Thị trường năm 2017: Liệu có xảy ra bong bóng bất động sản?

Nhận định chung về thị trường bất động sản trong các năm qua, BSC cho biết, bong bóng bất động sản trong 2 năm 2007 và 2010 đã gây ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế Việt Nam.

Với đặc thù có đến 65% tài sản đảm bảo vay vốn là bất động sản, thị trường tài chính và bất động sản luôn liên thông, tiềm ẩn rủi ro lớn cho hệ thống ngân hàng. Khi bong bóng bất động sản bị vỡ, giá tài sản đảm bảo giảm mạnh, nợ xấu tăng cao đây là viễn cảnh ít mong muốn nhất của các nhà đầu tư.

Để nhận định liệu bong bóng bất động sản có xảy ra trong năm 2017, hãy cùng điểm qua các dấu hiệu chính gồm:

Dấu hiệu thứ nhất của bong bóng bất động sản là kinh tế vĩ mô tăng trưởng nóng đi kèm dư nợ tín dụng cao đột biến.

Tuy nhiên, nền kinh tế hiện nay vẫn trong giai đoạn phục hồi, ước tính chỉ tăng trưởng 6.2% trong năm 2016 và 6.6% trong năm 2017, và tăng trưởng tín dụng trong các năm qua thấp và khá ổn định.

Tăng trưởng tín dụng trong năm 2016 ước tính ở mức 18% và trong năm 2017 sẽ được giữ ở mức 18 – 20%.

Do đó, kinh tế vĩ mô hiện đang chưa có dấu hiệu tăng nóng.

Dấu hiệu thứ hai là chính sách cho vay tín dụng lỏng lẻo và hạ chuẩn cho vay vào bất động sản.

Tuy nhiên, với Thông tư 06 sửa đổi bổ sung Thông tư 36 (tăng hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% từ ngày 01/01/2017) và giảm có lộ trình tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, tín dụng chảy vào bất động sản đã có dấu hiệu chững lại đáng kể, đặc biệt là vào những tháng cuối năm 2016.

Dự báo, tín dụng chảy vào kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục không tăng trưởng nóng trong năm 2017

 Chỉ số tăng trưởng cho vay bất động sản - xây dựng

Dấu hiệu thứ ba là sự lệch pha về cung và cầu nhà ở.

Theo BSC, bóng bóng bất động sản trong năm 2010 chủ yếu diễn ra ở phân khúc nhà ở trung bình và cao cấp khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao trong khi lượng cung cũng đồng thời tăng mạnh đã khiến giá giảm mạnh trong năm 2011.

Cung nhà ở giá rẻ tăng với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư khiến sự lệch pha về cung theo phân khúc được kiềm chế.

Dấu hiệu thứ tư là lãi suất tín dụng không ổn định, biến động theo biên độ lớn.

Lãi suất tín dụng cho vay bất động sản trong năm 2010 rất cao, ở mức 15% thậm chí có lúc leo lên tới 20% khiến cho các doanh nghiệp không ký được hợp đồng tín dụng mới và các hợp đồng cũ cũng không được giải ngân.

Yếu tố này trong năm 2017 nhiều khả năng sẽ không xảy ra khi chính sách tiền tệ hiện nay cũng như mặt bằng lãi suất đang ổn định, chưa có dấu hiệu leo thang.

Tổng hợp các yếu tố trên, BSC nhận định: Bong bóng bất động sản trong năm 2017 sẽ không xảy ra, thậm chí, giá bất động sản có thể hạ nhiệt.

Tuy nhiên, vẫn có 1 số điểm cần lưu ý như:

Thứ nhất, sau khi gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng kết thúc vào tháng 6/2016, trong giai đoạn tới sẽ khó có gói hỗ trợ tương tự.

Nguyên nhân là ngân sách đang khó khăn, Chính phủ khó tìm được nguồn chính sách tín dụng nhà ở xã hội thay thế, khi mà nhiều lĩnh vực chi xã hội khác cần thiết hơn

Thứ hai là tín dụng bất động sản sẽ khó tăng trưởng đáng kể do các chính sách thận trọng của NHNN.

Thứ ba là hàng tồn kho vẫn còn quá lớn (sau 6 tháng 2016, tồn kho lên tới 82,823 tỷ VND, gấp gần 4 lần so với năm 2012, nợ lên đến 160,956 tỷ VND).

Tuy cho rằng BĐS chưa tạo bong bóng và thanh khoản vẫn tiếp tục tốt, nhưng kết quả kinh doanh của các công ty BĐS tiếp tục phân hóa mạnh hơn nữa và nhiều mã cổ phiếu ngành BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2017.