Thị trường BĐS Đà Nẵng và vùng phụ cận: Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản còn thấp

Bước sang Quý III/2023, trước những động thái tích cực về việc tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục pháp lý dự án bất động sản, giảm lãi suất cho vay, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công tại khu vực,… kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường.

Cụ thể, ở phân khúc đất nền, khu vực Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 4 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 169 nền, giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 41% (khoảng 70 nền), chỉ bằng 18% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án mở bán mới tập trung chủ yếu tại 2 thị trường Quảng Nam và Đà Nẵng, trong đó Quảng Nam dẫn đầu khi chiếm khoảng 66% nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu thị trường ở mức khá thấp, giao dịch tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và có mức giá dao động khoảng 11.4 - 19.5 triệu đồng/m² (đối với Quảng Nam) và khoảng 49 - 76 triệu đồng/m² (đối với Đà Nẵng). So với Quý I/2023, mặt bằng giá sơ cấp không có sự biến động, trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 12% - 14%.

Với phân khúc căn hộ, có 1 dự án mới tại Đà Nẵng với khoảng 146 căn được cung cấp ra thị trường, tăng 16% so với Quý trước, nhưng giảm 52% so với cùng kỳ năm 2022. Nguồn cung mới trong Quý tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A, các phân khúc còn lại không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Sức cầu chung toàn thị trường cải thiện so với Quý I/2023, tuy nhiên vẫn ở mức khá thấp, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 44%, tương đương 64 căn, giảm 48% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn dự án tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý, cũng như chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường trong thời gian tới.

Nguồn cung mới của phân khúc nhà phố/biệt thự trong Quý cũng ghi nhận tăng dù vẫn còn ở mức khiêm tốn khi có 3 dự án với khoảng 135 căn mở bán, chỉ bằng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 10% (khoảng 13 căn), chỉ bằng 3% so với Quý II/2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Những chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang so với Quý 1I2023 nhưng giảm 3% - 6% so với cùng kỳ năm 2022. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, hoàn thiện pháp lý với giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.

Riêng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong Quý II/2023 ở tất cả các phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường gần như chững lại.

Nguồn cung trong Quý III/2023 dự báo tiếp tục tăng

DKRA Group dự báo, nguồn cung phân khúc đất nền trong Quý III/2023 có thể sẽ tăng so với 2 Quý đầu năm, dao động khoảng 350 - 450 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Khu vực Thừa Thiên - Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Các chính sách chiết khấu cho khách hàng thân thiết, phương án thanh toán nhanh, cam kết mua lại,… được các chủ đầu tư duy trì áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ không có sự biến động so với 6 tháng đầu năm, thanh khoản thị trường chủ yếu sẽ tập trung ở các dự án mức giá dưới 20 triệu đồng/m² (đối với Quảng Nam) và dưới 60 triệu đồng/m² (đối với Đà Nẵng). Thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm ở nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay ngân hàng và các dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Nguồn cung trong Quý III/2023 đối với phân khúc căn hộ có thể dao động ở mức 300 - 400 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự kiến sẽ tăng, phân bổ tại các quận Hải Châu và Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực của các chi phí đầu vào phát triển dự án, chi phí lãi vay,… do thời gian triển khai dự án bị kéo dài. Thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp có thể sẽ cải thiện trước những thông tin chính sách tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, tuy nhiên vẫn ở mức thấp và khó có đột biến trong ngắn hạn.

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới dự kiến ở mức tương đương Quý II/2023 và sức cầu chung có thể tăng nhẹ so với hiện tại, nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Hầu hết giao dịch trên thị trường tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định, song song đó, những chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Dưới áp lực về dòng tiền có thể thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận tình trạng giảm giá ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.