Phân lô bán nền: Đừng tạo ra những đô thị nham nhở

Tình trạng phân lô bán nền phôi thai từ những dãy nhà tập thể trong thời bao cấp đã được hợp thức hóa và phát triển mạnh mẽ vào cuối thế kỷ trước khi bắt đầu hình thành các khu đô thị mới ở các thành phố lớn.

Sau làn sóng chung cư cao tầng, gần đây xu hướng phân lô bán nền lại trỗi dậy và lan rộng ra các tỉnh lẻ, đến mức… ở đâu có thị trường bất động sản phát triển, ở đó có phân lô bán nền. Từ đó hình thành những khu dân cư tự phát, không có hệ thống thoát nước, không có không gian công cộng và không cả kết nối được với hệ thống hạ tầng khu vực lân cận. Đáng lo ngại hơn đó là sự thành hình của một bức tranh đô thị dở dang với nhiều mảnh ghép thiếu đồng bộ.

Cà phê cuối tuần xin giới thiệu những chia sẻ của KTS. Nguyễn Thế Khải, người đã nhiều năm nghiên cứu về đô thị Việt Nam. Ông là một trong những kiến trúc sư phản đối tình trạng “phân lô bán nền” - nguyên nhân phá vỡ sự đồng bộ trong quy hoạch đô thị.

PV: Nhìn lại ba, bốn thập kỷ qua, ông có thể phác họa lại bức tranh quy hoạch đô thị tại Việt Nam?

KTS. Nguyễn Thế Khải: Từ thập kỷ 90 của thế kỷ trước đến nay, nhiều đô thị được "thay da đổi thịt" hằng ngày, đặc biệt là các tỉnh mới tái lập. Nhà ở cho dân được xây dựng hàng loạt, diện tích ở cho dân được nâng lên nhờ cơ chế thay đổi: dân tự xây, nhà nước và dân cùng làm…

Nhiều nhà dân đã có bàn tay của KTS, các công trình công cộng như từ trụ sở hành chính, công trình văn hoá, thể dục thể thao đến dịch vụ thương mại… cũng được xây dựng với khối lượng lớn.

Nhiều đô thị đã hình thành những trung tâm đẹp. Nhiều nhà cao tầng mọc lên ở các đô thị mới.

Nhìn ra thế giới, những trận cuồng phong về cách mạng khoa học kỹ thuật, về công nghiệp hoá, hiện đại hoá đơn thuần theo công năng trong xây dựng đã tác động đến quy hoạch xây dựng Việt Nam.

Bối cảnh đó đã khiến các đô thị Việt Nam bị quốc tế hoá với nhiều trào lưu, nhiều xu hướng lẫn lộn, truyền thống và bản sắc văn hoá đang bị mai một.

Làng xóm đang bị đô thị hoá một cách cứng nhắc theo kiểu các đô thị lớn. Các thành phố đều đã có quy hoạch nhưng nhìn vào bức tranh thực tại, người ta vẫn có cảm giác các thành phố phát triển như tự phát, vô tổ chức.

Các khu dân cư xây dựng lộn xộn, các đường phố, các cửa ô, trung tâm… có đường đôi, đường ba khang trang đẹp mắt nhưng kiến trúc hai bên thì không thể chấp nhận được. Từng công trình đơn lẻ cũng có những công trình đẹp nhưng cả đường phố nói riêng và thành phố nói chung chẳng đâu thể hiện được một ý đồ tổng thể nào.

Những chủ đầu tư lại kiếm tìm ở các quỹ đất lớn, tiến tới chia lô và bán. Thế là khách hàng cứ có tiền là mua, rồi tự do xây theo ý thích của mình. Nhà cao, nhà thấp, nhà lớn, nhà nhỏ… chen chúc mọc lên, khấp khểnh như hàm răng hô.

Chúng ta xem thử các trục đường lớn mới mở của Hà Nội như đường Nguyễn Văn Cừ nối từ cầu Chương Dương đến cầu Chui, đường Nguyễn Trãi từ Ngã Tư Sở đi Hà Đông, Trần Duy Hưng…, đâu đâu cũng thấy cảnh lộn xộn.

Ngoài các trục đường lớn, hình bóng thành phố trên các mặt biển, mặt sông, mặt hồ đều có những cảnh lộn xộn tương tự.

Thế là một khu đô thị lổn nhổn, “tạp pí lù” dần xuất hiện. Một đô thị phát triển hỗn độn, không gian bị băm nát lại lãng phí về tiền bạc, đất đai.

PV: Thưa ông, điều gì đã khiến các thành phố dù có quy hoạch nhưng lại phát triển tự phát như thế?

KTS. Nguyễn Thế Khải: Có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới quy hoạch mà như… không quy hoạch!

