Thị trường BĐS nửa cuối năm đón nhận trợ lực mạnh mẽ

Những "cú hích" mang lại tín hiệu tích cực

Trong những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sôi động của phân khúc chung cư, phân khúc đất nền cũng có biểu hiện "rã đông"… Tuy nhiên, trạng thái chờ đợi và xây dựng lòng tin vẫn là tâm thế chung của thị trường. Sự chờ đợi này liên quan đến các chính sách mới sẽ có hiệu lực vào năm 2024. Cụ thể, bộ 3 Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024 thay vì 1/1/2025. Đặc biệt, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, áp dụng kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.

Một dấu hiệu tích cực khác là nền kinh tế tiếp tục phát triển ổn định, đầu tư công được đẩy nhanh. Sự kết nối về hạ tầng và giao thông đang được Chính phủ và các cơ quan liên quan triển khai gấp rút, với mục tiêu hoàn thành đúng hoặc sớm hơn tiến độ.

Cùng với đó, các chính sách của Chính phủ nhằm giảm lãi suất đang rất tích cực, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn với lãi suất linh hoạt và phù hợp nhất, hỗ trợ nhu cầu an cư lập nghiệp.

Những yếu tố này tạo ra kỳ vọng rằng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc và phát triển tốt hơn trong tương lai.

Theo PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương phân tích, hiện có nhiều cơ sở để kỳ vọng thị trường bất động sản sáu tháng cuối năm có bước tăng trưởng mới. 

Thứ nhất, 3 bộ Luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực thực thi từ 1/8/2024, thị trường sẽ có hiệu ứng với các văn bản pháp luật mới. Đặc biệt, Nghị định số 71 của Chính phủ quy định về giá đất. Đây là một nỗ lực của Quốc hội, Chính phủ và các bên hữu quan và chính là hiện thực hóa về đột phá thể chế theo tinh thần Đại hội XIII của Đảng.

Thứ hai, xu hướng kinh tế đối ngoại tích cực tạo điều kiện cho vị thế Việt Nam tăng cao trên trường quốc tế, các tập đoàn kinh tế chiến lược có động thái tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Kỳ vọng về một luồng vốn lớn sẽ vận hành vào Việt Nam, tác động tích cực vào thị trường bất động sản công nghiệp. Đặc biệt là các doanh nghiệp bán dẫn, AI từ các tập đoàn lớn hàng đầu thế giới.

Thứ ba, Luật Đất đai 2024 có rất nhiều điểm mới, tích cực cho thị trường bất động sản như các quy định theo hướng thị trường hơn (về giá, tiếp cận đất đai, hạn mức đất đai), chính quy hơn (về đăng ký thống kê, giao dịch qua sàn), mở rộng đối tượng tham gia thị trường hơn.

Các quy định về thu hồi đất cũng rõ ràng hơn. Đặc biệt cơ chế thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch để tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng được đề cập đến từ giai đoạn 1994 - 1995, nay đã được chính thức luật hóa.

"Với cơ chế này, thị trường sẽ được tạo thêm một xung lực rất mạnh để phát triển. Cơ chế này có vai trò tương đương với công cụ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ và quỹ đầu tư tín thác trong thị trường bất động sản", vị chuyên gia nhận định.

Thứ tư là nền kinh tế tiếp tục phát triển ổn định, đầu tư công được đẩy nhanh.

Một lượng vốn lớn sẽ được giải ngân. Thị trường bất động sản sẽ được thụ hưởng đồng loạt trên 3 bình diện: Lượng giải ngân lớn sẽ thúc đẩy cầu cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản; Các công trình liên kết với các dự án đầu tư công sẽ nhận được cú hích; Các dự án khai thác địa bàn lân cận các công trình hạ tầng sẽ được thúc đẩy.

Thứ năm, sau giai đoạn trầm lắng từ tháng 4/2022, thị trường đã tích lũy được một lượng đủ lớn nguồn lực để phục hồi. Kinh nghiệm các giai đoạn 2004 - 2007 và 2014 - 2018 cho thấy, sau giai đoạn trầm lắng, cùng với sự thay đổi theo hướng hỗ trợ của hệ thống thể chế, thị trường sẽ có giai đoạn tăng trưởng. Thời điểm tăng trưởng có thể sai khác nhau từ 6 tháng đến 1 năm, tuy nhiên nửa cuối năm 2024 sẽ là giai đoạn khởi đầu.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group cho rằng, trong 6 tháng đầu năm, công tác giải ngân đầu tư công khá tích cực, đặc biệt tập trung vào đường cao tốc cũng như các công trình quốc gia trọng điểm. Các ngành nghề sản xuất cũng đã có sự phục hồi. Ngành du lịch đã có khởi sắc hơn khi lượng khách trong nước lẫn lượng khách quốc tế tăng lên. Thị trường bất động sản theo đó đã dần khôi phục trở lại về cả niềm tin của nhà đầu tư lẫn tính thanh khoản của thị trường. Nguồn vốn tín dụng cho vay bất động sản cũng đã tiếp cận dễ dàng hơn, lãi suất cho vay tốt hơn, đây là một trợ lực cho các doanh nghiệp vay vốn thực hiện các dự án bất động sản, tăng nguồn cung trên thị trường. 

