Tăng thuế bất động sản: Lúc nào và thế nào?

Tăng vào thời điểm không thích hợp thì “chết” doanh nghiệp

Như đã thông tin, Bộ Tài chính có đề nghị xây dựng Luật Thuế bất động sản, tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến.

Theo đó, đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), định hướng xây dựng chính sách là nâng mức thuế suất so với hiện tại. Về đánh thuế đối với nhà (chính sách hoàn toàn mới), thì dự kiến được tính đến là sẽ quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2). Còn thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế.

Cũng cần phải nói thêm rằng, việc thu thuế nhà ở từng được đưa ra thảo luận từ năm 1991. Đến năm 2009, đề xuất thu thuế đối với nhà tiếp tục được đưa vào Dự án Luật Thuế nhà, đất để trình Quốc hội cho ý kiến, sau đó Quốc hội đã quyết định chưa thu thuế đối với nhà.

Thời điểm này, theo Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Hạ tầng và Giao thông (Intracom Group), doanh nhân Nguyễn Thanh Việt, lại càng chưa nên tính đến việc đánh thuế nhà nói riêng và tăng thuế bất động sản nói chung.

Lý do được ông Việt đưa ra là, hiện nay, thị trường bất động sản đang rất bấp bênh sau những phen tơi tả của thị trường trái phiếu và những khó khăn từ nguồn vốn tín dụng, chắc chắn đến năm 2025 vẫn trầm lắng, vì thế, chưa nên đặt vấn đề thu thuế nhà và tăng thuế bất động sản.

“Đến năm 2025 (dự kiến Luật Thuế bất động sản có hiệu lực - PV) cũng chưa phù hợp để tăng thuế, vì phải 15 năm nữa, bất động sản mới trở lại như thời điểm trước dịch Covid-19 bùng phát. Tăng thuế mà không tính kỹ thời điểm, thì doanh nghiệp bất động sản ‘chết’ hàng loạt”, ông Việt nhìn nhận.

Chủ tịch Hội đồng Quản trị Intracom Group nhấn mạnh, hiện tại, thị trường bất động sản rất cần được đón nhận những thông tin tích cực, bởi bất động sản là một ngành kinh tế tổng hợp, “sức khỏe” của nó tác động rất lớn đến nhiều ngành khác, như vật liệu xây dựng, nội thất...

“Đây cũng là lý do nhiều ý kiến cho rằng, phải ‘cứu’ bất động sản. Cứu hay không cứu thì còn phải xem xét cụ thể, nhưng rõ ràng phải tính đến tác động của các ngành liên quan”, ông Việt phân tích.

Căn hộ 50 triệu đồng/m2 trở lên chịu thuế cao là thiếu cơ sở

Theo Bộ Tài chính, việc nghiên cứu bổ sung đánh thuế đối với nhà và tăng thuế bất động sản sẽ góp phần hạn chế đầu cơ nhà.

Song, đại biểu Quốc hội - doanh nhân Trần Thị Hiền, Chủ tịch Hội đồng Quản trị, Giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển hạ tầng kỹ thuật Hà Nam cho rằng, việc tăng thuế bất động sản để chống đầu cơ cần phải được tính toán thật kỹ. Bởi nếu sở hữu nhiều nhà, đất bị đánh thuế cao hơn, thì giả sử một gia đình có 4 đến 5 người con chưa đến tuổi trưởng thành, bố mẹ được hưởng tài sản thừa kế và đem tiền này mua đất chờ các con đến tuổi trưởng thành để cho con xây nhà ở, họ đứng tên 4 - 5 lô đất, nhưng không phải đầu cơ, thì tính thuế như thế nào cho thỏa đáng.

“Mặt khác, những người đầu cơ thì họ cũng đã phải nộp các loại thuế, phí theo quy định. Hơn nữa, có trường hợp mua đi, bán lại trong thời gian ngắn cũng chưa chắc đã phải là đầu cơ”, bà Hiền nhìn nhận.

Về quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2), theo bà Hiền, không nên cào bằng, mà phải dựa trên thu nhập bình quân của từng địa phương để tính toán. Nếu ở Hà Nội, thì mức giá trên chưa hẳn đã mua được căn hộ cao cấp. Có thể, vì nhiều lý do, người mua nhà phải chọn vị trí thuận tiện cho việc học tập và công tác, chấp nhận vay ngân hàng để mua nhà, thì họ cũng phải trả lãi vay và đó cũng được coi là một khoản thuế.

Trong bối cảnh đổi mới cách tính giá đất theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), không thể nhanh chóng có được giá đất sát giá thị trường, bà Hiền cho rằng, dùng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản là cần thiết, song cần tính toán kỹ lộ trình, đặc biệt là cơ sở tính thuế và tác động của chính sách, để không tăng thêm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp vốn đang gặp nhiều khó khăn sau đại dịch Covid-19.

