Thị trường bất động sản chưa thể rơi vào suy thoái

"Mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa thể rơi vào suy thoái", đó là nhận định của đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tại lễ công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản quý III/2022 với chủ đề “Đầu tư thận trọng - Củng cố nền tảng" mới đây.

Giao dịch sụt giảm nhưng nhu cầu thực vẫn ở mức cao

Tình hình kinh tế thế giới sẽ tiếp tục khó khăn, tăng trưởng toàn cầu năm 2022 và 2023 được các tổ chức quốc tế dự báo sẽ hạ thấp đáng kể so với thời điểm đầu năm 2022 bởi xung đột địa chính trị ở một số khu vực. Trong khi đó, lạm phát vẫn đang duy trì ở mức cao, nhất là ở Mỹ và khu vực châu Âu. Xu hướng tăng lãi suất, chính sách thắt chặt tiền tệ và nguy cơ suy thoái toàn cầu đang ngày một rõ ràng hơn.

Tại lễ công bố báo cáo, ông Nguyễn Chí Thanh, phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt và sản phẩm bán ra chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp, có mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều nhà đầu tư do dự, dừng lại quan sát thị trường khi vốn tín dụng khó khăn, lãi suất vay tăng. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại để thu hút khách hàng.

Quan sát phân khúc bất động sản nhà ở, VARS đánh giá nguồn cung phân khúc này đang thiếu về số lượng và yếu về chất lượng. Sản phẩm bình dân, nhà ở phù hợp túi tiền quá ít so với sản phẩm cao cấp giá trị lớn. Tổng cung 9 tháng đầu năm đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 77,9% so với 2021 và 24% so với 2018.

Trong khi đó, các doanh nghiệp thời gian qua vẫn tập trung đầu tư vào các loại hình bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng mà chưa coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho phần đông người dân, nhất là ở các khu công nghiệp, khu đô thị lớn.

Báo cáo của VARS cũng chỉ rõ, ở phân khúc nhà ở, lực cầu mạnh nhưng hấp thụ không cao bởi sản phẩm phù hợp ít và giá quá cao. Tỷ lệ hấp thụ trung bình 9 tháng chỉ đạt 43%. Riêng quý III đã giảm mạnh so với hai quý trước đó, chỉ đạt 33,5%. Lực cầu thực chiếm chủ yếu, còn cầu đầu tư dè dặt hơn vì yếu tố giá cao, dư địa sinh lời ít.

Tuy nhiên, đại diện VARS cũng khẳng định, Chính phủ đã có những nghị quyết, chỉ thị, tạo điều kiện phục hồi thị trường bất động sản thông qua tín dụng, thuế, đất đai, quy hoạch. Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ và nhu cầu ở thực luôn luôn cao. Những dấu hiệu tích cực từ các chính sách vĩ mô và thị trường bất động sản cho thấy thị trường sẽ không bị rơi vào cảnh đóng băng toàn diện mà chỉ giảm tăng trưởng ở một số phân khúc và sẽ sớm bước vào giai đoạn tái cơ cấu.

Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng

Kinh tế Việt Nam 9 tháng năm 2022 khởi sắc trên hầu hết các ngành, lĩnh vực. Trong đó, GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước là mức tăng cao nhất trong một thập kỷ qua. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn FDI, thu ngân sách, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động… đều có kết quả khả quan nhờ Chính phủ triển khai quyết liệt, tích cực các nhiệm vụ, giải pháp để phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội.

Mặc dù lạm phát đang trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa, trong đó có các mặt hàng là đầu vào của dự án bất động sản, khiến chi phí xây dựng tăng tạo áp lực khó giảm giá trên thị trường. Song, VARS cũng nhận định, nước ta thuộc nhóm các nước có tỷ lệ lạm phát thấp với bình quân 9 tháng năm 2022 ở mức 2,73%, thấp hơn mục tiêu Quốc hội đề ra năm nay là 4%. Dự báo lạm phát của Việt Nam không thay đổi qua ba lần báo cáo của ngân hàng phát triển châu Á (ADB), đều duy trì ở mức 3,8% cho năm 2022 và 4% cho năm 2023.

"Lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục đứng ở vị trí thứ hai trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng năm 2022 với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn", ông Nguyễn Chí Thanh cho biết.

Sự quan tâm và nhu cầu bất động sản vẫn ở mức cao là cơ sở để VARS khẳng định, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái. Nhà ở xã hội, chung cư bình dân và trung cấp nhận được sự quan tâm của cả người mua và chủ đầu tư phát triển dự án. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Thị trường đang vận hành lành mạnh hơn.

Thêm vào đó, theo đại diện VARS, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công với nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng. Đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới.

Cụ thể, phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng với gần 300 khu công nghiệp đang hoạt động. Có khoảng 84 dự án có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%. Giá cho thuê tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam. Các dịch vụ đi theo bất động sản công nghiệp từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, ngay cả sân thể thao, chợ, cửa hàng quy mô hay nhỏ lẻ sẽ ngày càng phát triển đa dạng.

“Làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam kết hợp với thị trường nhân công lao động, quỹ đất lớn và hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển về bất động sản công nghiệp”, đại diện VARS dự báo.

Đánh giá về triển vọng cuối năm, VARS cho rằng, quý IV là mùa vụ thường niên về mua sắm, đầu tư bất động sản và là cơ hội được mua sản phẩm với giá tốt hơn giá thị trường. Trong khi đó, việc điều hành kinh tế vĩ mô của Chính phủ đang hiệu quả, đầu tư công được thúc đẩy, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp ổn định, an toàn và bền vững hơn. Kinh tế tăng trưởng, thu nhập đột biến nhiều hơn, tỷ trọng vốn quay đầu vào bất động sản sẽ vẫn chiếm tỷ lệ cao.

“Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước có những chính sách, công cụ tốt nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính hoặc thu hút đầu tư”, ông Nguyễn Chí Thanh nhận định.

Tuy nhiên, VARS cũng khuyến cáo các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải được tính toán một cách thận trọng, cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực, đồng thời điều quan trọng là hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Đại diện VARS cũng kiến nghị Chính phủ khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Đồng thời, cần quan tâm, triển khai dự án nhà ở giá thấp để cân bằng nguồn cung cho thị trường và đáp ứng nhu cầu thực của xã hội. Các nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường không nên tham gia hoạt động đầu cơ. Các chủ đầu tư, nhất là chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở, đô thị không nên xây dựng chính sách giá, chính sách bán hàng gây bất lợi cho thị trường khu vực và thị trường chung.