Siết tín dụng vào bất động sản: Cẩn trọng con dao hai lưỡi phía sau chính sách

Cập nhật lúc: 25/05/2019, 07:31

Chính sách là con dao hai lưỡi, nếu chính sách không hài hoà mà vội vã sẽ “đẩy” thị trường bất động sản vào tình trạng “chao đảo”, tác động dây chuyền tới nhiều ngành nghề khác.

Quyết định của Ngân hàng nhà nước có vội vàng?

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến về dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷlệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, ngân hàng chi nhánh nước ngoài, trong đó đáng chú ý là một số quy định theo chiều hướng siết lại dòng tín dụng vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp khi hạn chế cho vay muanhà đất từ 3 tỷ đồng trở lên.

Nếu dự thảo Thông tư được thông qua, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ chịu tác động, vào cả bên cung và cầu bất động sản, hay nói đúng hơn là "đánh" thẳng cả vào khách hàng và chủ đầu tư.

Dẫu biết, động thái đi trước, ngăn ngừa rủi ro cho vay bất động sản của NHNN là phù hợp. Ngay trong văn bản đóng góp ý kiến, Bộ Xây dựng cũng đề xuất kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án. Tuy nhiên, vai trò và trách nhiệm của NHNN cần được làm rõ hơn nữa trong việc điều hành chính sách tiền tệ làm sao đểkinh tế thị trường không bị ảnh hưởng đột ngột, quá lớn.

Còn nhớ vào thời gian từ năm 2007 - 2011, chính sách tiền tệ được nới lỏng năm 2007, chuyển sang thắt chặt năm 2008, rồi lại một lần nữa chuyển thành chính sách tiền tệ nới lỏng năm 2009 - 2010 để rồi kết thúc ở chính sách tiền tệ thắt chặt năm 2011. Điều đó phần nào đã cho thấy các chính sách của phía NHNN ít nhiều đã có những sai lầm, lại bị thay đổi thường xuyên và đột ngột ở mức độ cấp tập, với quy mô dày đặc.

Chính sách là con dao hai lưỡi, nếu chính sách không hài hoà mà vội vã sẽ “đẩy” thị trường bất động sản vào tình trạng “chao đảo”, tác động dây chuyền tới nhiều ngành nghề khác.

Cụ thể, trong giai đoạn 2000 - 2007, lãi suất cho vay chỉ dao động trong khoảng 9 - 12% thì đến đầu năm 2008, phản ánh chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN nhằm kiềm chế lạm phát, mức lãi suất đã tăng lên 18,5% và tiếp tục tăng sau đó lên mức trên 21% vào cuối năm 2008. Trong năm 2009 và 2010, lãi suất cho vay trung dài hạn giảm nhẹ xuống còn khoảng 12 - 16%. Tuy nhiên đến năm 2011, trước tình hình lạm phát cao quay trở lại, một lần nữa lãi suất cho vay lại tăng vọt lên mức trên dưới 20%.

Theo giới phân tích, việc bùng nổ tín dụng năm 2007 có nguyên nhân trực tiếp từ sai lầm chính sách ngoại hối khi NHNN mua vào một phần lớn trong số vốn nước ngoài chảy vào Việt Nam năm đó (lên tới 17,7 tỷ USD) mà không trung hòa đúng mức lượng tiền đồng đối ứng tung ra nền kinh tế. Cung tiền mở rộng quá mức đã trực tiếp thổi bùng tăng trưởng tín dụng dẫn đến bong bóng chứng khoán và bất động sản, làm tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

Sang đến năm 2008, để kiềm chế lạm phát đã vọt lên trên 20%/năm trong bối cảnh cung tiền mở rộng quá mức, NHNN đã buộc phải thắt chặt cung tiền, và phải thắt chặt gấp và mạnh nhằm đưa nó trở lại mức tăng trưởng bình thường. Việc này đã gây ra hậu quả nghiêm trọng khi bong bóng tài sản xì hơi, dẫn đến làm giảm mạnh chất lượng bảng cân đối tài sản của các ngân hàng thương mại do nợ xấu tăng đột ngột. Tuy là việc cần thiết phải làm để sửa sai cho chính sách nới lỏng tín dụng năm 2007 nhưng có lẽ NHNN đã quá vội vàng trong những bước đi chính sách của mình, làm thị trường bị “phanh gấp” mà không kịp điều chỉnh.

Tiếp đến, chính sách tiền tệ trong thời kỳ 2009 - 2010 lại được mở ra cũng hết sức dồn dập nên đã dẫn đến sự bùng nổ của thị trường tài chính với sự trở lại của các bong bóng tài sản, để rồi giai đoạn sau đó lại phải thắt chặt chính sách tiền tệ, dẫn đến sự suy sụp của thị trường tài chính và hệ thống ngân hàng, kéo theolà sự đổ vỡ của thị trường bất động sản.

Năm 2011, thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, NHNN Việt Nam đã có những biện pháp cụ thể liên quan đến lĩnh vựcbất động sảnđó là thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán.

Với thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất vừa được ngành ngân hàng phát đi, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn là một điều hiển hiện. Thực tế cho thấy, do khó khăn trong vay vốn nên nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Để tháo gỡ khó khăn các doanh nghiệp, nhà đầu tư đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng nhưng đều không cải thiện được tình hình.Hàng loạt dự án bất động sản thời điểm đó phải ồ ạt giảm giá, nhiều nhà đầu tư phải rao bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ nặng để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng.Lý giải về nguyên nhân giảm giá, đại diện chủ đầu tư cho biết, do chính sách thắt chặt tín dụng, dù dự án đã bán được 70% lượng căn hộ, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn khi bước vào đợt nộp tiền thứ 2 theo tiến độ. Thêm nữa, trên thị trường xuất hiện tình trạng không có tiền phải bán tháo hàng.

