Thị trường bất động sản và quy hoạch phát triển đô thị như “hình với bóng”

Để hiểu rõ về mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và quy hoạch đô thị nói chung, TS. KTS. Trương Văn Quảng, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia (VIUP) đã có những chia sẻ với phóng viên Reatimes.

Quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản có quan hệ phụ thuộc vào nhau.

KTS. Trương Văn Quảng nhận định, dự án phát triển bất động sản vừa phải phù hợp với quy hoạch lại vừa phải thu được lợi nhuận. Nếu phù hợp với quy hoạch nhưng không đem lại lợi nhuận thì dự án sẽ không đủ hấp dẫn các đối tượng kinh doanh bất động sản.

Ngược lại, dự án tuy có khả năng đem lại lợi nhuận lớn nhưng không phù hợp với quy hoạch được duyệt, có nguy cơ làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị thì chính quyền đô thị cũng sẽ không chấp nhận.

Vì vậy, giữa quy hoạch đô thị với thị trường bất động sản, giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án bất động sản có quan hệ mật thiết, khăng khít. Ở Việt Nam, trong quá trình lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhà quy hoạch và phát triển đô thị, kể cả người kinh doanh bất động sản dường như đang thiếu sự phối hợp, trao đổi, tham khảo ý kiến lẫn nhau... dẫn đến sự tổn hại chung cho cả hai phía.

Mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa chính quyền và khu vực thị trường. Theo xu hướng chung, thị trường tạo ra động lực phát triển mạnh mẽ, làm cho nền kinh tế vận hành linh hoạt, có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường cũng có những điểm yếu như làm cho sự cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn, môi trường sinh thái bị ô nhiễm...

Vì vậy, không thể để thị trường tự quyết định mà chính quyền phải quan tâm, can thiệp ở mức độ cần thiết nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính. Bên cạnh các mặt mạnh, chính quyền cũng có các điểm yếu như tình trạng quan liêu, duy ý chí, làm dụng quyền lực, can thiệp quá sâu vào các hoạt động thị trường khiến động lực phát triển bị hạn chế, thậm chí có thể bị triệt tiêu.

 

TS. KTS. Trương Văn Quảng cho rằng: “Chính quyền và thị trường bất động sản đều có các điểm mạnh và các điểm yếu, nếu phương pháp phối hợp khoa học, có nhiều sự đồng thuận trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan thì có thể hạn chế các mặt yếu kém, phát huy ưu điểm bổ sung cho nhau tạo ra sức mạnh, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đô thị phát triển có chất lượng và bền vững”.

Phân tích sâu hơn, KTS. Trương Văn Quảng chia sẻ, quy hoạch đô thị dựa trên các nguồn tiềm năng, lợi thế về vị trí, các mối liên hệ vùng, tài nguyên đất đai, cảnh quan môi trường, con người và các dự báo ngắn và dài hạn để xác định tầm nhìn, hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại, văn minh, có bản sắc, môi trường sống tốt đẹp, xã hội công bằng và bình đẳng hơn.

Nếu dự báo không chính xác, quy hoạch trở nên phi thực tế, không đủ cơ sở để thực hiện, hoặc có thể gây lãng phí nguồn lực như tài nguyên đất đai, môi trường, vốn… Đối với nhà quy hoạch, thực hiện quy hoạch có nghĩa là thực thi các chính sách, kế hoạch và chương trình phát triển nhằm đạt được tầm nhìn, các mục tiêu dài hạn, thường là 10 - 20 năm hay lâu hơn nữa.

Họ quan tâm đến diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị đến những công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật được xây dựng, đồng thời cũng chú ý đến những thứ cần được bảo tồn, tôn tạo hay nâng cấp hoặc tái thiết hướng tới đô thị phát triển hiện đại.

Trong khi đó, thị trường bất động sản quan tâm đến việc kiếm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch. Thị trường bất động sản có chức năng phản ánh việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị…

Cụ thể, giá đất ở khu vực nội đô lịch sử của Hà Nội rất cao, muốn kinh doanh tại khu vực này, người dân phải tạo ra được thu nhập lớn tương xứng với giá đất. Cũng vì lẽ đó, ngày nay trong quy hoạch đô thị, nhất là đối với các đô thị phát triển, nhiều công trình sản xuất công nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá trị thấp để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao.

KTS. Trương Văn Quảng khẳng định: “Quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản có quan hệ phụ thuộc vào nhau, tạo điều kiện cho nhau cùng phát triển nhưng lại rất khác nhau nếu xét về vai trò, mục đích, phạm vi và thời hạn hoạt động của mỗi bên.

Mối quan hệ này thể hiện tập trung nhất trong hoạt động sử dụng đất. Đất đai là tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất đai lại rất cao và đang dạng. Quy hoạch đô thị chính là giải pháp để cân bằng các nhu cầu đó tốt nhất nhằm đáp ứng hài hòa mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường, chứ không để cho thị trường bất động sản vì chạy theo lợi nhuận mà lấn áp các mặt phát triển khác. Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và ngược lại”.