệ quả tổng mức tín dụng vẫn không tăng như mức kỳ vọng.

Về dòng vốn trái phiếu, giai đoạn cuối năm trái phiếu đến kỳ tất toán, bắt buộc doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải trả cả tiền gốc và lãi cho các nhà đầu tư. Trong khi đó, doanh nghiệp lại không được phát hành trái phiếu với mục đích cơ cấu lại nợ, đảo nợ, cho thấy áp lực về dòng tiền rất lớn. Theo ước tính, ngành bất động sản hiện chiếm 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Riêng năm 2022, có tới 35,56 nghin tỷ đồng nợ đã huy động qua trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn và tăng mạnh lên mức 61,37 nghìn tỷ đồng vào năm 2023. Trong khi đó, tính đến tháng 8 năm 2022, quy mô phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản giảm 84% so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế trong 9 tháng đầu năm nay, tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại là 142.209 tỷ đồng, chiếm 11,8% dư nợ thị trường trái phiếu. Việc mua lại trái phiếu trước hạn đã giảm được một phần quy mô đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, khả năng đảo nợ trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản khá thấp. Đã đến lúc các cơ quan chức năng và chính các doanh nghiệp phát hành cần chung tay tìm lời giải thỏa đáng cho vấn đề này.

Về chứng khoán, từ nay đến năm 2030, thị trường cần khoảng 700 nghìn - 1 triệu tỷ đồng vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, về tổng quan thị trường chứng khoán cũng liên tục lao dốc, có thời điểm lùi về mốc 908 điểm - thấp nhất trong vòng hơn hai năm trở lại đây kể từ tháng 10/2020. Như vậy, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đã suy giảm cũng gián tiếp tác động đến dòng vốn tại thị trường bất động sản.

Vốn đầu tư nước ngoài, tính đến hết tháng 10/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 22,46 tỷ USD, giảm 5,4% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, vốn điều chỉnh và vốn góp mua của nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục xu hướng tăng và có 880 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 13,4% so với cùng kỳ.

Vốn doanh nghiệp bất động sản, đến tháng 9 năm nay, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Có 9 doanh nghiệp bất động sản có giá trị vốn hóa trên 10 nghìn tỷ đồng. 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Tuy nhiên, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản hiện đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường và có lẽ phải mất tới 4 năm mới hấp thụ hết.

Tổng quan có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản giảm đi, không đạt được mức kì vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020 - 2021 và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dich. Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng.

Triển vọng thị trường bất động sản và các luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản năm 2023

Về triển vọng các luồng tiền, trong tháng cuối năm 2012, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường bất động sản vẫn được dự báo là không sôi động như những năm trước. Bên cạnh đó, Tết âm lịch Quý Mão đến sớm, do vậy, khả năng không có đột biến nào về cầu do thời gian hai Tết âm lịch và dương lịch ngắn. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng lên 1,5 - 2% sẽ là một nguồn đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.

Về triển vọng thị trường sẽ có 3 kịch bản: Kịch bản thứ nhất, thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất bởi trong bối cảnh các luồng tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua - nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo hướng này.

Kịch bản thứ hai, ở góc nhìn tích cực hơn, thị trường có động lực mới do bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được chính thức sửa đổi. Bên cạnh đó, thị trường xuất hiện thêm nhiều yếu tố thuận lợi khi tình hình kinh tế thế giới và trong nước ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào thị trường. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kỳ đi lên mới. Thị trường bất động sản vượt qua điểm lõm. Tuy nhiên, phương án này có thể xảy ra những xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Kịch bản thứ ba, kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và đáo hạn, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phương án này mặc dù khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.

5 rủi ro thị trường bất động sản có thể phải đối mặt:

Thứ nhất, rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra. Liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn thế nào? Trung Quốc đã ban hành Văn bản 254 với Kế hoạch 16 điểm nhằm cứu thị trường bất động sản đã được Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Quản lý Ngân hàng - Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đưa ra. Các ngân hàng lớn của Trung Quôc đã cam kết hỗ trợ tài chính ít nhất 1.280 tỷ nhân dân tệ, tương đương 179 tỷ USD cho các nhà phát triển bất động sản nhằm xoa dịu tình trạng hỗn loạn của thị trường trong nước. Giá cổ phiếu và trái phiếu bất động sản nhanh chóng tăng nhờ nguồn hỗ trợ bổ sung. Đây là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, về tổng thể, vẫn còn nhiều rủi ro đang phải tính đến.

Thứ hai, rủi ro kinh tế vĩ mô. Lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động sản có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân cao hay thấp? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào?... là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Thứ ba, rủi ro thị trường. Thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn. Mặt khác, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022 - 2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kì vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp. Việc điều chỉnh room tín dụng từ ngân hàng cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng năm 2023 như thế nào vẫn là câu hỏi.

