Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến Thị trường bất động sản Việt Nam 2019: Xu hướng & Cơ hội đầu tư

Thảo luận:

TS. Cấn Văn Lực: Để so trên lãi suất của Việt Nam với thế giới phải so lãi suất thực. Lãi suất cho vay thực 2015 - 2017 ở Việt Nam là 5,36%, Trung Quốc 3%, Singapore 3,8%. Việt Nam ở mức trung bình tăng. Ngân hàng không muốn cho vay lãi suất cao vì khả năng trả nợ thấp. Kinh tế Việt Nam rất rủi ro. Quốc tế chấm điểm chúng ta là 2B, mức đầu cơ, không phải đầu tư. Với mức rủi ro 2B như vậy thì các doanh nghiệp cho thấy lãi suất là 15%, đô la Mỹ là khoảng 8%.

Hai là chi phí giao dịch của chúng ta quá lớn, đặc biệt là bất động sản, mất đến 10 - 30% trong khi nước ngoài không thế. Ý cuối cùng, vì chúng ta đang áp 200% nên ngân hàng phải áp mức cao hơn. Một trong những lí do ngân hàng phải áp mức cao hơn 1 chút để doanh nghiệp bất động sản phải có sự cẩn trọng.

Ngân hàng nhà nước, tín dụng đang kiểm soát cho vay bất động sản, tức là điều chỉnh mức lãi suất cao hơn để doanh nghiệp hạn chế. Kênh vốn đầu tư cho bất động sản là kênh vốn đầu tư, nước ngoài có các quỹ, chuyển mua bán rất tốt.
Năm tới phải làm rõ đến vấn đề liên quan đến quỹ ký thác đầu tư.

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Liên quan đến về câu chuyện mua nhà ở hình thành trong tương lai: Việc bán nhà ở hình thành trong tương lai có từ năm 2016, một số dự án thực sự như vậy dẫn đến hậu quả như Sông Đà. Thực ra, chúng tôi đã nghiên cứu ở nhiều nước, một số nước châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc thường có thế chấp. Nếu không bán thì ngân hàng cũng không dám cho vay. Ở Úc, cho phép bán nhà hình thành trong tương lại nhưng được phép thu 10% coi đó là đặt cọc Nếu không cho bán nhà ở hình thành trong tương lai thì ngân hàng cũng sẽ không cho vay. Ở Úc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai những chỉ được phép thu 10%. Đối với Việt Nam thì hơi khó.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings:

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh không hề dễ. Những năm trước, rất nhiều người muốn nhảy vào thị trường này nhưng 5 năm gần đây, các chủ đầu tư nếu không đủ bản lĩnh, chuẩn bị đầy đủ nguồn lực về vốn, sẵn sàng chấp nhận rủi ro thì sẽ không thể kinh doanh bất động sản.

Thứ nhất, về tổng quan thị trường, nhu cầu ở của người dân Việt Nam hiện nay rất cao, nhất là ở thành phố lớn tập trung rất nhiều người ngoại tỉnh đến. Chưa kể, tính sở hữu của người dân Việt Nam chúng ta cũng cao. Do đó, tôi đánh giá nhu cầu nhà ở cho người dân rất cao, sẽ còn tăng, nhất là thị trường nhà ở phù hợp với túi tiền.

Tôi nghĩ rằng Vingroup đang tiếp cận rất đúng với dự án vừa ra mắt. Tuy nhiên, thị trường nhà ở cao cấp cũng rất nhiều tiềm năng. Ở các thị trường về condotel, ví dụ thị trường ở Vân Đồn. Luật Đặc khu không được thông qua, chúng tôi cũng rất hụt hẫng nhưng không quá lo lắng. Do Vân Đồn vẫn có quá nhiều thuận lợi như cao tốc, sân bay, cảng, đặc biệt là cảnh quan rất đẹp, trong khi ở Hạ Long thực sự ngột ngạt. Chúng tôi cho rằng Vân Đồn là cô gái vẫn còn ngủ trong rừng và sẽ là một trong những thị trường tiềm năng nhất trong thời gian tới.

Tuy nhiên, có rất nhiều vướng mắc mà doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải. Chúng tôi vẫn nói đùa, bất động sản là ngành nghề làm dâu trăm họ.