"Trong giai đoạn tới khi các luật mới được áp dụng, thủ tục đầu tư được dễ dàng hơn, thị trường sẽ tăng nguồn cung, tạo ra được công ăn việc làm, nhà nước thu được nguồn thuế lớn để quay sang đầu tư công và phục vụ đời sống của người dân. Từ tăng nguồn cung, các ngành nghề như xây dựng, kinh doanh nguyên vật liệu xây dựng, các ngành nghề liên quan khác cũng được tăng trưởng phục hồi trở lại, ngay cả du lịch cũng phục hồi. Tôi nghĩ rằng các luật này có hiệu lực đúng thời điểm, sẽ là trợ lực cho sự phát triển của nền kinh tế và thị trường bất động sản cũng đón nhận hiệu ứng tích cực hơn", lãnh đạo G6 chia sẻ thêm. 

Kịch bản nào cho thị trường giai đoạn nửa cuối năm?

Trước diễn biến thực tế 6 tháng qua, cùng với trợ lực mạnh mẽ của 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực bắt đầu từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng, thị trường sẽ chuyển khỏi trạng thái chờ và kịch bản cho thị trường 6 tháng cuối năm cũng đã dần rõ nét hơn.

Theo dõi thị trường bất động sản trong suốt 30 năm qua, PGS.TS. Trần Kim Chung cũng chia sẻ thông tin về chu kỳ 10 năm một lần, thị trường sẽ lặp lại vòng khó khăn, phục hồi, ổn định và tăng trưởng. Trong đó, thời điểm khó khăn thường rơi vào thời gian xem xét thông qua Luật Đất đai mới (năm 1993, năm 2003, 2013). Tùy từng điều kiện, mỗi giai đoạn kéo dài khoảng 2 - 3 năm. Từ đầu quý II/2022, thị trường bất động sản rơi vào suy thoái. Do đó, đến quý II/2024, đủ thời gian 2 năm, theo quy luật trên, thị trường sẽ dần ổn định và phát triển trở lại.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, giai đoạn tới khi các luật liên quan đi vào thi hành thì sẽ tạo niềm tin, sự lạc quan cho các nhà đầu tư. Ông kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ ấm từ quý III năm 2024, và tính thanh khoản tốt bắt đầu từ quý II năm 2025.

"Giá bất động sản sẽ có sự tăng lên, thanh khoản tốt hơn ít nhất từ tháng 9/2024 trở đi. Bởi vì những quy định sắp tới như đất đấu giá, định giá, lựa chọn nhà đầu tư, hay bồi thường bảng giá đất theo giá thị trường dẫn đến các chi phí đầu vào của giá bất động sản tăng. Những nhà đầu tư đang sở hữu những mảnh đất đẹp, đặc biệt là những mảnh đất có thổ cư phù hợp với nhu cầu ở, kinh doanh, sẽ tăng giá trong giai đoạn ngắn và trung hạn sắp tới", ông Quê nhìn nhận. 

Đánh giá về sức hấp dẫn đầu tư vào bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ Tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hoà (Kareb) cho rằng, so với các kênh đầu tư khác trên thị trường, bất động sản vẫn là một kênh thu hút nhiều người xuống tiền bởi các yếu tố sau:

Thứ nhất, đầu tư bất động sản có tiềm năng sinh lời cao, bất động sản thường có khả năng tăng giá trị theo thời gian, đặc biệt tại các khu vực phát triển. 

Thứ hai, nhà đầu tư có được thu nhập ổn định, dòng tiền đều đặn khi cho thuê bất động sản, đặc biệt là các loại hình bất động sản nhà phố, thương mại, văn phòng. 

Thứ ba, bất động sản là tài sản hữu hình, ít bị ảnh hưởng bởi lạm phát, có thể dùng làm tài sản đảm bảo vay vốn. 

Thứ tư, thị trường bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau (nhà ở, đất nền, căn hộ, thương mại, bất động sản công nghiệp...) đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư.

Tuy vậy, theo ông Tuấn, khi tham gia vào thị trường địa ốc, các nhà đầu tư vẫn cần thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng mục tiêu, khẩu vị rủi ro, tình hình tài chính cá nhân trước khi quyết định đầu tư. Nên tìm hiểu kỹ thông tin thị trường, pháp lý, lựa chọn sản phẩm phù hợp và có chiến lược đầu tư rõ ràng để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận./.