Việc siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản lúc đó cũng khiến nhiều ngành nghề sản xuất trong lĩnh vựcbất động sảncùng bị rơi vào khó khăn.

Những giai đoạn đã qua cho thấy chính sách đưa ra để ổn định thị trường là cần thiết nhưng thay vì điều chỉnh từng phân khúc, từng khu vực thị trường, các quyết định của NNHN lại điều chỉnh chung toàn bộ. Hệ quả là cả thị trường bị ảnh hưởng, những phân khúc cần phát triển thì bị kìm hãm, những tỉnh thành cần vốn để phát triển lại “đói” vốn.

Chính sách phải điều hoà

Theo giới phân tích, từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản đã dần hồi phục và đang trên đà tăng trưởng. Cụ thể, thị trường đang ổn với tồn dư thấp; sức hấp thụ tốt, nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu sở hữu nhà còn rất lớn nên nguy cơ bong bóng bất động sản khó có thể xảy ra trong thời gian tới. Đáng chú ý, nếu siết tín dụng vào bất động sản, nhất là siết cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng có thể dẫn tới tồn kho ở phân khúc vốn đang được cho là “thừa”, kéo theo đó các ngànhliên quan sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn GP Invest, ở góc độ vĩ mô, Chính phủ và NHNN cần xem xét chủ trương kiểm soát chặt tín dụng bất động sản để tránh gây ra những trục trặc vĩ mô. Khi thị trường bất động sản bị chậm lại cũng đồng nghĩa các ngành liên quan như vật liệu, sắt thép, xi măng, nội thất... bị ảnh hưởng và tác động ngược lại đến tăng trưởng GDP. Bởi vốn dĩ bất động sản là lĩnh vực quan trọng, kéo theo nhiều ngành nghề.

Ông Hiệp cho rằng: “Chúng ta đang cầm một con dao sắc và nếu không cẩn thận thì dễ đứt tay. Nếu chính sách vận dụng tốt thì phát triển bất động sản sẽ thúc đẩy GDP tăng và ngược lại nếu không khéo sẽ dẫn đến thị trường phát triển quá nóng. Do vậy, việc sử dụng công cụ hành chính kiểm soát tín dụng như thế nào rất cần sự điều tiết hài hòa và không bất thường khiến cả thị trường 'chao đảo' lúc nóng lúc lạnh”.

Nếu siết tín dụng vào bất động sản, nhất là siết cho vay mua nhà trên 3 tỷ đồng có thể dẫn tới tồn kho ở phân khúc vốn đang được cho là “thừa”, kéo theo đó các ngành liên quan sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Theo anh Lê Tuấn, nhân viên sàn giao dịch tại Hà Đông: “Sàn đã quyết định hạ giá bán căn hộ cao cấp để có thể bán hàng nhanh hơn. Mức giá dù đã hạ khoảng 5 - 8% nhưng chưa thực sự hấp dẫn người mua. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng lo ngại khi 'ôm' căn hộ cao cấp bởi sợ không bán được nhưng vẫn phải oằn mình trả lãi vay ngân hàng. Còn người mua nhu cầu thực trong tháng vừa qua cũng chưa “thiết tha” vì vốn vay ngân hàng khó, và nếu có vay cũng phải đợi các thủ tục cho vay rất lâu. Hiện dòng sản phẩm cao cấp đang hướng nhiều hơn tới khách nước ngoài”.

Một giám đốc doanh nghiệp cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản hiện nay không giải quyết trúng đích nguyên nhân cần giải quyết. Câu chuyện không nằm ở vấn đề là siết tín dụng bao nhiêu % vào bất động sản mà nằm ở câu chuyện nhu cầu thực của thị trường đến đâu.

“Quan sát thị trường có thể thấy, người có nhu cầu mua nhà bị ảnh hưởng nhiều nhất, đặc biệt những người mua ở thực, mua nhà lần đầu, họ thừa tiền mua phân khúc trung bình giá rẻ nhưng nguồn cung thiếu không có nhiều dự án để lựa chọn, mặt khác muốn cố lên một chút để vay mua căn hộ cao cấp thì lại không vay được tiền. Ai dám chắc người có 3 tỷ đồng không có nhu cầu mua ở thực? Họ có tiền, họ cần mua phân khúc cao cấp, trong khi bắt họ muanhàgiá rẻ là không công bằng”, vịgiám đốc này cho hay.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: “Quan trọng là NHNN phải phân biệt được đối tượng được vay là đối tượng nào? Điều kiện thế nào để được vay và không được vay chứ nên quy định một cách cứng ngắc. Hơn nữa, khi người vay đã có tài sản thế chấp an toàn rồi thì tại sao không cho vay? Ví như tôi có nhà trăm tỷ rồi, tôi muốn mua 3 cái nhà 3 tỷ đồng cho con, tôi chưa bán được nhà nên tôi vay để mua trước thì sao lại cấm? Tóm lại, chính sách đưa ra không nên can thiệp vào thị trường mà nên thít chặt bằng một cách khác là quản lý nợ xấu. Các ngân hàng phải tự nâng cao trình độ quản lý của mình, nắm bắt rõ về thị trường, hiểu về chủ đầu tư và người mua nhà thì mới không để xảy ra nợ xấu”.

An An