Hiện nay, những doanh nghiệp làm giả ăn thật sẽ không thể tồn tại. Các doanh nghiệp bắt buộc phải làm thật ăn thật thì mới có thể tồn tại trên thị trường hiện nay. Đó cũng là sự thanh lọc của thị trường bất động sản hiện nay. Chúng tôi khi phát triển dự án, muốn có thương hiệu phải làm rất dài, rất lâu, xây dựng dự án, quản lý dự án, chăm sóc khách hàng chứ không phải là xây xong ngôi nhà là xong.

Việc quản lý khu chung cư cũng có rất nhiều vấn đề. Nếu chủ đầu tư không chăm sóc cho khách hàng về sau thì uy tín của chủ đầu tư sẽ bị ảnh hưởng lớn. Đặc biệt, trong thời đại thông tin bùng nổ như hiện nay, nếu doanh nghiệp không khẳng định được uy tín thì sẽ ảnh hưởng rất là nhiều.

Ngoài ra, văn hóa chung cư của cư dân vẫn còn nhiều hạn chế. Tôi mong muốn các chủ đầu tư ngoài quan tâm đến chất lượng các khu chung cư cũng nên có đào tạo cho các cư dân chung cư. Ngoài ra, hành lang pháp lý vẫn còn rất nhiều bất cập. Ngoài Luật còn rất nhiều Nghị định chồng chéo nhau, gây khó cho các chủ đầu tư.

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ:

Việc chiếm dụng vốn của người dân mới dẫn đến tranh chấp. Theo chúng tôi, thiết lập chính sách phải dựa trên các nguyên tắc: Người dân được gì, doanh nghiệp được gì, Nhà nước được gì để tư vấn. Ví dụng, một mét vuông đất, doanh nghiệp bán 10 triệu đồng nhưng người dân được đền bù có 1 triệu. Vậy 9 triệu kia đi về đâu? Do vậy, dẫn đến việc người dân phản ứng, không đồng tình. Khi thống kê các vụ kiện tụng liên quan đến bất động sản, chúng tôi nhận thấy người dân còn e ngại việc chủ đầu tư đã trốn đi đâu rồi, hoặc bán quyền cho 2, 3 người khác thì khởi kiện vấn đề gì.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Nếu nhìn 2017, thấy 2018, thị trường bất động sản tốt hơn thì theo đó, năm 2019 cũng tốt hơn rất nhiều, trong đó bất động sản nghỉ dưỡng tăng bao nhiêu cũng không đủ, không cần lo bong bóng hay thừa cung, dư địa còn rất nhiều. Nhiều ý kiến cho rằng nên cấm condotel, tôi cho rằng đó là lo xa, chưa cần thiết.

Phân khúc nhà ở có chuyển động tốt nhưng cần sự điều chỉnh về mặt chính sách, hướng phát triển. Dự án như của Vingroup là yếu tố giải quyết rất tốt cho phân khúc nhà ở bình dân. Chính giải pháp của Vingroup là giải pháp tốt cho chính sách nhà ở, bởi trong bối cảnh nhà ở bình dân thiếu, nhà ở xã hội ế như hiện nay thì Vingroup đưa ra các sản phẩm nhà ở giá không thấp nhưng lại là giải pháp giãn khoảng cách trả để người dân có thêm điều kiện mua. Hiện tượng nhà ở bình dân của Vingroup là điều các nhà làm chính sách cần lưu ý. Khả năng du nhập lao động kích thích thị trường bất động sản.

Việc bán nhà ở cho người nước ngoài, theo tôi cũng phải có những chính sách thay đổi. Người nhiệt tình thì không dám, người dám lao vào mà chúng ta không chào đón.

Đồng thời, phải cân đối được được các sản phẩm mới là quan trọng. Vừa qua, sản phẩm cao cấp, siêu cao cấp tăng nhưng không phải kỳ vọng như Luật Nhà ở 2014. Theo đó, phân khúc nhà ở bình dân thực sự đang có nhiều triển vọng. Cựu Thủ tướng Singapore Lý Quang Diệu từng nói: Việt Nam phí phạm nhất là cơ hội.

Chúng ta hiện nay kiểm lại xem Việt Nam có đủ điều kiện để các nước họ đến và lưu lại hay chưa? Khi ta không đủ điều kiện thì đương nhiên nhà đầu tư không vào Việt Nam. Bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại là yếu tố mới. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung là cơ hội tuyệt vời cho Việt Nam. Điều chúng ta phải làm là thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thay vì để họ đến Trung Quốc hay các nước khác. Đó là chuẩn bị đủ điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Triển vọng bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại là rất lớn.

