Thị trường tiếp tục các giao dịch, vẫn có kênh “hái ra tiền”

Thị trường có thể giảm giá

Theo báo cáo cập nhật của JLL giá chào bán trung bình của toàn thị trường sơ cấp (từ chủ đầu tư) trong 3 tháng đầu năm có xu hướng giảm mạnh, đạt 2.452 USD/m2, giảm 15% so với quý IV/2019.

Theo JLL, cho đến thời điểm hiện tại các nhà đầu tư vẫn cố gắng giữ mức giá mà họ lập ra từ trước khi dịch bùng phát. Tuy nhiên, nếu tình hình trở nên tồi tệ hơn, các chính sách giảm mạnh giá bán có thể sẽ được xem xét.

Tất nhiên, không thể xem thường tác động tiêu cực một khi thị trường bất động sản xì hơi. Lý do là khi giá trị tài sản giảm sút, người dân sẽ thắt chặt chi tiêu hơn và ngược lại sẽ tác động tiêu cực đến kế hoạch mở bán của các dự án trong tương lai. Để hạn chế phần nào vòng xoáy suy thoái này, Bộ Tài chính mới đây đã bổ sung hoạt động kinh doanh bất động sản vào danh sách các đối tượng được gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất do ảnh hưởng của đại dịch Covi-19.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), các doanh nghiệp bất động sản đã phải chịu nhiều khoản chi phí cố định, ngoài ra còn phải gánh thêm chi phí phát sinh trong mùa dịch như hỗ trợ đối tác thuê mặt bằng, giảm giá cho thuê mặt bằng, giãn tiến độ trả tiền thuê, miễn tiền thuê trong một thời gian...

Không chỉ vậy, tính thanh khoản thấp đã làm tăng nguy cơ doanh nghiệp bị thiếu dòng tiền dẫn đến nợ thuế, nợ bảo hiểm xã hội, nợ lương người lao động. VNREA cho rằng, nếu việc giãn thuế được xem xét và hỗ trợ kịp thời, doanh nghiệp bất động sản sẽ tránh được diễn biến tiêu cực, tạo tiền đề cho thị trường này phục hồi và tăng trưởng trở lại khi đại dịch chấm dứt.

Song trong bối cảnh này, các đơn vị nghiên cứu cũng nhận định không thể phủ nhận làn sóng bán tháo, xử lý tài sản, nếu xảy ra, cũng phần nào giúp thanh lọc thị trường, đồng thời mang đến cơ hội mua được tài sản tốt cho các nhà đầu tư mới có năng lực tài chính tốt hơn. Hiện khá nhiều tập đoàn nước ngoài như Hàn Quốc, Nhật vẫn dành sự quan tâm nghiêm túc đến tiềm năng của bất động sản Việt Nam.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dòng vốn ngoại vào bất động sản không chỉ xuất phát từ người Việt mà còn của người nước ngoài. Khủng hoảng ở các nước khu vực châu Âu, Trung Quốc, Mỹ sẽ nặng nề và chậm hồi phục hơn Việt Nam. Nhà đầu tư các nước này sẽ hướng ánh nhìn vào những thị trường hấp dẫn hơn.

Ông Đính cho rằng: “Hiện thủ tục mua nhà cho người nước ngoài tại Việt Nam khá cởi mở. Rất nhiều dự án cao cấp mở bán chỉ sau 1 ngày đã chật kín người nước ngoài đặt chỗ. Việt Nam sẽ là nơi có tiềm năng sinh lợi tốt nhất trong mắt nhà đầu tư nước ngoài. Ai xuống tiền sớm sẽ có lợi thế lớn”.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D, DKRA Vietnam cho rằng, tình hình thị trường hiện tại có thể ví như một người đang nghỉ chân, tranh thủ “xốc” lại hành lý. Đây cũng là thời điểm tốt để Nhà nước có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản; rà soát lại các cơ chế để thay thế/sửa đổi những điểm không phù hợp, đồng thời đưa ra các biện pháp mạnh để nâng cao tính minh bạch, nghiêm minh của thị trường.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh kế hoạch theo từng giai đoạn ngắn hạn. Một số doanh nghiệp đã điều chỉnh mục tiêu doanh số, hạ mức tăng trưởng, cắt giảm ngân sách chi tiêu, ứng dụng công nghệ vào nhiều hoạt động. Về dài hạn, nhiều đơn vị đã thay đổi chiến lược và chuẩn bị nâng cao năng lực của mình.

Vẫn có những kênh hái ra tiền

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) dự báo trong quý II/2020 thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục chịu ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19. Thị trường căn hộ tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục có giao dịch nhưng số lượng không nhiều, phần lớn chỉ diễn ra ở phân khúc trung cấp và bình dân vì nhu cầu ở của người dân vẫn ở mức cao.

Nguồn cung mới trong quý II từ các dự án bất động sản đủ điều kiện gia nhập thị trường dự báo sẽ không có nhiều. Ở mỗi địa phương có thể có tổng dự án mới chỉ đạt ở mức một con số. Hàng hóa chào bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn từ trước. Trong đó, thị trường nhà đất và đất nền vẫn sẽ là sản phẩm chủ đạo tại nhiều tỉnh thành, ngoài Hà Nội và TP.HCM. Giao dịch dự báo sẽ giảm mạnh so với cùng kì năm ngoái.

