Siết tín dụng bất động sản, kịch bản nào cho thị trường địa ốc 2018?

Ngày 28/12/2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình sau đây: Từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; Từ ngày 01/01/2019 là 40%. Đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản như Thông tư 06.

Tiếp theo đó, ngày 23/01/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh.Đồng thời phải hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. Bên cạnh đó, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.

Những tín hiệu này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản 2018; trong bối cảnh này, doanh nghiệp địa ốc phải làm gì để thích ứng và phát triển? Cà phê cuối tuầnsẽ cùng thảo luận về vấn đề này. Xin trân trọng giới thiệu các vị khách mời: TS. Nguyễn Tú Anh, Phó vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước; ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng; ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội.

PV: Trước tiên xin hỏi ông Nguyễn Chí Thanh, ngày 28/12/2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19 giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 50% năm 2017 xuống còn 45% năm 2018 và 40% năm 2019. Ngày 23/01/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn phải hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Những tín hiệu này sẽ tác động thế nào đến doanh nghiệp địa ốc, thưa ông?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Trước tiên, tôi cho rằng, ngành bất động sản tạo ra công ăn việc làm và kéo theo sự phát triển của nhiều ngành kinh doanh sản xuất khác như vật liệu xây dựng. Nên thực tế, nếu nguồn tín dụng vào bất động sản bị hạn chế thì không chỉ riêng các doanh nghiệp địa ốc ảnh hưởng mà chính các đơn vị sản xuất kinh doanh cũng bị tác động, do bất động sản không hấp thụ được hết các mặt hàng sản xuất đó cũng như công ăn việc làm của người lao động khó khăn hơn.

Thứ hai, thị trường bất động sản Việt Nam mới đang ở mức sơ khởi, trải qua cuộc khủng hoảng năm 2011, mọi thứ mới đang trên đà phục hồi và khởi sắc, cần phải rất nhiều năm nữa cũng như cần sự đóng góp của rất nhiều các doanh nghiệp, sự hỗ trợ của chính sách, của cơ quan quản lý Nhà nước thì thị trường mới có thể lớn mạnh, nên tín hiệu này cũng sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp địa ốc.

Thứ ba, chúng ta đang nói việc giá nhà ở Việt Nam đắt đỏ và muốn hạ giá thành sản phẩm để phù hợp với túi tiền của người dân, nhưng khi nguồn vốn trở nên khó khăn hơn thì đương nhiên giá thành sản phẩm sẽ bị tăng lên. Ngoài ra, theo tôi, thay vì việc đưa ra các thông điệp chung chung, nên có những chính sách cụ thể để kiểm soát chặt chẽ. Người ta lo ngại bong bóng bất động sản khi lượng cung vượt quá cầu, nhưng rõ ràng với phân khúc nhà giá rẻ, chung cư bình dân, nhu cầu vẫn đang rất nhiều, không biết đến khi nào doanh nghiệp mới đáp ứng đủ được nhu cầu của người dân, tính thanh khoản của phân khúc này cũng rất tốt. Vì thế, nên có những chính sách ưu tiên hướng đến dự án thuộc phân khúc này. Nhà nước đã đưa ra nhiều văn bản hỗ trợ sau khi gói 30 nghìn tỷ kết thúc, nhưng ai cũng thấy rõ sự hỗ trợ này chưa đáp ứng được nhiều vì chưa có nguồn tiền. Trong khi đó, nếu nguồn tín dụng nói chung cho bất động sản bị thu hẹp lại thì việc xây dựng các dự án giá rẻ và bình dân sẽ lại càng khó khăn.

PV: Thưa TS. Nguyễn Tú Anh, có thể nói Thông tư 19 giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 50% năm 2017 xuống còn 45% năm 2018 và 40% năm 2019 hay văn bản hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực một số lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực bất động sản phát đi ngày 23/1 mới đây tạo ra không ít lo lắng cho doanh nghiệp địa ốc. Xin ông có thể phân tích rõ hơn thông điệp của Ngân hàng Nhà nước?

TS. Nguyễn Tú Anh:Hiện nay, vẫn còn đâu đó có quan niệm sai lầm cho rằng, kinh doanh bất động sản là ngành phi sản xuất. Trên thực tế, bất động sản là một sản phẩm đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất và cũng là sản phẩm tiêu dùng có ý nghĩa quan trọng nhất đối với người dân.

Bất động sản là ngành thiết yếu trong nền kinh tế, sự phát triển ổn định của ngành này là động lực quan trọng để phát triển bền vững nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, ngành bất động sản cũng tiềm ẩn rủi ro cao khi rất dễ tạo ra các bong bóng đầu cơ. Khi ngành này phát triển nóng là điều không mong muốn với cơ quan quản lý Nhà nước và những người làm thị trường. Và khi nó đổ vỡ, sẽ có nguy cơ gây đổ vỡ cả nền kinh tế.

Do đó vai trò của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát được sự phát triển của thị trường bất động sản sao cho bền vững, tạo động lực phát triển chung của nền kinh tế. Chính sách tiền tệ đối với bất động sản không phải là hạn chế tín dụng vào ngành này, mà là hỗ trợ để ngành ngày càng phát triển lành mạnh, đồng thời có các giải pháp kiểm soát chặt chẽ để hạn chế tối đa các nguy cơ gây ra bong bóng trên thị trường bất động sản.