Về sử dụng đất đai có 2 việc: Thứ nhất là sử dụng đất nông nghiệp có được dài lâu hay không. Thứ hai, bất động sản được sử dụng hỗn hợp: bất động sản văn phòng, căn hộ, cho thuê, nghỉ dưỡng... thì có chính sách như thế nào. Đúng là văn bản sửa luật mới đây không có từ nào về condotel, tôi cho rằng câu chuyện ở đây không phụ thuộc vào cái tên mà điều quan trọng là bất động sản hỗn hợp được sử dụng thế nào?

Nếu luồng vốn FDI dồn vào Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội, nhưng cũng kèm theo những thách thức. Nên chúng ta phải biết tận dụng cơ hội hay lại bỏ phí. Tôi không nói tín dụng là yếu nhưng phải nói tiền tiết kiệm trong dân không ai biết có bao nhiêu, nếu nguồn đó bỏ ra để mua bất động sản trong tương lai thì phải nói có rất nhiều tiềm năng.

Về tín dụng, tôi cho rằng vay tín dụng ở Việt Nam vẫn cao quá so với các nước. Tín dụng đương nhiên vẫn cần phải có nhưng mặt quản lý thì phải xem xét. Quản lý của ta còn yếu. Cơ chế thế chấp để vốn hóa bất động sản cũng có vấn đề. Giao dịch bất động sản trong tương lai dù có cơ chế bảo lãnh nhưng vẫn còn nhiều vấn đề. Hai vấn đề này cần tính thực tiễn cao hơn để tránh rủi ro cho người dân.

Tôi cho rằng, chính sách đất đai thứ nhất là câu chuyện thời hạn về sử dụng bất động sản. Chính sách thứ hai là câu chuyện tiếp cận đất đai. Nhà nước thu hồi rồi đấu thầu hay không đấu thầu, đấu giá đất hiện này còn lủng củng. Làm thế để cơ chế giao dịch tự nguyện được thực hiện, nếu bây giờ vẫn còn bắt buộc bao nhiêu %. Bao nhiêu chung cư cũ giờ vẫn chưa cải tạo được do vẫn vướng bởi đồng thuận cư dân 100%. Cơ chế chuyển dịch đất đai cần được thay đổi, cụ thể là đồng thuận cộng đồng.

TS. Nguyễn Trí Hiếu -Chuyên gia Tài chính Ngân hàng:

3 lĩnh vực đang hút vốn đầu tư là chứng khoán, bất động sản, vàng, và biến động của 3 lĩnh vực này sẽ cho thấy nền kinh tế có ổn định phát triển không.

3 thị trường chứng khoán, bất động sản, ngân hàng như hàn thử biểu của nền kinh tế. Tình hình kinh tế của thế giới có rất nhiều biến động. Điều chúng ta lo lắng là cuộc chiến tranh thương mại thế giới sẽ đi về đâu. G20 gặp nhau cách đây vài tuần, trong cuộc họp đó, Mỹ và Trung Quốc đã có dấu hiệu ngừng chiến trong vòng 90 ngày. Dù vậy, trong những ngày qua, tôi không thấy dấu hiệu sẽ hòa giải, tình hình ngày càng căng thẳng, nhất là sau khi bà Mạnh Vãn Châu bị bắt ở Canada. Hiện Trung Quốc đang phản đổi kịch liệt đòi thả bà Mạnh Vãn Châu nhưng Canada kiên quyết không chịu. Nếu chiến tranh Mỹ, Trung leo thang thì nền kinh tế thế giới có thể giảm xuống.

Việt Nam là quốc gia lệ thuộc rất nhiều vào xuất khẩu. Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung ảnh hưởng đến toàn cảnh thị trường kinh tế. Những khủng hoảng khác trên thế giới, theo dõi trường hợp như Brexit, Thủ tướng Anh nói rằng có thể hoãn. Đây là dấu hiệu tiêu cực bởi nếu đề xuất của bà Teresa May không được thông qua thì chính phủ của bà May có thể sẽ giải tán. Có thể sẽ lại có một cuộc trưng cầu dân ý khác sẽ xảy ra. Tình hình Mỹ biến động sẽ ảnh hưởng đến tình hình kinh tế cả thế giới. Trong 12 tháng vừa qua, thị trường chứng khoán biến động khôn lường.

Hiện tại, vấn đề dầu hỏa cũng rất lớn. Đây là vấn đề sẽ đưa đến những khủng hoảng chính trị nghiêm trọng. Địa - chính trị năm 2019 có thể sẽ bất ổn. Tình hình thế giới 2019 theo tôi đánh giá là sẽ bất ổn. Tình hình kinh tế Việt Nam 2018 có sự tăng trưởng, giữ lạm phát chưa đến 4%, kiểm soát tốt. Năm 2018, tăng trưởng tín dụng thấp. Có thể một số ngân hàng mấy tháng đầu năm đã dùng hết chỉ tiêu tín dụng. Đa số ngân hàng tăng trưởng tín dụng rất thấp, chỉ một số ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước cho tăng trưởng tín dụng cao.

Với tình hình của nền kinh tế thế giới và Việt Nam, tín dụng cho thị trường bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng. Ngoài ra, việc hạn chế huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 45% xuống còn 40% cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Những ngày vừa qua, hầu hết ngân hàng đã tăng lãi suất nhằm cơ cấu lại nguồn huy động vốn.

Tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao, 200%. Đây là lĩnh vực có nhiều rủi ro và yêu cầu các ngân hàng phải cẩn thận. Với những định hướng và quy định đó, thị trường bất động sản sẽ bị tác động. Ngân hàng Nhà nước đưa công văn yêu cầu các ngân hàng rà soát tín dụng bất động sản để báo cáo cho chính xác. Tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 7,5% trong ngành ngân hàng. Tôi nghĩ cao hơn nhiều. Năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý. Các ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại phải cẩn trọng để tốt cho thị trường bất động sản được thanh lọc.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV:

Các khách mời tham dự Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến tại tại Văn phòng Hà Nội.

Các khách mời tham dự Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến tại Văn phòng TP.HCM.

9h00: Bắt đầu Tọa đàm

Mở đầu toạ đàm nhà báo Phạm Nguyên Toan phát biểu: Trong dư luận xã hội có rất nhiều lo ngại cho năm 2019, liệu có bong bóng bất động sản hay không, chính sách pháp lý cho đất đai sẽ có những thay đổi những thế nào tác động đến thị trường, xu hướng dự báo cho từng phân khúc 2019 như thế nào... Trước những vấn đề đó, được sự đồng ý của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí Bất động sản Việt Nam quyết định tổ chức Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến "Thị trường bất động sản Việt Nam 2019: Xu hướng và Cơ hội đầu tư". Thay mặt Ban Biên tập, xin chân thành cảm ơn các chuyên gia đã dành thời gian tham dự Chương trình.

------------------------------------------------------------------------

Chương trình Tọa đàm bắt đầu với sự tham dự củaông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng; TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV; ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn HD Mon Holdings; Luật sư Bùi Sinh Quyền - Văn phòng Luật sư Phúc Thọ.

--------------------------------------------------------------------------

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang phục hồi mạnh mẽ và góp phần tích cực phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Với bối cảnh kinh tế vĩ mô thuận lợi, chính sách ngày một thông thoáng hơn, cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, gần đây xuất hiện những dấu hiệu tiềm ẩn các nguy cơ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nếu không được xử lý kịp thời có thể gây tác động xấu không chỉ với người mua nhà, nhà đầu tư, doanh nghiệp, ngân hàng... mà còn gây bất ổn đến kinh tế vĩ mô.

Xuất phát từ thực tế cần những phân tích thấu đáo, những dự báo và giải pháp hữu hiệu để khắc phục triệt để tình trạng đó, hướng đến việc đảm bảo tính cân đối, ổn định và bền vững của thị trường bất động sản; đồng thời, giúp nhà đầu tư và người dân nắm bắt rõ hơn về xu hướng thị trường bất động sản, cũng như phân khúc đáng đầu tư, Ban Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam quyết định tổ chức Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến trên Reatimes.vn với chủ đề: “Thị trường bất động sản Việt Nam 2019: Xu hướng và Cơ hội đầu tư”.