Về giá bán trong quý II, giá nhà ở phân khúc bình dân và trung cấp không tăng, lực cầu giai đoạn này vẫn yếu do ảnh hưởng của dịch bệnh và cũng không giảm do lượng hàng tồn kho không nhiều.

Trong khi đó, giá nhà đất và đất nền phụ thuộc vào chất lượng và tiến độ phát triển đô thị cũng như số lượng phát triển nguồn cung ở từng địa phương. Khu vực nào có sự đầu tư phát triển đô thị, kinh tế tốt, nguồn dự án chưa nhiều, giá đất trước đó được kiểm soát tốt sẽ tiếp tục giữ giá và có thể tăng chút ít vì những vùng như vậy vẫn hấp dẫn nhà đầu tư. Ngược lại, khu vực nào đang tồn nhiều hàng và tốc độ phát triển kinh tế, đô thị không tương xứng thì giá bán có thể giảm.

Ông Nguyễn Văn Đính dự báo: “Nếu trong tháng 5, tháng 6/2020, Việt Nam ngăn chặn thành công sự lây lan của dịch bệnh thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có những động thái "thức giấc" và có sự khởi động lại”.

Cũng theo báo cáo của Công ty DKRA Vietnam, trong hơn 2 tháng đầu năm 2020, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM vẫn ghi nhận nhiều dự án mới, trong đó chủ yếu là đất nền với khoảng 1.742 nền. 

Cụ thể, tỉnh Bình Dương có 9 dự án mở bán với khoảng 451/992 nền được tiêu thụ (45,5%), tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có 5 dự án mở bán với khoảng 115/325 nền được tiêu thụ (35,4%), tỉnh Đồng Nai có 2 dự án mở bán với khoảng 158/284 nền được tiêu thụ (55,6%), tỉnh Long An có 1 dự án mở bán với khoảng 16/141 nền được tiêu thụ (11,3%).

Đặc biệt, doanh nghiệp đã có những bước thay đổi trong hoạt động kinh doanh, trong đó có hướng đến giải pháp áp dụng công nghệ trong các sản phẩm cũng như trong phân phối, bán hàng. Ví như Tập đoàn Novaland, Cát Tường Group, DKRA, Phú Đông Group… cũng đã bắt đầu triển khai công nghệ bán hàng online cho nhân viên.

Một số kênh chào bán online cũng được áp dụng. Tập đoàn Vạn Phúc đã áp dụng phần mềm Fastkey vào việc bán hàng tại dự án Van Phuc City, quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Tập đoàn Sunshine, áp dụng công nghệ bán hàng qua Sunshine App. Theo đó, tất cả thông tin dự án, chính sách bán hàng… đều được đưa vào các ứng dụng và từ đây, nhân viên bán hàng có thể tư vấn trực tiếp 1 - 1, hoặc 1 - 2 cho khách hàng, chứ không cần phải tới buổi bán hàng tập trung.

Với những hoạt động tích cực từ doanh nghiệp, có thể thấy quý II/2020, nhiều phân khúc, nhiều sản phẩm vẫn được ra mắt khách hàng, thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch mặc dù có chậm hơn so với cùng với thời điểm năm 2019.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, dự báo: “Sau đại dịch Covid-19, thị trường văn phòng có thể được định hình lại từ các xu hướng mới. Khách thuê có thể sẽ đề cao các phương pháp làm việc linh hoạt hơn như thuê các không gian làm việc chung hoặc phân bổ nhân lực ra nhiều văn phòng tại nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố. Thêm vào đó các khách thuê cũng bắt đầu quan tâm hơn về yếu tố sức khỏe của nhân viên thông qua việc lựa chọn các mặt bằng văn phòng ở những tòa nhà có chất lượng cao thay vì chỉ quan tâm đến việc tiết kiệm chi phí như trước đây. 

Các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh (LEED-certified) hội tụ đủ các yếu tố về môi trường, không gian thông thoáng đảm bảo không khí và ánh sáng đến nơi làm việc, tiết kiệm năng lượng sẽ được chú trọng nhiều hơn trong tương lai”.

Bà Dung cũng cho biết thêm, việc mua nhà lúc này sẽ gặp khó về việc phải đi làm thủ tục nhưng nhìn về lâu dài, nếu sản phẩm nhà ở đó có chất lượng tốt thì việc mua nhà không có vấn đề gì. Hơn nữa, giai đoạn này không phải là giai đoạn khủng hoảng như trước đây nên không có trường hợp giá nhà sẽ xuống đáy, khách hàng chỉ có thể mua nhà ở mức thấp hơn trước đó. Với những dự án có chất lượng và không gian sống tốt thì không có điều gì khiến khách hàng có băn khoăn quyết định có nên mua nhà vào thời điểm này hay không. 

Theo bà Dung: "Trường hợp kịch bản xấu, giá nhà ở cả Hà Nội và TP.HCM sẽ giảm do các doanh nghiệp tập trung phát triển các dự án trung cấp, sơ cấp thay vì cao cấp để phục vụ nhu cầu của người dân, họ sẽ đưa ra mức giá phù hợp với thị trường. Điều đó cho thấy trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp chọn hướng đi phù hợp với thị trường chứ không phải họ làm dự án cao cấp và bán với mức giá thấp".