Về đội ngũ những người làm quy hoạch, lực lượng làm quy hoạch ngày càng đông. Có nhiều người, nhiều tổ chức tư vấn có trình độ cao, cũng có không ít cá nhân và tổ chức tư vấn ít am hiểu lĩnh vực quy hoạch nhưng một số "ông bà chủ" do tư tưởng sính ngoại nên vẫn thuê tư vấn, tạo ra độ vênh trong quy hoạch.

Về chất lượng của đồ án, bên cạnh những đồ án được nghiên cứu nghiêm túc đạt kết quả tốt cũng còn không ít những đồ án chất lượng còn quá kém. Đặc biệt là những đồ án mà các nhà quy hoạch phải minh hoạ cho những ý nghĩ không chuẩn xác của chủ đầu tư, hoặc những đồ án phải làm cấp tốc để chạy vốn… Thậm chí, có đồ án quy hoạch chỉ nặng về chia đất mà bỏ đi những giá trị nhân văn khiến nó trở nên vô hồn. Nhiều đô thị chưa tìm ra đặc trưng của mình.

Sau đó, công tác quản lý theo quy hoạch cũng không được thực hiện ráo riết, đến nơi đến chốn. Những việc làm không đúng với quy hoạch cũng không ai xử lý hoặc chỉ xử lý ở mức tình cảm, dẫn đến tình trạng tuỳ tiện trong giải quyết địa điểm xây dựng.

Thủ tục cấp phép xây dựng không bám sát quy hoạch được duyệt cũng làm cho đồ án hết giá trị. Sau khi thiết kế quy hoạch xong lại mạnh ai nấy làm nên quy trình quy hoạch xây dựng từ quy hoạch vùng đến quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng đến thiết kế kỹ thuật thi công vẫn không được thực hiện đồng bộ, bước sau phá vỡ những quy định của bước trước và thế là quy hoạch bị phá sản.

Một nguyên nhân nữa làm quy hoạch phá sản là nguồn vốn xây dựng bị phân tán và đặc biệt chúng ta đang theo quy trình “chia rồi mới xây”.

Hầu hết các công trình đặt ở trung tâm đô thị là nguồn vốn nhà nước như trụ sở các cơ quan hành chính, tổ chức chính trị, đoàn thể, các công trình văn hoá, thể dục thể thao, thương mại… nhưng nhiều năm nay, nguồn vốn này được chia cho từng cơ quan quản lý xây dựng, đất đai cũng phải chia theo. Vậy là mạnh ai nấy làm. Đáng lẽ mỗi đô thị đều có một trung tâm đẹp với những nhà công sở cao tầng hợp khối của nhiều cơ quan thì nay nhiều đô thị tái lập lại chỉ thấy những đường phố buồn tẻ, manh mún.

Mỗi sở, ban ngành chỉ có vài ba chục người cũng xây dựng riêng theo sở thích, gây lãng phí, tốn kém cả trong xây dựng lẫn khai thác quản lý. Và những “lao tâm khổ tứ” của các nhà quy hoạch đổ xuống sông xuống biển.

Không những thế, trên cùng một con đường, công việc cũng được chia cho nhiều ngành: Giao thông làm đường, điện lực làm điện, Công ty công viên cây xanh trồng cây, môi trường đô thị làm cống thoát nước… Mỗi đơn vị lại được ngành mình cấp kinh phí ở từng thời điểm khác nhau, thế là ngành này xây dựng xong ngành khác lại đào, bới và cứ thế đường phố lúc nào cũng ngổn ngang, bẩn thỉu.

Nhà dân cũng vậy: chia lô, bán đất xong ai muốn làm gì cũng được.

PV: Như ông vừa trao đổi, một trong những lý do khiến bức tranh đô thị trở nên lộn xộn còn do quy trình “chia rồi mới xây”. Ông có thể chia sẻ rõ hơn quan điểm này?

KTS. Nguyễn Thế Khải: Quan điểm của tôi là xây rồi mới chia thì mới tạo ra sự đồng bộ nhất định trong thiết kế. Còn chia rồi mới xây thì sẽ rất lãng phí. Vì đầu tiên, họ chia đất, rồi tới chia tiền. Ai mạnh thì được chia nhiều đất hơn, nhiều tiền hơn. Rồi ông thủ trưởng thích phong cách nào lại áp dụng kiến trúc đó, dẫn tới mất đi bản sắc văn hóa dân tộc.

Rồi đến chủ đầu tư hiện nay, lẽ ra phải xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản mới chia đất rồi bán và quy định phong cách đồng bộ. Nhưng không, họ chia lô xong, bán rồi mà hạ tầng vẫn không thấy đâu. Chưa kể, nhiều dự án bán nhà trên giấy, chỉ là bãi đất rộng lớn mà trong đó chứa các lô đất đã bán, chẳng thấy cột mốc phân định đâu, nói gì đến hạ tầng. Kiến trúc không đồng nhất, lôm nhôm, dẫn tới cảnh quan xấu xí, lãng phí nhiều mặt.