Chương trình Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến được tổ chức vào hồi 9h00 ngày 11/12/2018 tại toà soạn Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và VPĐD Phía Nam tại TP.HCM.

Khách mời tham gia chương trình gồm ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính Ngân hàng; TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV; ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn HD Mon Holdings; Luật sư Bùi Sinh Quyền - Văn phòng Luật sư Phúc Thọ; Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM; bà Hương Nguyễn - Tổng Giám đốc Đại Phúc Land;...

- Độc giả Bùi Thế Thảo, TP.HCM hỏi:

Dù hiện nay rất nhiều chung cư cao cấp được quảng cáo nhưng tôi thấy mức giá của các chung cư này là quá cao, trong khi với mức thu nhập của người dân Việt Nam như chúng tôi hiện tại chỉ có thể mua được các căn chung cư giá rẻ, bình dân. Tôi cho rằng đó cũng là những bất động sản nhiều nhu cầu nhất. Tuy nhiên thực tế là số lượng sản phẩm ra thị trường lại không nhiều. GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận như thế nào về thực trạng này? Vì sao lại có sự chênh lệch giữa nhu cầu và nguồn cung lớn đến thế?

GS. Đặng Hùng Võ trả lời:

Thị trường bất động sản nhà ở được chia ra nhiều tiểu phân khúc và hoạt động độc lập. Nguồn cung của tiểu phân khúc này không thể gán cho tiểu phân khúc khác.

Do đó, khi xác định các số liệu cần phải tính cho từng tiểu phân khúc và xác định đúng đối tượng cầu. Cầu của nhà ở cao cấp và siêu cao cấp ở Việt Nam trên thực tế không vượt quá 10%, trong khi trên 80% là phân khúc trung bình và giá rẻ.

Tuy nhiên, phân khúc này chưa có điều kiện phát triển, do vậy cung chưa thể lên cao, chất lượng chưa tốt. Dẫn đến chênh lệch cung cầu giữa các tiểu phân khúc là luôn luôn xảy ra.

Chính vì vậy, chúng ta vẫn tiếp tục phải khảo sát thị trường, để nhà đầu tư quyết định lượng cung ở tại từng phân khúc sao cho phù hợp. Cần phải có sự tính toán của các chủ đầu tư, các tổ chức hiệp hội để đưa ra những dự báo phù hợp với thị trường.

Trần Ngọc Minh, TP.HCM hỏi:

Là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, xin ông Nguyễn Anh Tuấn có lời khuyên gì đối với khách hàng để đảm bảo an toàn trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?

Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật Thiên Thanh trả lời:

Ngoài việc chủ đầu tư uy tín thì theo tôi nghĩ, muốn đảm bảo mua dự án hình thành trong tương lai có hiệu quả thì khách hàng phải tìm hiểu thật kỹ rằng dự án đó có ngân hàng nào đang bảo lãnh. Khi ký hợp đồng 3 bên thì như thế nào, cần thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý của dự án. Như thế khi mua nhà khách hàng sẽ yên tâm hơn.

Bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Chủ tịch HĐQT Thiên Minh Group trả lời:

Khi doanh nghiệp làm dự án cũng kỳ vọng dự án sẽ phát triển, đa số khách hàng đòi quyền lợi nhiều hơn, có nhiều yếu tố khiến khách hàng lọ ngại. Nhưng theo tôi, để đảm bảo việc mua bán nhà hình thành trong tương lai ít rủi ro thì điều kiện kiên quyết phải là chủ đầu tư uy tín. Bởi họ phát triển nhiều dự án uy tín thì tình trạng rủi ro với khách hàng không còn nhiều nữa.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings trả lời:

Chúng tôi khuyên khách hàng hãy là những nhà đầu tư thông thái. Trong thời kỳ bùng nổ về thông tin như hiện nay, các khách hàng sẽ rất dễ dàng để tìm hiểu về chủ đầu tư, về dự án trước khi quyết định. Khách hàng nên xác định rõ năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, tiến độ của dự án, cũng như các cam kết liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đây sẽ là các bước rất quan trọng để khách hàng có thể đưa ra quyết định đúng đắn cho mình. Với HD Mon, chúng tôi luôn tuân thủ các quy định của pháp luật liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Khi khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai của HD Mon, chúng tôi đã phải xây dựng đến cốt 00, có giấy chứng nhận đủ điều kiện bán nhà của Sở Xây dựng cũng như chứng thư bảo lãnh cho người mua nhà.

