Siết phân lô bán nền, các “cơn sốt đất” vẫn có thể xảy ra

Đó là nhận định của Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law khi đánh giá về quy định kiểm soát hoạt động phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua mới đây.

5 điểm mới đáng chú ý trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023

PV: Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được thông qua ngày 28/11, ông có đánh giá như thế nào về sự ra đời của luật trong bối cảnh hiện nay?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Thực tiễn 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, bộ luật này dần xuất hiện những bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung.

Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại thời điểm này là cần thiết để góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn, giúp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản và quản lý chặt chẽ thị trường này. Luật sửa đổi sẽ giải quyết những tồn tại, hạn chế, bất cập về điều kiện đảm bảo thi hành đối với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, Nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng bảo đảm được sự thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật; khắc phục được sự giao thoa, chồng chéo, xung đột hiện nay giữa các đạo luật trong điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

PV: Xin ông cho biết những điểm mới đáng chú ý của Luật Kinh doanh bất động sản vừa thông qua?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua có 05 điểm mới đáng chú ý.

Thứ nhất, siết hoạt động đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Như vậy, quy định này đã kiểm soát rất chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư.

Thứ hai, về điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh. Quy định này đã chặt chẽ hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật trước đó không có quy định.

Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ghi nhận chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải áp dụng Hợp đồng mẫu theo quy định của Luật này. Tuy nhiên, hợp đồng mẫu chỉ bao gồm các nội dung chính. Các nội dung khác theo sự thỏa thuận của các bên. Quy định này thể hiện tôn trọng sự thỏa thuận của các bên cũng như chấm dứt tranh luận về việc bắt buộc hay lựa chọn áp dụng hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Thứ tư, điều kiện phân lô bán nền được siết chặt hơn. Theo đó, đất được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền) phải không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh tự quyết các khu vực chủ đầu tư dự án được phân lô bán nền.

Thứ năm, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 61 Luật này. Cụ thể, từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản… Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như quy định tại Khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Siết phân lô vẫn khó ngăn chặn được “sốt đất” trong dài hạn

PV: Một trong những điểm mới được dư luận quan tâm gần đây là quy định siết chặt thêm việc phân lô bán nền tại các đô thị loại II, loại III và trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Theo ông, quy định này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Quy định mới tại Khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đặt ra nhiều thay đổi quan trọng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo quy định này, các chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Như vậy, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành khi chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Tôi cho rằng, việc quy định chặt chẽ như vậy là cần thiết để đảm bảo mục đích kiểm soát và quản lý tốt hơn việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng, giúp đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng bền vững. Từ đó hướng đến chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Với các khu vực khác nằm ngoài các địa bàn đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) "mở cửa" cho UBND cấp tỉnh quyền xác định các khu vực chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở. Điều này có thể tạo điều kiện linh hoạt cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư tại những địa bàn này, tăng cơ hội và sự đa dạng trong quá trình phát triển bất động sản.

Tổng thể, tôi cho rằng quy định này có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, đảm bảo tính bền vững và ngăn chặn các hậu quả tiêu cực từ việc chuyển nhượng đất mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng.

PV: Như ông chia sẻ, siết phân lô bán nền sẽ hạn chế việc chuyển nhượng đất mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng. Vậy điều này có hướng tới ngăn chặn tình trạng “sốt đất” hay không, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tình trạng phân lô bán nền được kiểm soát chặt chẽ sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai, hạn chế được những “cơn sốt đất” nhưng có thể sẽ chỉ được trong một thời gian ngắn.

Về lâu dài, các “cơn sốt đất” vẫn có thể xảy ra. Bởi với quy định siết phân lô, nhiều nhà đầu tư có thể rút khỏi thị trường thời điểm trước mắt, nhưng sau khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại, nhà đầu tư vẫn sẽ quay trở lại. Chưa kể, giá đất nền sẽ tiếp tục gia tăng bởi nguồn cung khan hiếm nên cơ bản “sốt đất” khó có thể được ngăn chặn hoàn toàn.

PV: Về dài hạn, việc siết phân lô bán nền là quy định hợp lý nhưng trong ngắn hạn, không ít quan điểm bày tỏ lo ngại sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng hồi phục của thị trường bất động sản. Ông nghĩ sao về điều này?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong ngắn hạn, quy định mới về siết vấn đề phân lô bán nền có thể sẽ khiến nguồn cung trên thị trường trở nên kém đa dạng, bị thu hẹp; khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

Bên cạnh đó, cũng sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng là cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh, nên có thể trong thời gian tới sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá. Và những sản phẩm này chủ yếu đến từ những cá nhân lỡ “ôm đất” với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời.

Khó xảy ra tình trạng phê duyệt hàng loạt các dự án phân lô

PV: Ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới có hiệu lực thi hành. Vậy trong khoảng thời gian từ nay đến hết năm 2024, hoạt động phân lô bán nền sẽ được quản lý thực hiện dựa trên quy định gì, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong thời gian chờ luật mới có hiệu lực, việc giải quyết vấn đề phân lô bán nền vẫn được điều chỉnh theo những quy định pháp luật hiện hành.

Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở sẽ được thực hiện theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 cũng được hướng dẫn tại Khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; sau đó được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.

Theo đó, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
PV: Theo ông, liệu có xảy ra trường hợp phê duyệt hàng loạt hoặc để im không phê duyệt gì đối với các dự án phân lô bán nền trước khi Luật có hiệu lực hay không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Như đã chia sẻ, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ siết chặt hơn hoạt động phân lô bán nền, đặc biệt là tại các đô thị loại II và loại III. Điều này sẽ khiến cho loại hình đất nền gặp khó khăn trong thời gian tới do nguồn cung khan hiếm. Người mua cũng khó tiếp cận khi nguồn cung bị thu hẹp. Nhìn chung, quy định này gây khó khăn cho những nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản với quy mô nhỏ.

Nhận thấy những điểm bất lợi đó nên trước khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thì tôi cho rằng các cơ quan quản lý vẫn sẽ quyết định phê duyệt các dự án. Tuy nhiên, điều này sẽ không thể diễn ra hàng loạt mà sẽ có sự chọn lọc, đánh giá cẩn thận.

Bởi các cơ quan cũng xác định được thời điểm này cần phải thận trọng trong mọi việc nhằm đảm bảo an toàn cho thị trường và hơn hết là đảm bảo an toàn cho chính người phê duyệt. Ngoài ra, tôi không cho rằng thời điểm này có quá nhiều nguồn cung để dẫn đến tình trạng ồ ạt phân lô.

- Trân trọng cảm ơn chia sẻ của ông!