Phân khúc mặt bằng bán lẻ: Nghịch lý chỗ ế ẩm, chỗ thiếu nguồn cung

Năm 2020, Việt Nam ghi nhận không ít các khách sạn 5 sao và khu nghỉ dưỡng cao cấp hướng trọng tâm đến nhóm khách hàng tại Việt Nam thay vì chỉ tập trung vào du khách quốc tế, thị trường bắt đầu có bước chuyển mình lớn trong lĩnh vực dịch vụ - giải trí và kinh doanh hàng xa xỉ. Các nhà bán lẻ đang đặt nhiều niềm tin vào người tiêu dùng Việt Nam nhờ các chỉ số vĩ mô tích cực như GDP tăng, tốc độ đô thị hóa cao, dân số trẻ, dân số trong độ tuổi lao động chiếm tỷ lệ cao.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, các nhà bán lẻ đang đặt nhiều niềm tin vào người tiêu dùng Việt Nam nhờ các chỉ số vĩ mô tích cực như GDP tăng, tốc độ đô thị hóa cao, dân số trẻ, dân số trong độ tuổi lao động chiếm tỷ lệ cao.

Đặc biệt, sự hiện diện gần đây nhất của những thương hiệu lớn tại khu vực Tràng Tiền là một dấu hiệu đáng mừng về niềm tin dành cho thị trường Việt Nam khi ở các thành phố khác hoặc ở quốc gia khác, các nhãn hàng không nhận thấy cơ hội trong việc mở cửa hàng mới hoặc đánh giá hoạt động kinh doanh có thể quá rủi ro.

Savills ghi nhận sự quan tâm lớn của các nhãn hàng tới thị trường Việt Nam và một trong vài vấn đề chính của họ là xác định mặt bằng phù hợp.

Quá trình tìm kiếm mặt bằng được đánh giá là một thách thức vì các nhãn hàng xa xỉ có nhiều yêu cầu trong việc xác định địa điểm phù hợp. Họ cần địa điểm nằm trong khu vực có đối tượng khách hàng tiềm năng, có lưu lượng khách qua lại lớn. Với ngành hàng xa xỉ, mặt bằng cho thuê tại xung quanh khu vực Hoàn Kiếm, Tràng Tiền, Ngô Quyền, các địa điểm phù hợp còn rất ít. Tại đây, số lượng địa điểm chưa vượt quá 30. Đã có không ít nhãn hàng chấp nhận lựa chọn địa điểm ở các trục phố khác hoặc tại các tòa nhà nhỏ. 

Trong khu vực trung tâm, thử thách sẽ càng lớn nếu nhãn hàng xa xỉ yêu cầu mặt bằng diện tích lớn và chất lượng tốt, với các chỉ số mặt bằng (độ cao, độ sâu, độ rộng,...) phù hợp. Yếu tố chủ đầu tư cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng để các bên có thể ký hợp đồng thuê. Với một giá thuê cao, các nhãn hàng cần phải tự tin đứng vững trên thị trường trong khoảng thời gian thuê 10 năm.

Vì vậy, trong vài năm tới, kỳ vọng cũng rơi vào một số trung tâm thương mại chất lượng cao đạt tiêu chuẩn quốc tế xuất hiện tại Việt Nam. Các trung tâm thương mại với nguồn mặt bằng chất lượng cao sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các nhà bán lẻ trong bối cảnh thị trường trong nước chưa có nhiều các trung tâm thương mại như vậy. Hoạt động quản lý tòa nhà và tiếp thị thực sự là các hạng mục quan trọng để giữ chân các nhà bán lẻ hiện hữu và thu hút các nhà bán lẻ mới vào trung tâm thương mại.

Các nhãn hàng cũng cần chú ý đến xu hướng giá thuê tăng và cạnh tranh. Tại các trung tâm thương mại lớn, các địa điểm thuê lý tưởng chỉ trống sau khoảng 10 hoặc 20 năm, giá tăng là xu hướng tất yếu.

Ông Matthew Powell cho rằng: "Thị trường Hà Nội đang thiếu những dự án bất động sản chất lượng cao, có sẵn, để đáp ứng nhu cầu và điều kiện của các thương hiệu trong ngành mỹ phẩm, đồ điện tử, thời trang, mặt hàng xa xỉ. Có những nhãn hàng cao cấp mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa thể tìm thấy địa điểm phù hợp, nên họ tiếp tục ở tình trạng chờ đợi hoặc tìm kiếm tại nhóm thị trường khác".

Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm, hoạt động của thị trường bán lẻ trong năm 2020 đã bắt đầu có xu hướng chậm lại dần do chịu ảnh hưởng từ đại dịch và sự lên ngôi của hoạt động thương mại điện tử. Sang năm 2021, các dự án bán lẻ thu hút FDI sẽ tập trung chủ yếu ở dự án phức hợp (bao gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, bán lẻ) thay vì các dự án độc lập.