Quy hoạch và hạ tầng: Động lực cho sự tăng trưởng dài hạn của bất động sản nhà ở đô thị Hà Nội

Quy hoạch, hạ tầng song hành cùng sự phát triển thị trường bất động sản 

Quy hoạch đô thị gắn với quá trình đô thị hóa luôn có mối quan hệ cộng sinh mật thiết với lĩnh vực địa ốc. Theo đó, quy hoạch và xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị phát triển sẽ như một bước đệm, hoặc cần được phát triển song song với các dự án bất động sản. 

TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng đã từng đưa ra nhận định về quy luật phát triển này: “Giao thông quyết định cả thị trường bất động sản. Nếu không có giao thông là không thể phát triển”.

Tại Hà Nội, sự phát triển của thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật đó. Đây hiện là thành phố đông dân thứ hai của cả nước (sau TP.HCM) với hơn 8,3 triệu dân, tốc độ gia tăng dân số cơ học hằng năm ở mức 1,4%/năm. Mật độ dân số trung bình hiện nay của Hà Nội cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số cả nước.

“Cơ thể” nội đô thực tế đang “mang một chiếc áo ngày càng chật chội”. Trong khi tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, việc gia tăng dân số tại các quận vùng lõi đang tạo ra sức ép lớn, gây quá tải đối với các công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội; khó khăn trong quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm vệ sinh môi trường và chất lượng sống cho người dân…

Trong bối cảnh đó, việc quy hoạch phát triển không gian vùng đô thị được các chuyên gia đánh giá là xu thế tất yếu, nhằm tạo ra những khu vực định cư mới khi điều kiện của các đô thị cũ đã không còn đáp ứng được yêu cầu phát triển.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực thứ nhất Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá: “Việc nhanh chóng phát triển các đô thị vệ tinh, song song với tạo lập các khu đô thị mới quy mô lớn đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho Hà Nội không chỉ mang lại những lợi ích to lớn nhằm phát triển kinh tế - xã hội, mà còn góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng, ô nhiễm môi trường cho vùng lõi đô thị, tạo nên chất lượng cuộc sống tốt hơn nhiều cho người dân so với khu vực nội đô lịch sử. Qua đó, thúc đẩy sự phát triển bền vững và hài hòa cho tổng thể đô thị trong dài hạn”. 

Hiện nay, Hà Nội đang đặt quyết tâm giảm áp lực cho nội đô bằng cách xây dựng các cực tăng trưởng mới với mô hình 2 thành phố ở phía Tây và phía Đông. Sau thời gian dài mở rộng mạnh về phía Tây từ khi điều chỉnh địa giới hành chính năm 2008, đến những năm gần đây, khu Đông Hà Nội cũng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ, được xác định là một trong các trục phát triển chính của thành phố.  

Trong đó, hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng phát triển hoàn thiện là một trong những động lực lớn nhất thúc đẩy sự phát triển của khu vực này, dần loại bỏ tâm lý “ngại sang sông” của người dân Thủ đô. 

Kéo theo đó, thị trường bất động sản khu Đông Hà Nội cũng đã hình thành những khu đô thị vệ tinh, những đại đô thị hiện đại. Đây được đánh giá là xu hướng rất tích cực bởi ngoài việc giảm tải về hạ tầng cho thành phố, các khu đô thị mới tại đô thị vệ tinh còn giúp kết nối hệ thống giao thông vành đai, giao thông vùng cũng như hệ thống metro đang được quy hoạch và xây dựng.

Theo quy hoạch đô thị sông Hồng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, TP. Hà Nội sẽ có 12 cây cầu bắc qua sông Hồng (6 cây cầu hiện hữu và 6 cây cầu dự kiến xây mới). Quy mô dân số chỉ tính riêng tại 2 bên bờ sông đến năm 2030 sẽ đạt khoảng 300.000 dân, tương đương dân số của cả quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ hiện tại.

Bên cạnh đó, trong tương lai, hạ tầng khu Đông còn được nâng cấp bởi 8 tuyến đường sắt metro. Trong đó, 2 tuyến metro số 8 (đoạn Sơn Đồng - Dương Xá) và metro 1 (đoạn Gia Lâm - Dương Xá) sẽ trực tiếp đi qua huyện Gia Lâm.

Cùng với sự phát triển về các tuyến cầu và đường sắt, khu Đông mở rộng của Hà Nội còn được hưởng lợi từ nhiều tuyến đường huyết mạch như: Quốc lộ 5A, Quốc lộ 5B (Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng) được thông xe từ năm 2015; Vành đai 3.5 kết nối đến các khu vực Đông Anh, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Trì. 

Đáng chú ý, Vành đai 4 dự kiến được khởi công trong năm 2023 sẽ gắn kết chặt chẽ vùng Thủ đô với các vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ; tạo cú hích để đô thị hiện hữu tiến xa hơn nữa về phía Đông, kéo theo đó là dòng di dân từ nội đô sang ngày càng mạnh mẽ, góp phần làm giảm áp lực cho vùng lõi đô thị.