Thứ tư, rủi ro đối tác. Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.

Thứ năm, rủi ro chính sách. Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá,... nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản - một khách hàng tiềm năng của các luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản hay không…

Triển vọng các phân khúc và các luồng tiền vào bất động sản:

Trong năm 2023, sẽ có 5 phân mảng thị trường với nhiều điểm sáng: Thứ nhất, thị trường đất đai, đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường với những yếu tố quan trọng được đề cập trong Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Thứ hai, thị trường nhà ở từ tình trạng mất cân đối cung cầu trong năm 2022 sẽ có thay đổi khi Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo chú trọng phát triển nhà ở xã hội góp phần đưa ra thị trường sản phẩm hàng hoá phù hợp kèm theo những cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính.

Thứ ba là thị trường bất động sản công nghiệp, chưa khi nào có cơ hội tốt như hiện nay. Nhiều doanh nghiệp FDI đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dịch chuyển luồng vốn trên thế giới. Kết thúc năm 2022, dù chịu nhiều tác động của tình hình thế giới nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng 8%, lạm phát kiểm soát ở mức 3%...

Thứ tư, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu tăng trở lại sau khi du lịch Việt Nam mở cửa và khởi sắc.

Cuối cùng, bất động sản tài chính được xem xét trên bình diện các luồng tiền và nhận thấy những tín hiệu tích cực là chủ đạo: 
Luồng tiền thứ nhất là tín dụng năm 2023 sẽ tốt hơn năm nay nhờ quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023.

Luồng tiền thứ hai là chứng khoán đã có xu hướng tăng. Đặt khả năng nếu chứng khoán tăng đến mức 1.300 - 1.400  sẽ có một lượng tiền lớn đi vào nền kinh tế và bất động sản.

Luồng tiền thứ ba trái phiếu dần phục hồi, năm 2023 có khoảng hơn 6 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn nhưng với các phản ứng chính sách đã được đưa ra, vấn đề này được kiểm soát.

Luồng tiền thứ tư là nguồn vốn đầu tư nước ngoài có nhiều triển vọng gia tăng. Hơn 200 đại diện cấp cao từ các công ty đầu tư hàng đầu đã chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư ưu tiên nhất và đứng thứ 2 trong nhóm các thị trường mới nổi. Lần đầu tiên Việt Nam lọt vào Top 20 nền kinh tế về thu hút FDI trên thế giới.

Luồng tiền thứ năm là kiều hối vẫn đang rất ổn định. Việt Nam là một trong 10 nước nhận kiều hồi lớn nhất thế giới, trong đó ước tính 25% kiều hối đầu tư vào bất động sản nói chung.

Luồng tiền thứ sáu là các nhà đầu tư tiềm năng không hạn chế khi có cơ hội sẽ đầu tư ngay với tâm lý không có ngoại lệ là có tích luỹ sẽ đầu tư đất đai, nhà ở.

Các luồng tiền còn lại ở mức ổn định như các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vượt qua thời điểm khó khăn; M&A tiếp tục tăng; những nhà đầu tư chiến lược mới xuất hiện có thể xem như sếu đầu đàn thay đổi cục diện của một địa phương, một vùng kinh tế…

Một số kiến nghị giải pháp bền vững thị trường trong năm 2023

Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động săn: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán, các Luật Thuế, Luật Ngân sách, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch, Luật PPP… Một trong những yếu cầu cấp thiết là nghiên cứu, xây dựng, công bố chính thức các chỉ số liên quan đến thị trường bất động sản: Chỉ số giá đất (land Price Index); Chỉ số giá nhà (Housing price Index); Chỉ số thị trường nhà (chỉ số thị trường bất động sản - Real Estate Market Index)...

Hai là, tăng cường triển khai đồng bộ các giải pháp đối với thị trường bất động sản: Về thể chế, về minh bạch thị trường; về các loại hình vốn phái sinh… tăng cường các giải pháp về chế tài để thị trường vận hành ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Ba là, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần hướng đến tính chuyên nghiệp. Trong bối cảnh hiện nay, việc điều chỉnh thị trường mục tiêu; điều chỉnh nguồn vốn thu hút cho doanh nghiệp và xác định nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng là những nhiệm vụ hết sức quan trọng.

Bốn là, các nhà đầu tư thứ cấp; các tổ chức tài chính; các bên liên quan cần hướng tới góp phần làm thị trường công khai minh bạch. Các tổ chức tài chính cần hướng tới đa dạng nguồn tài chính cho thị trường bất động sản. Trong năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.

Năm là, các bên hữu quan về thông tin, truyền thông cần hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn./.