PV: Điển hình của việc đi ngược lại với quy trình “xây rồi mới bán” là “bán rồi mới xây” trong phân lô bán nền. Tình trạng này đang diễn ra khá phổ biến tại các tỉnh lẻ khi cơ chế “mở cửa” cho phép UBND tỉnh có thẩm quyền duyệt dự án này. Xin ông cho biết, viễn cảnh nào sẽ tiếp tục xảy ra?

KTS. Nguyễn Thế Khải: Thực tại, việc phân lô bán nền đã tạo ra quy hoạch chồng lấn, bị băm nát. Lẽ ra, những công trình sinh ra để làm đẹp cho đất nước thì giờ đây lại bôi bẩn đất nước. Nếu nhìn từ trên cầu Thăng Long, cầu Chương Dương, cầu Nhật Tân ta mới thấy, sự lộn xộn của những ngôi nhà xếp chồng lên nhau rất nhức nhối.

Hay chính trong một dự án đô thị, hệ thống giao thông cũng chẳng có. Những ngôi nhà thì lớn nhưng con đường lại quá nhỏ, không hệ thống cấp nước, không hệ thống cây xanh.

Phân lô, bán nền là cách làm dễ và nhanh nhất để có các đô thị “nham nhở”. Hệ lụy của sự phân lô bán nền nhưng thiếu tính quản lý thật đau lòng và không thể khắc phục, trừ khi san phẳng toàn bộ rồi làm lại từ đầu.

PV: Theo ông, đâu là lý do khiến các chủ đầu tư cứ thích phân lô bán nền và “bán rồi mới xây”?

KTS. Nguyễn Thế Khải: Chủ đầu tư muốn phân lô bán nền vì vốn đầu tư ít, trong khi đó, lợi nhuận thu về lại rất cao. Họ chỉ cần lo chi phí đăng ký, giấy phép cho lô đất lớn của mình, rồi đền bù. Sau đó làm hạ tầng cơ bản rồi bán luôn đất nền, để rồi ai muốn xây như thế nào thì xây.

Mỗi người một kiểu, mỗi nhà một kiến trúc đã tạo ra hình ảnh rất xấu, cái cao, cái thấp, cái lớn, cái bé. Những bức tường cạnh nhau, nhưng nhà của ai người đó xây, dẫn tới sự lãng phí về cả đất đai và vật liệu xây dựng. Không những thế, trường hợp đào móng nhà này, dẫn tới nhà kia sụt lún rồi kiện cáo, tranh cãi đương nhiên xảy ra.

PV: Nhà nước có vai trò quan trọng như thế nào trong quản lý đô thị nói chung và quản lý quy hoạch kiến trúc nói riêng, trong đó có việc phân lô bán nền, thưa ông?

KTS. Nguyễn Thế Khải: Nhà nước nên có quy định chung, buộc các chủ đầu tư phải thực hiện đúng theo quy hoạch. Nhà nước không nhất thiết phải thống nhất nguyên tắc xây rồi mới được bán vì việc này sẽ khó thực hiện được ở các vùng địa phương tỉnh lẻ bởi chủ đầu tư cần vốn để xã hội hóa. Tuy nhiên, các chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm túc thiết kế đã được duyệt.

Nếu có quy hoạch đồng bộ, thiết kế đầy đủ như luật định và có sự giám sát chặt chẽ thì cũng có thể áp dụng hình thức phân lô bán nền ở các đô thị, thị trấn nhỏ. Tại đó, các lô định sẵn nên có cùng thiết kế để đảm bảo tính đồng bộ. Người dân có thể tự xây những mẫu thiết kế nhưng đồng nhất về về hình dáng, màu sắc, số tầng cao. Còn, họ được làm lại phần nội thất theo nhu cầu của mỗi gia đình, theo tập quán mỗi địa phương.

Có như vậy, từng con phố, từng đô thị mới đẹp được và đất nước mới khang trang.

Các dự án cần được phê duyệt, kiểm soát và giám sát kỹ càng. Đặc biệt, chủ đầu tư phải có vốn tự có thích hợp, không được phép “bán lúa non” bát nháo, “tay không bắt giặc”, chưa xây đã bán, thậm chí chưa có hạ tầng đầy đủ đã mở bán, thu tiền.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

 

Nguồn: https://cdn.reatimes.vn/mediav2/media_old/phan-lo-ban-nen-dung-tao-ra-nhung-do-thi-nham-nho-36347.html