Phát triển đô thị vùng ven: Vẫn còn nỗi lo hoang hóa

Vài năm trở lại đây, các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ngày càng khan hiếm nguồn cung, một phần do các dự án bị ách tắc thủ tục đầu tư, ít dự án mới xuất hiện. Quá trình thanh tra, rà soát sai phạm trong khâu giao đất ở những dự án sử dụng đất công cũng khiến không ít dự án bị đình trệ, nằm “bất động” trong thời gian dài.

Do vậy, nhiều doanh nghiệp đã chuyển sóng đầu tư về thị trường vùng ven thành phố hoặc các địa phương tỉnh lẻ để tìm cơ hội mới. Suốt năm 2019 và đặc biệt là đầu năm nay, làn sóng chuyển dịch này vẫn chưa hề hạ nhiệt.

Tại khu vực phía Bắc, những thị trường như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, khu vực 4 huyện lên quận ở Hà Nội… tiếp tục có nhiều dự án rục rịch khởi động.

Ở khu vực phía Nam, đầu năm nay, các địa phương vùng ven như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, Long An... cũng hội tụ hàng loạt dự án đang rục rịch hoàn thiện thủ tục cấp phép, đầu tư để triển khai. Bên cạnh đó, hàng loạt dự khu đô thị đang được các tỉnh mời gọi đầu tư.

Khi quỹ đất nội đô dần hạn hẹp và trước áp lực về gia tăng dân số, việc các khu đô thị mới dần dịch chuyển ra vùng ven là xu hướng tất yếu, tạo ra sự giãn nở cho hệ thống hạ tầng và phân bố lại lượng dân cư.

Tuy nhiên, theo khảo sát của CBRE, nhu cầu của 90% khách mua nhà đất vùng ven đến từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đang thiên về đầu tư thay vì ở thực. Đây là con số đáng cảnh báo. Bởi nhìn lại cơn sốt bất động sản vùng ven 10 năm trước với sự tham gia ồ ạt của giới đầu cơ, đẩy sóng, nhiều khu đô thị vùng ven đã bị “vỡ trận” rơi vào trạng thái bỏ hoang, nằm bất động nhiều năm. Nhiều chuyên gia nhìn nhận, nếu không thay đổi cách làm, tiếp tục đầu tư ồ ạt, thiếu bền vững vào khu vực vùng ven, tình trạng hoang hóa, lãng phí sẽ còn lặp lại, bài toán giãn dân nội đô tiếp tục bỏ ngỏ.

“Nguy cơ sẽ tạo ra đô thị không người ở nếu các chủ đầu tư chỉ chú trọng bán hàng bằng mọi giá để thu lợi mà không xây dựng đồng bộ hạ tầng, tiện ích để đáp ứng nhu cầu an cư của người dân”, một chuyên gia cảnh báo.

Tại buổi Tọa đàm Xu hướng thị trường bất động sản sau Covid-19, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cũng cho rằng, các dự án đô thị ở vùng ven đóng vai trò tích cực trong việc hỗ trợ TP.HCM giãn dân trong bối cảnh quá tải hạ tầng nội đô, tuy nhiên nếu không xuất phát từ nhu cầu thực thì rất đáng lo ngại.

“Điều này có thể tạo ra rào cản trong việc lôi kéo các cư dân thành thị về tỉnh vùng ven ở, khó lấp đầy các dự án ở vùng ven, hình thành nên các đô thị hoang không người ở, gây lãng phí nguồn lực xã hội một cách đáng tiếc", ông Kiệt nói.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, biệt thự, nhà phố bỏ hoang không chỉ lãng phí mà còn liên quan đến vấn đề nợ xấu. Cơ chế, chính sách của Nhà nước cần nhanh chóng giải quyết vấn đề này, giúp các ngân hàng có thể xử lý được các tài sản bảo đảm vẫn đang chôn vùi trong bất động sản. Để điều chỉnh thì vấn đề thanh lý tài sản bảo đảm, vấn đề nợ xấu phải được giải quyết.

“Tất cả ngân hàng và cơ quan chức năng cần làm sao biến những tài sản đó thành những tài sản hữu dụng cho người dân. Nhà nước có thể đánh thuế cao với bất động sản bỏ hoang, đánh thuế người có nhiều bất động sản. Đánh thuế là cách ngăn chặn đầu cơ, chặn hoạt động đẩy giá bất động sản lên cao gây khó khăn cho quản lý Nhà nước, khiến người dân có nhu cầu thực khó mua được nhà.

TS. Nguyễn Minh Hòa - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM nhìn nhận, người dân mua nhà đất tại các tỉnh vùng ven không chỉ cần nhà ở mà còn cần tiện ích, hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội như điện, đường, trường, trạm (bệnh viện), trung tâm mua sắm, chợ, thậm chí là chùa chiền, nhà thờ... Do đó, chủ đầu tư phải nhận ra rằng họ không chỉ bán căn nhà đẹp hay căn biệt thự có nhiều mảng xanh, sông nước bao quanh mà còn phải "thổi hồn sống" vào khu đô thị, tức là cung cấp các dịch vụ, tiện ích đi kèm phục vụ các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống.

"Phát triển các khu đô thị ở vùng vệ tinh nếu không cẩn thận sẽ tạo ra thành phố "ngày sống đêm chết" hoặc chỉ hoạt động vào cuối tuần, sau đó như đô thị "ma"", ông Hòa cảnh báo.

Theo các chuyên gia, các doanh nghiệp cần chú trọng đầu tư bài bản, tạo ra những khu đô thị đồng bộ hạ tầng, hình thành cộng đồng dân cư, lôi kéo người dân xê dịch ra vùng ven sinh sống nhằm tránh lặp lại vết xe đổ của những đô thị bỏ hoang.