Các dự án của chúng tôi đều xây dựng các khu nhà mẫu để khách hàng có thể cảm nhận một cách tổng quan, thực tế nhất căn hộ mà khách hàng muốn mua.

- Độc giả Phạm Nguyễn Minh, Đồng Nai hỏi:

Tôi thấy có nhiều người hỏi về việc thiếu sản phẩm chung cư giá rẻ, nhưng thực sự là có những dự án vẫn đang ế ẩm và không ai mua. Theo GS. Đặng Hùng Võ nguyên nhân là vì sao?

GS. Đặng Hùng Võ trả lời:

Tình trạng thiếu nguồn cung giá rẻ nhưng nhiều dự án lại đang ế thể hiện hệ quả của chính sách bao cấp trong phát triển nhà ở xã hội giá rẻ. Mọi dự án nhà ở xã hội đều do cơ quan nhà nước xét duyệt.

Ví dụ như một nhà ở công nhân tại khu công nghiệp, bắt ở chung nhiều người trong một phòng, dẫn đến sự không phù hợp nhất định. Đồng thời, chất lượng không đảm bảo, thời gian chuyển nhượng lâu.

Chính cách thức bao cấp nhà ở xã hội làm cho lượng cung không thể tăng và những sản phẩm đang có thì lại ế. Đối với nhiều nhà ở thương mại giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đang cắt cắt bớt các dịch vụ xung quanh, yêu tố về môi trường, cảnh quan, tăng mật độ xây dựng cao nhưng chất lượng lại kém.

Do đó, không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Chủ đầu tư nên tính một cách hài hòa về mức thu lợi, bỏ ra một chi phí phù hợp để đảm bảo cuộc sống của cư dân.

- Vũ Văn Thành, Hà Nội hỏi:

Được biết, thị trường bất động sản năm 2018 bị ảnh hưởng bởi chính sách siết cấp phép dự án bất động sản mới. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp phải làm gì để vượt qua giai đoạn khó khăn, thưa ông Nguyễn Anh Tuấn?

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings trả lời:

Tôi nhận thấy, việc đầu tư bất động sản sẽ ngày càng khó khăn và không dành cho số đông các nhà đầu tư.

Đã qua giai đoạn xin được dự án là thành công, các chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay và tương lai sẽ phải chuẩn bị nguồn tài chính dồi dào, bộ máy chuyên nghiệp và tâm huyết mới có thể có cơ hội để thành công.

Quá trình đầu tư một dự án không chỉ là xây xong là hết trách nhiệm mà chúng tôi còn phải quan tâm đến công tác quản lý, vận hành một cách tốt nhất để mang lại một khu đô thị văn minh, văn hóa cho cộng đồng dân cư.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bùng nổ với rất nhiều sự cạnh tranh, việc tập trung vào chất lượng dịch vụ quản lý vận hành trong các khu đô thị, chung cư sẽ là yếu tố then chốt để nâng cao uy tín của chủ đầu tư.

Quang Minh, nhân viên môi giới hỏi:

Xin hỏi bà Hương bà đánh giá thế nào về xu hướng xây dựng khu đô thị của các chủ đầu tư hiện tại? Vì sao các chủ đầu tư lại theo đuổi xu hướng này?

Bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land trả lời:

Theo tôi, xu hướng xây dựng khu đô thị đồng bộ, đô thị xanh, thậm chí tích hợp phát triển thành khu đô thị thông minh là xu hướng phát triển tất yếu của các doanh nghiệp nếu muốn tồn tại.

Nguyên nhân dẫn đến nhiều chủ đầu tư theo đuổi xu hướng này là vì xây dựng đô thị thông minh sẽ có nhiều lợi ích cho cả doanh nghiệp lẫn cư dân.

Đầu tiên đó là lợi ích về đồng bộ về hạ tầng, đồng nhất trong định hướng phát triển, tạo cảnh quan đẹp mắt.

Thứ hai là đem đến cho cư dân cuộc sống xanh, hệ thực vật thoáng đãng.

Thứ ba là môi trường sống biệt lập, trong lành.

Thứ tư là tích hợp hệ thống tiện nghi như 1 thành phố thu nhỏ.