PGS.TS. Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá: “Quy hoạch đô thị sẽ tạo lập và định hình nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, đầu tư công và hoàn thiện cơ sở hạ tầng được triển khai đồng bộ hơn sẽ tạo những động lực mới cho bất động sản nhà ở đô thị Hà Nội. Đặc biệt, các khu đại đô thị mới, nằm trong kết nối vùng, quy hoạch bài bản sẽ tạo nên giá trị mới cho bất động sản nhà ở”.
Nhu cầu cao, giá nhà ở đô thị Hà Nội khó giảm

Một nghiên cứu của các chuyên gia Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn Quốc gia (VIUP) đã khẳng định: “Cả về lý thuyết lẫn thực tiễn, chính quyền không phải lập quy hoạch chỉ để nhằm kích hoạt... giá đất. Nhưng tác động của quy hoạch đô thị lên thị trường bất động sản và giá đất là có. Trong một chừng mực, tác động đó có tính tích cực, vì không lẽ nào, nhà đất lại sụt giá khi hạ tầng và bộ mặt đô thị đã được định hướng đầu tư xây dựng khang trang hơn trong tương lai”.

Trên thực tế, nhờ sự phát triển quy hoạch, hạ tầng vượt trội thời gian qua, từ năm 2017 đến quý IV/2022, khu Đông mở rộng có mức tăng trưởng giá chung cư sơ cấp nhiều nhất toàn thị trường Hà Nội ở mức 16%/năm, theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Real Estate (OneHousing). Trong khi những khu vực phía Tây và phía Bắc chỉ tăng trung bình 7%/năm.

Sự tăng giá đáng kể của khu Đông mở rộng của Hà Nội đến từ việc các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Ecopark, Masterise, T&T, BRG Group… liên tiếp ra những khu đô thị nằm tại các trục giao thông lớn thuận tiện di chuyển, tích hợp với nhiều tiện ích được đầu tư bài bản.

Trong tương lai, Việt Nam đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa tăng từ 41,7% năm 2022 lên tối thiểu 45% vào năm 2025 và trên 50% vào năm 2030. Trong khi đó, ở các quốc gia xung quanh chúng ta, tỷ lệ đô thị hóa có nơi đã ở mức 70 - 80%. Do đó, dự báo nhu cầu nhà ở đô thị Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng.

Ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định: “Phát triển đô thị thì đương nhiên cần song hành với phát triển nhà ở. Do đó, kể cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư vào nhà ở hiện nay đều còn nhiều. Trong một chừng mực nào đó, khi thị trường trầm lắng thì nhu cầu đầu tư sẽ giảm đi, các cơn sốt nóng lạnh của thị trường như thời gian vừa qua chủ yếu do các nhà đầu tư gây ra sẽ được hạn chế lại. Còn nhu cầu ở thực lúc nào cũng có và vẫn tăng lên”.
Tuy nhiên, nghịch lý đang diễn ra trên thị trường vẫn tiếp tục là vấn đề cầu cao nhưng cung thiếu. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2023, loại hình căn hộ chung cư thu hút lượng quan tâm lớn ở cả hoạt động bán và cho thuê. Riêng tại Hà Nội, lượt tìm mua chung cư tăng 57% và tìm thuê tăng 112%. Mức độ quan tâm đến chung cư Hà Nội trong tháng 1/2023 tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có giá rao bán trên 55 triệu đồng/m2, với mức tăng đến 97% so với cùng kỳ năm trước. 

Trái ngược với xu hướng tăng về nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng bán căn hộ tại Hà Nội lại giảm đáng kể 37% vào đầu năm nay. 

Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Real Estate  (OneHousing), đến hết quý I/2023, nguồn cung mới tại Hà Nội ước tính chỉ đạt 760 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại khu Đông và khu Tây.

Những con số này cho thấy rõ nét thực trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp chào bán trên thị trường. Trong bối cảnh đó, giới phân tích đánh giá, với sự thúc đẩy của yếu tố quy hoạch mở rộng đô thị và hạ tầng phát triển, cùng nhu cầu gia tăng lớn thì trong 10 năm tới, căn hộ chung cư vẫn là loại hình nhà ở chủ đạo của thị trường. Đồng thời, mức giá căn hộ ở tất cả các phân khúc cũng sẽ vận hành theo cơ chế thị trường, phụ thuộc vào yếu tố cung cầu và dự báo sẽ khó hạ nhiệt.

Theo đó, các chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, hiện thị trường căn hộ tại Hà Nội đang hướng tới nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn. Vì thế, các dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt, nằm trong khu đô thị phát triển, cơ sở hạ tầng, vật chất và tiện nghi phong phú sẽ thu hút nhiều sự chú ý của người mua hơn, đồng thời cũng có khả năng tăng trưởng về giá tốt hơn theo thời gian./.