Không nên chia phân khúc nhà cao cấp hay không cao cấp để đánh thuế là quan điểm của doanh nhân Nguyễn Thanh Việt. Quan điểm của ông Việt là, chỉ nên xem xét đánh thuế lũy tiến với người sở hữu từ 3 bất động sản trở lên.

Vị doanh nhân này cũng cho rằng, không nên dùng công cụ thuế để chống đầu cơ, vì nhìn toàn diện, việc đầu cơ có những khía cạnh tích cực, chứ không chỉ là tiêu cực.

“Người dân nếu có mua bất động sản, thì hầu hết phải vay ngân hàng. Tín dụng cho bất động sản cũng không dễ tiếp cận. Vậy doanh nghiệp bất động sản có làm ra sản phẩm, thì chỉ có trông chờ vào người đầu cơ là chính. Người đầu cơ có giữ hàng, sau đó bán lại, thì vẫn là bán cho người Việt, hạn chế tình trạng người nước ngoài ‘núp bóng’ để mua bất động sản ở Việt Nam”, ông Việt nêu vấn đề.

Nhất định phải gắn chặt với phát triển hạ tầng

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Minh Đức (Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI) phân tích, thuế bất động sản làm giảm giá trị của bất động sản đang nắm giữ và khiến nhiều người phản đối. Điều này dễ hiểu. Nhưng nếu số tiền thuế thu được từ bất động sản được tái đầu tư cho hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng đô thị, thì đó cũng là khoản chi trả xứng đáng.

Theo ông Đức, đầu tiên phải nhận định là, giá trị của bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào hạ tầng đô thị quanh nó. Một căn hộ, ngôi nhà có đường giao thông thuận lợi, gần trường học, bệnh viện, công viên, hồ nước, gần bến tàu điện…, thì chắc chắn có giá trị lớn hơn một căn hộ, ngôi nhà không có các yếu tố này. Thậm chí, một mét vuông đất ở mặt đường có thể buôn bán mang lại thu nhập rất lớn cho gia chủ.

Trong các yếu tố trên, Nhà nước cung cấp hoặc cùng đóng góp cung cấp khá nhiều các loại hạ tầng đô thị này. Ví dụ, đường giao thông nội đô hiện nay đang quá tải, mở rộng đường đòi hỏi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cực kỳ lớn. Nhà nước phải bỏ khoản tiền này. Việt Nam thiếu đất làm công viên, thiếu tiền làm tàu điện ngầm. Trường học, bệnh viện cũng được Nhà nước cung cấp hoặc trợ giá rất nhiều thông qua miễn giảm tiền thuê đất hoặc đầu tư công.

“Nhiều người có thể nói, người dân đã phải đóng thuế thu nhập để dành cho việc phát triển hạ tầng, nên không cần thiết phải đóng thêm thuế bất động sản cho việc này. Nhưng tôi nghĩ, có hai điểm cần nói lại. Thứ nhất, nền kinh tế đang thiếu hạ tầng, thiếu vốn đầu tư vào hạ tầng đô thị. Đây là điều rất rõ ràng. Nếu có thêm nguồn lực đầu tư hạ tầng đô thị, tôi tin là chất lượng cuộc sống của người dân đô thị sẽ tốt hơn rất nhiều. Thứ hai, thuế thu nhập, thuế giá trị gia tăng thì ai cũng phải đóng, nhưng hạ tầng thì không phải ai cũng được hưởng thụ như nhau. Một con đường mở ra, thì ai cũng được hưởng, nhưng người ở mặt đường được hưởng nhiều nhất, còn người ở trong ngõ thì ít hơn. Vậy, phải chăng người ở mặt đường nên đóng góp nhiều hơn cho việc phát triển hạ tầng?”, ông Đức trao đổi với PV.

Tuy nhiên, ông Đức cũng nhấn mạnh, chính sách phải được thiết kế sao cho tiền thu được từ thuế bất động sản phải quay trở lại đầu tư cho hạ tầng và tạo động lực để các cán bộ làm việc đó.

Trao đổi với PV liên quan đến dự kiến đề xuất tăng thuế bất động sản, ông Nguyễn Minh Đức (Ban Pháp chế, VCCI) nêu ví dụ của Trung Quốc về chính sách thuế bất động sản và đầu tư phát triển hạ tầng.

“… Nguồn thu của ngân sách địa phương phụ thuộc rất nhiều vào giá trị bất động sản tại địa phương đó. Mà giá trị bất động sản của địa phương thì lại phụ thuộc rất nhiều vào hạ tầng của địa phương. Chính vì thế, chính quyền các địa phương của Trung Quốc tập trung nguồn lực đầu tư cho hạ tầng để có nguồn thu sau này. Chúng ta có thể thấy, cơ sở hạ tầng của Trung Quốc rất nhanh chóng vượt các nước phát triển, một phần nhờ chính sách này”, ông Đức nhìn nhận.