Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn xấu, bước vào thời điểm rực rỡ

Tại Tọa đàm “Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới”, nhiều chuyên gia đều có chung nhìn nhận, pháp lý chính là nguyên nhân gây tắc nghẽn cho thị trường. Các chuyên gia cũng cho rằng, trong năm 2020, những khó khăn đã qua và 2021 sẽ là thời điểm thị trường địa ốc bùng nổ và phát triển mạnh mẽ.

Bàn luận sâu về vấn đề thể chế pháp luật, trên quan điểm cá nhân, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng, đây là mối quan tâm chung của cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Một số nghị định hiện nay chỉ định tính mà chưa định lượng, hướng dẫn thiếu chi tiết khiến doanh nghiệp lúng túng.

"Thị trường bất động sản Việt Nam bị tác động bởi thể chế trước cả khi Covid-19 tới. Nghị định 148 vẫn chưa lấp đầy khoảng trống về pháp lý bất động sản bởi chưa bao phủ hết những vấn đề của Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Sự chồng chéo, lệch pha giữa những quy định khiến doanh nghiệp lưỡng lự", GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định. 

Một khoảng trống pháp lý khác mà ông Võ chỉ ra, đó chính là vướng mắc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian sở hữu của loại hình condotel, shophouse. Điều này khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà. Thực tế, hiện nay, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng bằng nguồn lực của các ông lớn là chính. Những nhà đầu tư thứ cấp dần xa lánh, hoặc đầu tư nhỏ giọt chờ thị trường nóng lên.

"Hai khoảng trống này gây ra những 'khuyết tật' trong lòng nhà đầu tư. Chủ doanh nghiệp thì không lấy được tiền từ khách hàng", ông Võ kết luận. "Việc nhìn bất động sản ở các điểm du lịch dưới góc độ nghỉ dưỡng đang làm mất đi giá trị đa năng của loại hình này. Trong khi nếu nhìn tích cực, đây có thể là ngôi nhà thứ hai, tài sản sở hữu, hoặc sử dụng để ở".

Để tạo động lực cho năm 2021, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, câu chuyện sửa luật để bù lấp khoảng trống cần mạnh tay hơn. Tuy nhiên, cũng theo ông Võ, dẫu vậy, ở Việt Nam, bất động sản vẫn có sức sống tốt và năm 2021 cơ hội còn nhiều cho các doanh nghiệp. 

Ở góc độ doanh nghiệp, đánh giá về thị trường địa ốc hiện tại, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC Group nhận định, nếu thị trường bất động sản 2011- 2012 diễn ra cuộc khủng hoảng thừa thì năm 2020, thị trường đối mặt với cuộc khủng hoảng thiếu. So sánh về mức độ của 2 giai đoạn, ông Quyết cho rằng, năm 2020 tưởng chừng như là cuộc khủng hoảng tệ hơn giai đoạn năm 2011-2012. Thế nhưng đến nay, những điểm xấu đã qua và chắc chắn 2021 sẽ là một năm rực rỡ với tính thanh khoản cao. 

"Các nhà đầu tư đã chứng kiến và trải qua khoảng thời gian xấu. Sau khoảng thời gian này là đến thời điểm thị trường rực rỡ. Nhìn vào thị trường địa ốc năm 2020, trong giai đoạn 5 tháng cuối năm, nhiều tín hiệu tích cực lạc quan đã xuất hiện" - ông Quyết nhấn mạnh.

Dẫn chứng cho nhận định này, ông Quyết chia sẻ, một dự án của FLC Group là Hà Khánh Tropical tại Hạ Long (Quảng Ninh) đã cháy hàng trong tháng 7 âm lịch. 2.500 sản phẩm shophouse, liền kề và chung cư đều được thanh khoản nhanh chóng. Mức giá tăng gấp 1,5 đến 2 lần so với mức giá ban đầu và cá biệt, có căn shophouse sở hữu mức giá lên tới 58 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giỏ hàng tại dự án tại Quy Nhơn (Bình Định) và Sầm Sơn (Thanh Hoá) đều thanh khoản . 

"Tốc độ thanh khoản của dự án và mức giá tăng cao là câu chuyện mà chúng tôi không tưởng tượng rằng có thể xảy ra trong giai đoạn hiện nay. Là doanh nghiệp kinh doanh và sản xuất ra hàng hoá, chúng tôi cũng còn không nghĩ tới. Tín hiệu này cho thấy, giai đoạn xấu nhất của thị trườngd dã đi qua và từ tháng 7 âm, thị trường bắt đầu trở lại rực rỡ. Nhà đầu tư rất thông minh và tinh khi xuống tiền đúng thời điểm. Nhìn từ thị trường có thể thấy, những dự án có nhà liền kề, gần khu trung tâm đang còn khiêm tốt. Điều này khiến mức giá của những sản phẩm địa ốc được đẩy lên cao"- ông Quyết nhận định. 

Đồng quan điểm đó, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định, 2021 sẽ là một năm lạc quan của thị trường bất động sản. Vị chuyên gia này đã chỉ ra 6 xung lực chờ đón thị trường bất động sản năm 2021 và nhiều năm tới.

Thứ nhất, thị trường đã điều chỉnh nhanh nhạy theo tình tình dịch bệnh cũng như đưa công nghệ vào bán hàng. Toàn cảnh ngành bất động sản 2021 dự báo tăng trưởng, 6-7,5% và bình quân 10 năm tới là 7%.

Thứ hai là pháp lý. Những luật sửa đổi bổ sung như luật doanh nghiệp với nhiều điểm tinh giản đáng kể. Luật Chứng khoản bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm với điểm nhấn là huy động vốn từ các quỹ sẽ là động lực cho doanh nghiệp.

Thứ ba là dịch chuyển chuỗi cung ứng và sản xuất đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh doanh nghiệp quốc tế tìm đến những vùng đất mới an toàn và rẻ hơn đã tạo ra một cơ hội mới. Ông Lực chia sẻ, trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản thông báo chuyển nhà máy ra khỏi Nhật Bản thì có 15 doanh nghiệp chọn Việt Nam. Đây là chuyện chưa từng có trước đây với nhiều doanh nghiệp thuộc top đầu ở Nhật Bản.

Thứ tư là giải ngân đầu tư công nhanh. "Khi kinh tế suy thoái, đầu tư công là kênh đầu tư rất tốt, mức độ lan toả nhanh hơn. Giải nhân công nhanh đóng góp chung cho sư tăng trưởng chung của nền kinh tế cả nước, tương đương 0,2%", ông Lực nói.

Thứ năm là chuyển đổi số. Theo ông Lực, với kinh doanh bất động sản, chuyển đổi sốt vô cùng tốt và nhanh. Công nghệ tạo ra một hệ sinh thái mới với cơ hội tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn.

Xung lực cuối cùng là lãi suất. "Đây là thời điểm lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua. Các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư", ông nói.

Tuy vậy, thị trường vẫn chứng kiến 3 rủi ro về pháp lý, dịch bệnh chưa kết thúc và đòn bẩy tài chính. "Dù nhà đầu tư Việt Nam đã quen với những vấn đề trên nhưng vẫn cần thận trọng. Bởi ở thời điểm này, thị trường như bước sang một trang mới", ông Lực tổng kết.