PV: Những chính sách tín dụng mới sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản năm 2018, thưa TS.Nguyễn Tú Anh?

TS. Nguyễn Tú Anh: Trong năm 2017, hệ thống các tổ chức tín dụng một mặt đã đáp ứng được nhu cầu tín dụng để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân, mặt khác vẫn đảm bảo kiểm soát để thị trường bất động sản không tăng đột biến, tạo bong bóng bất lợi cho nền kinh tế.

Sự ổn định của thị trường trong năm 2017 là điều kiện quan trọng để hỗ trợ thị trường tiếp tục phát triển trong năm 2018. Nền kinh tế trong năm 2018 được dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng tốt, nhu cầu trên thị trường bất động sản tiếp tục tăng lên. Sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản là yếu tố quan trọng để thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng bền vững.

Chính sách tiền tệ vẫn tiếp tục hỗ trợ sự phát triển lành mạnh của thị trường này để duy trì đà phát triển ổn định cần thiết. Tuy nhiên, để thị trường không phát triển quá nóng, gây bất lợi cho ổn định kinh tế vĩ mô thì các giải pháp thận trọng là rất cần thiết. Việc Ngân hàng Nhà nước kéo dài thời gian giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn được cho vay trung, dài hạn từ 50% năm 2017 xuống còn 45% năm 2018 và 40% năm 2019 chính là để cân đối hài hoà cả hai mục tiêu nói trên, hỗ trợ nhu cầu phát triển ổn định. Tôi nghĩ rằng, ngành bất động sản nếu được quản lý tốt như năm 2017 thì sẽ tiếp tục phát triển một cách bền vững. Khi những hoạt động rủi ro được hạn chế bớt đi, những doanh nghiệp không cạnh tranh được sẽ bị thanh lọc, đó là nguyên tắc của thị trường.

PV: Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, những tín hiệu của Ngân hàng Nhà nước có kiểm soát được những rủi ro liên quan đến thị trường bất động sản?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tôi cho rằng mức độ rủi ro trong thị trường bất động sản đang tăng lên nên Ngân hàng Nhà nước đưa ra những thông báo, những cảnh cũng như yêu cầu các tổ chức tín dụng phải hạn chế và kiểm soát tăng trưởng của tín dụng bất động sản. Quy định kéo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống 45% từ đầu năm 2018 và hệ số rủi ro cho tín dụng kinh doanh bất động sản ở mức 200% là những biện pháp cần thiết để hạn chế rủi ro bất động sản.

Tuy nhiên, theo tôi, cần bổ sung thêm một số vấn đề sau: Thứ nhất là phân loại tín dụng. Hiện nay tín dụng cho vay mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà theo quy định của Ngân hàng Nhà nước vẫn thuộc loại cho vay cá nhân, cho vay tiêu dùng nên con số hiện tại vẫn chưa thể hiện đầy đủ để xác định rõ những rủi ro của tín dụng bất động sản. Nếu muốn có con số sát thực hơn và cơ quan quản lý nhìn được toàn cảnh hơn thì cần gộp những yếu tố trên lại, đưa vào phần tín dụng bất động sản.

Vấn đề nữa, tôi cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản rất quan trọng. Hiện nay, thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán đang phát triển tốt nên các ngân hàng rất mặn mà với hai lĩnh vực này. Nếu tiền đổ vào đây quá nhiều, nếu nguồn cung vượt quá cầu sẽ trở lại vết xe đổ bong bóng bất động sản năm 2011 thì thiệt hại sẽ không chỉ với ngân hàng mà với cả nền kinh tế. Vì thế, các ngân hàng cần quan tâm đặc biệt đến yếu tố kiếm soát, thay vì nhìn vào tài sản thế chấp như nhiều ngân hàng hiện nay thì nên đặc biệt quan tâm hơn đến khả năng trả nợ của khách hàng, cần khảo sát kỹ điều này cũng như tính thanh khoản của dự án. Về phía các doanh nghiệp địa ốc, nên nghĩ đến những nguồn vốn khác thay vì “dựa dẫm” vào ngân hàng, trong đó nguồn vốn nước ngoài là một ý tưởng.

PV: Như TS. Nguyễn Trí Hiếu vừa nhận đinh, các doanh nghiệp địa ốc nên nghĩ đến nguồn vốn khác thay vì “dựa dẫm” vào ngân hàng. Theo ông Lê Hoàng Châu, trong bối cảnh "van" tín dụng thu hẹp, doanh nghiệp địa ốc nên thích ứng và vận động như thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Đúng như TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, áp lực này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp địa ốc, tuy nhiên điều này cũng tạo động lực để doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn thay thế. Tôi xin đưa ra một số giải pháp:

Giải pháp thứ nhất, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất, dự án đầu tư phát triển, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 01/01/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.

Thứ hai, doanh nghiệp cũng cần đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà; được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).

Thứ ba, doanh nghiệp hoạt động theo hướng minh bạch để có thể đủ điều kiện chuyển đổi thành công ty cổ phần và nếu đã là công ty cổ phần thì minh bạch và lành mạnh, có đủ nội lực để niêm yết được trên sàn chứng khoán. Phấn đấu hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu, niêm yết chứng khoán ở nước ngoài; hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh.

Thứ tư, các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp. Đồng thời cần nghiên cứu để có thể sớm đề xuất Chính phủ cho phép thực hiện chứng khoán hóa bất động sản.

Tôi cho rằng việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia!