Thị trường bất động sản 2019: Cơ hội vàng của vốn ngoại?

Vốn ngoại vẫn tịnh tiến

Nhận định về dòng vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, trong 3 năm qua, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng theo từng năm. Các chủ đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đặc biệt chú trọng vào các khu vực trung tâm thành phố, gần vị tríhạ tầng giao thông quan trọng như metro, đường sắt trên cao... Các chủ đầu tư Việt Nam thường hợp tác dưới hình thức liên doanh với các chủ đầu tư nước ngoài để tối ưu hóa quá trình tìm kiếm vị trí và quản lý dự án.

Ông Hiếu cho hay: "Nhiều nút thắt về thủ tục pháp lý liên tục được tháo gỡ, tôi cho rằng trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản sẽ đón nhận nhiều dòng vốn đầu tư mới. Đặc biệt, các doanh nghiệp hiện nay rất chủ động tự tìm kiếm nguồn vốn thay thế tín dụng ngân hàng. Trong đó, các doanh nghiệp đã tái cơ cấu mạnh để niêm yết trên sàn chứng khoán, bắt tay với nhiều đối tác là quỹ đầu tư ngoại cùng hợp tác thực hiện dự án. Do vậy, không quá lo là vốn đầu tư bất động sản sẽ "tắc" một khi các ngân hàng "khép" bớt cửa cho vay".

Các nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam hiện có thể phân làm 2 nhóm. Nhóm thứ nhất quan tâm đến tài sản tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ và khách sạn. Đặc điểm chung của loại bất động sản này là đều nằm ở khu trung tâm, nhà đầu tư có thể mua và khai thác ngay. Đây là hướng đi dành cho các nhà đầu tư tài chính vì họ không có kinh nghiệm đầu tư xây dựng từ đầu.

Vốn ngoại vẫn liên tục đổ vào bất động sản

Nhóm thứ hai tập trung vào phát triển, mà đa số trong nhóm này hướng đến việc phát triển nhà ở. Họ phối hợp với các nhà đầu tư trong nước, nhất là các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất để xây dựng chung cư hay khu biệt thự. Với các nhà đầu tư này, cái mà họ mang đến Việt Nam không chỉ là vốn mà còn là kinh nghiệm đầu tư phát triển bất động sản nhà ở.

Theo nhận định từ JLL, thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục ghi nhận hàng loạt giao dịch M&A đạt kỷ lục. Có hàng trăm triệu đô la đang chờ được đổ vào thị trường ở hầu hết các phân khúc như dự án khu dân cư, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều nước, như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapor hay Trung Quốc ngày càng tăng. Dù còn nhiều thách thức trong quá trình giao dịch ở các nền kinh tế đang phát triển, thành công vẫn nằm trong tầm tay nếu doanh nghiệp có đủ sự kiên nhẫn, linh hoạt và sự chuẩn bị kĩ càng.

Điểm lại trong năm 2018, có thể kể đến các thương vụ đình đám hút lượng vốn lớn từ nước ngoài. Trong đó, dự án thành phố thông minh tại trục đường Nhật Tân - Nội Bài (Hà Nội) có tổng mức đầu tư gần 4,2 tỷUSD đã được công bố. Dự án do liên doanh Sumitomo, Mitsubishi (Nhật Bản) và tập đoàn BRG (Việt Nam) làm chủ đầu tư. Đây chính là thương vụ M&A có giá trị “khủng” nhất của năm 2018. Đồng thời, đây cũng chính là dự án có vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất của Nhật Bản từ trước đến nay.

Tháng 4/2018, công ty Vinhomes và một công ty thành viên khác của Vingroup ký thỏa thuận với quỹ đầu tư GIC Private Limited của Chính phủ Singapore. Theo đó, GIC sẽ đầu tư 1,3 tỷ USD (tương đương khoảng 29.500 tỷ đồng) dưới hai hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp công cụ nợ (như khoản cho vay) cho Vinhomes để thực hiện các dự án bất động sản.

Đây chính là thương vụ M&A có giá trị lớn thứ hai trong lĩnh vực bất động sản năm 2018, bỏ xa giá trị của thương vụ đứng thứ ba trong top các vụ mua bán và sáp nhập lớn nhất năm qua (Warburg Pincus bắt tay Becamex IDC lập công ty 200 triệu USD).

Tháng 3/2018, Vinhomes cũng góp vốn gần 2.010tỷđồng vào Công ty TNHH Trung tâm Tài chính Việt Nam Berjaya (VFC) - chủ đầu tư dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam Berjaya, tương ứng với tỷ lệ biểu quyết 67,5%. Sau đó, tập đoàn Berjaya tiếp tục thoái sạch phần vốn còn lại tại VFC cho Vinhomes. Giá trị giao dịch được công bố là 154,86 triệu Ringgit (khoảng 39 triệu USD, tương đương 885 tỷđồng).

Dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam Berjaya có địa chỉ tại số 238, đường 3 Tháng 2, phường 12, quận 10, TPHCM, có diện tích đất 6,64ha, được thuê trong 49 năm (sẽ hết hạn vào ngày 1/9/2059) với giá trị sổ sách ròng gần 180 triệu Ringgit. Như vậy, với thương vụ thoái vốn này, Berjaya đã phải chịu lỗ khoảng 25 triệu Ringgit (tương ứng 6,3 triệu USD). Dự án được cấp phép từ tháng 2/2008, tổng vốn đầu tư dự kiến 930 triệu USD.

Trong 3 năm qua, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng theo từng năm

Vốn ngoại không phải là quan trọng nhất

Tuy vậy, nói đi cũngphải nói lại, để hút được dòng vốn ngoại thì thị trường Việt Nam cũng như chính chủ dự án phải luôn duy trì sức hấp dẫn và thu hút hơn nữa trong mắt nhà đầu tư ngoại.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển phân tích, trong giai đoạn từ 2014 - 2018, thị trường vốn có sự đa dạng hơn, đặc biệt xuất hiện dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài (FDI). Nói đúng hơn, dòng vốn FDI đã xuất hiện từ những năm trước đó nhưng ở dạng “vốn mồi”, chỉ có những có công ty bất động sản nước ngoài tham gia thị trường rồi đưa vào một phần vốn, sau đó vay ngân hàng để làm dự án chứ không phải vốn thật sư. Còn hiện nay, thị trường có 2 nguồn vốn nước ngoài, thứ nhất của các công ty lớn nước ngoài đưa vào hợp tác với các công ty bất động sản trong nước, hoặc mua lại những dự án với số tiền khá lớn. Thống kê cho thấy, mỗi năm có vài tỷ đô la Mỹ đổ vào bất động sản.

Từ năm 2015 chúng ta dần cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nên có thêm nguồn vốn của nhà đầu tư cá nhân. Hai nguồn vốn đó xuất hiện, khác với giai đoạn 2008 - 2010, giúp thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn thật sự để kích cầu.

Nguồn vốn thứ3 là vốn trong dân và vốn của các công ty đầu tư bất động sản dần mạnh lên.Nếu như trước đây, giai đoạn 2008 - 2010, số công ty bất động sản có nguồn vốn lớn rất ít thì bây giờ chúng ta có những công ty bất động sản có vốn chủ sở hữu lên đến 5.000 - 7.000tỷđồng, số lượng các công ty này rất nhiều và vốn cũng tăng theo thời gian. Nguồn vốn của các công ty này cũng giúp cho thị trường có nguồn vốn thật, khác với trước đây đa số các công ty bất động sản chỉ bán hàng trên giấy và vốn xoay vòng.

Vốn thứ 3 là vốn ngân hàng. Từ 2014 - 2018, tín dụng bất động sản liên tục tăng. Đặc biệt các ngân hàng đã lấy nguồn vốn ngắn hạn dưới 1 năm để cho vay trung và dài hạn với một tỷ lệ lên tới 40 - 50%. Những nguồn vốn như vậy giúp thị trường phát triển rất tốt trong giai đoạn 2014 - 2018.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng cho rằng: “Trong số các nguồn vốn này, cuối cùng thì nguồn vốn giữ vai trò quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Nếu quan sát, thống kê trong dân thì tỷ lệ vốn nằm trong bất động sản cao hơn vốn nằm trong tiền gửi. Nghĩa là những người khá giả, có xu hướng đầu tư thì họ ít gửi tiền mặt mà chuyển rất lớn vào bất động sản, và trong các bất động sản đó không phải họ mua bằng vốn của họ mà vay từ 30 - 70%, cá biệt trong giai đoạn 2016 - 2017, có dự án ngân hàng cho vay từ 80 - 90%. Do đó, ở Việt Nam hiện nay, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất, rồi mới đến các nguồn vốn khác”.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Landcho hay: "Câu chuyện vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản không mới mà đã từ vài năm nay, mạnh nhất là dòng vốn đến từ các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, gần đây có thêm Hồng Kông (Trung Quốc). Nguyên nhân chủ yếu là do Việt Nam luôn ổn định về kinh tế cũng như chính trị - xã hội. Mặt khác, căng thẳng về thương mại giữa Mỹ - Trung Quốc cũng khiến dòng vốn của các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển từ Trung Quốc đi, mà Việt Nam là điểm đến lý tưởng. Bên cạnh là nhờ chính sách khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngoài, sự ổn định chính trị và tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của nước ta. Các thương vụ này giúp cho thị trường bất động sản trở nên tiềm năng hơn và nhiều dư địa phát triển; Thanh khoản của thị trường bất động sản gia tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất là cách quản lý và sử dụng nguồn vốn đầu tư một cách hợp lý, đúng hướng, định giá, tuân thủ pháp lý và rủi ro nhân sự".