Qua 'cơn bĩ cực', thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong năm 2024

Qua 'cơn bĩ cực'...

Trong năm 2023, theo nhận định của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) trên cả nước nói chung và khu vực phía Nam nói riêng đã phải trải qua nhiều khó khăn và áp lực. Tình trạng lãi suất cao khiến các doanh nghiệp và nhà đầu tư lâm vào thế khó. Đồng thời, lạm phát gia tăng cũng đã gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình. Ngoài ra, sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

Trong một năm qua, thị trường phải chứng kiến sự rời đi của hàng ngàn doanh nghiệp BĐS về lĩnh vực môi giới, phát triển dự án. Trong đó, hàng loạt doanh nghiệp BĐS lớn cũng đã phải lao đao khi thiếu dòng tiền. Trên toàn bộ phân khúc của thị trường, giao dịch rất nhỏ giọt, nhiều dự án cao cấp buộc phải giảm giá, điều chỉnh các chính sách chiết khấu lên mức cao nhất, thậm chí lên đến 40% để có thể bán được hàng đã cho thấy "cơn bĩ cực" chưa từng có của thị trường.

Số liệu khảo sát từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, 2023 là năm ghi dấu nhiều “cuộc chia ly” của nhiều doanh nghiệp BĐS. Cụ thể, 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022 và 3.705 doanh nghiệp BĐS ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp thành lập mới chỉ đạt 4.725, giảm 45%. Chịu sự tác động trực tiếp của việc rời thị trường BĐS của hàng loạt doanh nghiệp, hàng nghìn môi giới cũng mất việc, bỏ nghề. Thị trường hiện chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.

Cũng theo VARS, trong năm 2023, rất nhiều vấn đề mang tính nghịch lý trên thị trường vẫn còn tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý. Phân khúc BĐS cần thiết thì không có cung, phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân thi lại dư thừa, tồn kho. Với phân khúc nhà ở xã hội, nơi cháy hàng, nơi lại ế chỏng chơ. Chưa kể thị trường còn xảy ra thực tế, ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp thiếu vốn...

Tuy khó khăn vẫn còn đó, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, nếu so với đầu năm thì những tháng cuối năm 2023 thị trường BĐS đã có chuyển biến tích cực rất rõ nét. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, hiện nay, nhu cầu thực đối với BĐS vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối. Thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS đã qua và đang chờ đợi những cơ hội mới. Trong giai đoạn này, thị trường thứ cấp đang ổn định nhất. Còn thị trường sơ cấp, thời gian trước chủ yếu tập trung các dòng sản phẩm cao cấp, siêu sang, nhưng những tháng cuối năm 2023, thị trường đã tập trung nhiều hơn vào nhà vừa túi tiền dễ sở hữu.

Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trong năm 2024

Sau nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan ban ngành trong các chính sách điều hành thị trường, những tín hiệu tươi sáng đã bắt đầu xuất hiện rõ nét trên thị trường bất động sản ở thời điểm nửa cuối năm 2023. Loạt tín hiệu vui xuất hiện như thanh khoản trên thị trường đã trở lại, nguồn cung dồi dào.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, các tháng cuối năm 2023, thanh khoản thị trường đã gia tăng trở lại, không còn trầm lắng như giai đoạn trước. Còn theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản bất động sản duy trì ở mức thấp trong nửa đầu năm, bắt đầu chuyển hướng tăng bật trở lại vào giai đoạn nửa cuối năm 2023.

Bước sang 2024, chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ có nhiều gam màu sáng hơn khi các chính sách điều hành thị trường địa ốc kịp thời, sát với thực tế là “động lực” để bất động sản có động lực để xoay chiều.

Sau những động thái tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc cũng như các chính sách hỗ trợ, thúc đẩy của Chính phủ, các Bộ ngành và địa phương, các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ từng bước có sự phục hồi theo hướng tích cực và bền vững hơn.

Các nhà quản lý, chuyên gia và giới đầu tư dự báo, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn từ nửa cuối 2024 nhờ các yếu tố như: 03 Luật Bất động sản lớn được thông qua; Mặt bằng lãi suất đã giảm và kỳ vọng duy trì thấp, dư địa giảm lãi suất cho vay; Niềm tin và thanh khoản dần cải thiện, tập trung ở phân khúc căn hộ; Sự phát triển cơ sở hạ tầng hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản. Cụ thể, về nguồn vốn, mặt bằng lãi suất cho vay kỳ vọng tiếp tục giảm về mức thấp và các chính sách ưu đãi cho vay của Ngân hàng thương mại với người mua nhà có thể giúp nhu cầu cải thiện, tăng khả năng thanh khoản của thị trường. Bên cạnh đó, giảm lãi vay cũng kỳ vọng giảm áp lực tài chính, từ đó phục hồi hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản.