Thứ năm là sẽ linh hoạt quy hoạch các phong cách sống khác nhau, nhưng vẫn hài hòa.

Thứ sáu là xây dựng đô thị đồng bộ, đô thị xanh đáp ứng đa dạng nhu cầu sống, thị hiếu của nhiều đối tượng khác nhau.

Thứ bảy là xây dựng đô thị đồng bộ, xanh và thông minh sẽ chọn lọc cộng đồng cư dân.

Thứ tám là nền tảng áp dụng quản lý, vận hành thông minh.

Cuối cùng là khi xây dựng như vậy sẽ gia tăng giá trị thặng dư và giá trị đầu tư một cách tự nhiên và không giới hạn theo thời gian bởi hạ tầng đồng bộ như vậy giá trị sẽ nâng cao.

- Độc giả Hà Thư, Hà Đông, Hà Nội hỏi:

Theo dõi thị trường tài chính từ lâu, tôi được biết tính đến cuối quý III/2018, con số nợ xấu tại các ngân hàng thương mại chưa hề giảm, thậm chí nhiều ngân hàng còn tăng mạnh. Theo TS. Cấn Văn Lực, đâu là lý do của vấn đề này? Con số này theo TS có liên quan gì đến bất động sản?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Đúng là nợ xấu thời gian vừa qua có chiều hướng tăng lên tuy nhiên, chúng ta không quá quan ngại vì đây chủ yếu là vấn đề kỹ thuật chứ không phải bản chất.

Có 2 lý do khiến nợ xấu tăng lên thời gian qua, một là năm nay các tổ chức tín dụng phải phân loại nợ theo tinh thần Nghị quyết 42 của Quốc hội nên việc phân loại nợ khác hơn; Hai là thông thường các tổ chức tín dụng sẽ trích đủ dự phòng rủi ro tín dụng vào cuối năm mà hiện nay mới hết 11 tháng nhiều tổ chức tín dụng chưa trích lập rủi ro đủ nên có cảm giác nợ xấu bị nhích lên.

- Độc giả Nguyễn Thủy Tiên, Tạp chí Người đồng hành hỏi:

Gần đây, nhiều ngân hàng đang có động thái điều chỉnh tăng lãi suất huy động. Theo TS. Cấn Văn Lực động thái này sẽ có tác động thế nào đến thị trường bất động sản 2019?

TS. Cấn Văn Lực trả lời:

Có 3 nguyên nhân khiến mặt bằng lãi suất bất động sản tăng thời gian qua và có thể còn tiếp diễn.

Một là, thời gian qua huy động vốn tăng chậm hơn so với tín dụng nên đây là thời điểm các ngân hàng tăng cường huy động để cân đối và đảm bảo thanh khoản nhất là dịp cuối năm.

Thứ hai, các ngân hàng đang tăng cường nguồn vốn trung và dài hạn để một mặt đáp ứng yêu cầu thông tư 06 (từ tháng 1/2019 chỉ được dùng 40% thay vì 45 % như hiện nay). Và mặt khác, để tăng nguồn vốn cấp 2, hướng tới đáp ứng chuẩn Basel II về nguồn vốn.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất USD đã tăng trong thời gian vừa qua và còn tăng trong năm tới (do ngân hàng Trung ương các nước nhất là FED đang tăng lãi suất), tạo áp lực lên lãi suất và tỷ giá của Việt Nam.

Xu thế tăng lãi suất này có thể sẽ khiến lãi suất cho vay bất động sản tăng theo (ở mức nhẹ, trừ khi cơ quan quản lý thay đổi chính sách quy định về trọng số rủi ro như tôi đã nêu trên). Tuy nhiên, tôi hy vọng thị trường bất động sản sẽ thu hút nhiều dòng vốn khác.

Nghĩa Hiệp, Hà Nội hỏi:

Tôi là nhà đầu tư chuyên dòng sản phẩm chung cư trên địa bàn Hà Nội, vì vậy tôi cũng tìm hiểu nhiều về thị trường bđs. Thời gian qua, có người cho rằng, thị trường bất động sản 2019 sẽ tiếp tục sôi động; có người lại cho rằng, thị trường bất động sản 2019 sẽ gặp nhiều khó khăn. Là lãnh đạo một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn, ông, bà đánh giá như thế nào về thị trường 2019?

Bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Chủ tịch HĐQT Thiên Minh Group trả lời:

Theo tôi đánh giá, thị trường bất động sản trong năm 2019 tại TP.HCM sẽ không sôi động hoàn toàn nhưng cũng sẽ không có việc đi xuống, mà sẽ đi ngang.

Ngoài ra, thị trường sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân.

Phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất.

Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn.

Còn lại, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings trả lời:

Tôi cho rằng, sang năm 2019, nhà ở dành cho đại đa số người dân, những người có thu nhập thấp sẽ dẫn đầu thị trường.

Với dân số hơn 90 triệu dân của cả nước, tính sở hữu của đại đa số người dân Việt Nam lại cao, đặc biệt là người dân tỉnh lẻ có con em học, làm việc tại các thành phố lớn thì nhu cầu nhà ở của nhóm này chỉ tăng chứ không giảm.

Thị trường trung cấp đang bão hòa, nên đầu tư vào thị trường này phải tùy vị trí vì thị trường có nguồn cung lớn.

Về phân khúc cao cấp, đây là thị trường nhỏ nhưng tiềm năng cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp có khả năng tài chính dồi dào.

Về condotel, thị trường thời gian qua đã bão hòa với hàng loạt dự án mở bán tại nhiều địa phương trên cả nước.

Tuy nhiên, theo đánh giá, ở một số các thị trường mới tiềm năng như Vân Đồn, Sapa,... vẫn sẽ phát triển. Đặc biệt là Vân Đồn, thời gian qua chưa có dự án nào được công bố.

Nguyễn Thúy An – Hà Nội hỏi:

Từ góc độ nhà đầu tư, hiện tôi đang rất phân vân không biết có nên tiếp tục đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hay không vì nhận thấy cuối năm 2018 thị trường phân phân khúc này đang chững lại, đặc biệt như sản phẩm condotel đang vướng mắc nhiều về vấn đề pháp lý? Xin lời khuyên của ông Nguyễn Mạnh Hà. Hiện nay, thay vì xuống biển, nhiều chủ đầu tư đã phát triển bất động sản nghỉ dưỡng núi. Xin hỏi ông Nguyễn Mạnh Hà, đây có phải là sản phẩm nên xuống tiền đầu tư kiếm lời trong giai đoạn tới hay không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà trả lời:

Đúng là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong một vài năm gần đây đã phát triển nhiều ở Việt Nam đặc biệt vùng biển vì nước ta có ưu thế thiên nhiên đẹp, khí hậu yên hòa, có nóng có lạnh, con người thân thiện nên trong những năm gần đây thị trường nghỉ dưỡng tăng nhanh. Hơn nữa, thu nhập của người dân cũng tăng cao hơn, không chỉ đảm bảo đời sống mà còn an dưỡng.

Chúng ta chứng kiến thời gian qua phát triển ở nhiều phân khúc nghỉ dưỡng biển nhưng chưa đáp ứng được, các khu du lịch biển tiềm năng còn nhiều. Mặt khác, du lịch miền núi những năm gần đây cũng đang phát triển rất mạnh, như Sa Pa, vùng núi phía Bắc, Tây Nguyên.

Để đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cũng là một đầu tư tốt hiện nay tuy vậy, cũng phải phụ thuộc vào các dự án như vị trí, khu vực, uy tín chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành của các bất động sản nghỉ dưỡng đó.

Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cần nghiên cứu kỹ trước khi đầu tư. Vấn đề pháp lý hiện nay vẫn còn và kiến nghị chính phủ sẽ nghiên cứu trong thời gian tới.

- Độc giả Bùi Văn Toàn, Nam Định hỏi:

Gần đây tôi thường xuyên nghe đến cụm từ "bất động sản nông nghiệp". Bản thân tôi là người đang phát triển một dự án nông nghiệp sạch. Xin hỏi GS. Đặng Hùng Võ, phải chăng Việt Nam đã có thị trường bất động sản nông nghiệp, nếu có chúng tôi có phải chịu chế tài gì không? Và nếu tôi đầu tư bất động sản nông nghiệp ở thời điểm này thì có nên không?

GS. Đặng Hùng Võ trả lời:

Bất động sản nông nghiệp là một khái niệm đã được xác định nhưng chưa được quan tâm, do trước đây nó mang lại lợi ích không nhiều. Khu vực n