Hơn nữa, chính sách pháp lý kỳ vọng giảm thiểu khó khăn. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản, chính sách tháo gỡ về pháp lý như Nghị định 08 về đàm phán, gia hạn trái phiếu đáo hạn, Nghị định 10 bổ sung quy định hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản nghỉ dưỡng, condotel; đề án phát triển 1 triệu nhà ở xã hội...

Về thanh khoản, các chuyên gia và các nhà đầu tư cũng kỳ vọng thanh khoản 2024 khởi sắc hơn ở phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội ở trung tâm và các tỉnh ven trung tâm do nguồn cung mới chưa cải thiện nhưng nhu cầu mua nhà ở thực gia tăng; các nhà đầu tư bắt đầu giao dịch trở lại khi lãi suất cho vay giảm.

Thực tế, sự phát triển cơ sở hạ tầng kỳ vọng hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản. Các đại dự án trọng điểm đã đồng loạt được triển khai như cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2021 – 2025, sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội. Điều này sẽ tháo gỡ vấn đề hạ tầng ở Việt Nam hiện nay, qua đó, thúc đẩy các ngành nghề kinh doanh phát triển. Các dự án cao tốc sẽ giúp tăng tính kết nối giữa các vùng kinh tế, thu hút thêm nhiều nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam.

Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Agriseco đánh giá, các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành… gồm: TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.

Thêm một kỳ vọng nữa được dự báo, đó là phân khúc căn hộ có nhu cầu thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm năm 2024 nhờ: Nhu cầu ở thực của người dân vẫn lớn khi nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ phục hồi dần; Lãi suất cho vay thế chấp mua nhà kỳ vọng giảm; Thông tư 06 sửa đổi cho phép người mua nhà được vay ngân hàng trả nợ ngân hàng kia; Chính sách kích cầu của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (giảm giá bán, giãn tiến độ thanh toán).

Trong khi đó, nguồn cung và giá bán căn hộ dự báo tiếp tục tăng tại các thành phố trung tâm và ven trung tâm vị trí thuận lợi. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP. HCM dự kiến lần lượt ghi nhận 16.000 căn, tăng 55% so với cùng kỳ và 9.000 căn, tăng 3,4% so với cùng kỳ trong năm 2024 tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Giá bán căn hộ dự báo tiếp tục tăng 3-8% so với cùng kỳ do chênh lệch cung cầu vẫn cao.

Nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến sẽ có 108 dự án, quy mô gần 48.000 căn hộ trong năm 2024, đây là con số tăng gần 4 lần so với 2023 tập trung ở Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh nhờ Chính phủ liên tục triển khai chính sách hỗ trợ tăng cung nhà ở xã hội, vừa túi tiền. Chênh lệch cung – cầu dự kiến vẫn duy trì trong năm 2024 nhưng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, các dự án căn hộ có giá bán hợp lý, pháp lý đầy đủ vẫn sẽ thu hút cầu mua nhà.

Phân khúc nào tiềm năng?

Chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn “bĩ cực” nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước. Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường. Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư dám phát triển dòng sản phẩm này.

Với phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều. Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại cũng như giai đoạn đầu năm 2024. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong ngắn hạn tiếp tục chững lại và cần có thời gian để hấp thụ hết những nguồn cung đã tung ra thị trường thời điểm trước đây. Nguồn cung hiện hữu khá dồi dào sẽ ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê của người mua nên họ cẩn trọng hơn.

Còn lãnh đạo VARS dự báo: “quý 1 và quý 2/2024, thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Nhưng phải từ cuối quý 3 trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt. Năm 2024, thị trường sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% lượng môi giới bất động sản. Càng về thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên.

Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây được xem là hành động quyết liệt, thể hiện sự quyết tâm sinh tồn rất cao của các chủ đầu tư trong nỗ lực vượt qua khó khăn. Các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động tích cực đến thị trường”.

Cũng theo VARS, phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục đà tăng trưởng trên cơ sở các kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023. Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục đối diện với nhiều thách thức, chỉ có thể xoay chuyển tình thế tốt nếu ngành du lịch thực sự đạt được kết quả ấn tượng.

Phân khúc bất động sản thương mại không ghi nhận nhiều sự biến động. Hoạt động M&A duy trì độ nhiệt, với nhiều hơn các thương vụ thành công, đặc biệt là sự tham gia của các doanh nghiệp nội. Các ngành nghề khác, chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường bất động sản như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất... dần được phục hồi nhưng với tốc độ chậm.