Phân khúc bất động sản nào hưởng lợi kép từ các chỉ số vĩ mô?

BỆ ĐỠ ĐẮC LỰC

Bất động sản là một lĩnh vực có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Theo nghiên cứu vừa công bố của Viện Nghiên cứu Bất động sản, Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP năm 2019 là 7,62%. Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản (gồm bất động sản mở rộng + bất động sản theo ISIC năm 2019) chiếm tới 13,6% GDP.

Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Ngược lại, sự ổn định và tăng trưởng chung của nền kinh tế vĩ mô cũng là một xung lực quan trọng, tạo bệ đỡ cho thị trường bất động sản. Đó là lý do mà hầu hết các chuyên gia đều nhận định, khi dịch Covid-19 kết thúc, nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại thì bất động sản sẽ là ngành phục hồi nhanh nhất.

Với những nỗ lực rất lớn trong công tác chỉ đạo điều hành, ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ, quý IV/2020, nền kinh tế nước ta đã phục hồi bứt tốc với mức tăng trưởng 4,48%, đẩy GDP cả năm lên 2,91%. Đây là mức tăng trưởng thuộc nhóm cao nhất thế giới trong bối cảnh bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Đồng thời, mức tăng này góp phần làm cho GDP trong 5 năm vẫn tăng trung bình 5,9%/ năm.

Cùng với kinh tế tăng trưởng dương, năm 2020, Việt Nam đã đạt được “mục tiêu kép” với những kết quả ấn tượng. Mức FDI tính đến 20/10/2020 đạt 23,48 tỷ USD, bằng 80,6% so cùng kỳ 2019, tổng kim ngạch xuất khẩu ước đạt 543,9 tỷ USD (tăng 5,1% so với 2019), xuất siêu 19 tỷ USD cao nhất 5 năm qua.

Ngoài ra, một trong những lợi thế mang tính quốc gia của Việt Nam là sự ổn định chính trị giúp cho đất nước có nền hòa bình và thịnh vượng. Đây là một đảm bảo để thực hiện chính sách kinh tế nhất quán, điều mà các nhà đầu tư và doanh nghiệp luôn mong đợi.Theo hãng định giá thương hiệu Brand Finance (Anh), năm 2020, Việt Nam có giá trị thương hiệu quốc gia tăng mạnh nhất thế giới với 319 tỷ USD và ở vị trí 33 trong Top 100 thương hiệu quốc gia giá trị nhất thế giới (tăng 9 bậc so với năm 2019, được định giá 247 tỷ USD, xếp hạng thứ 42).

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá, nỗ lực phòng chống, kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam đã được cả thế giới ghi nhận. Theo vị chuyên gia, những xung lực mới mang tính vĩ mô có tác động tích cực, khơi thông đà phục hồi và mở đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản trong các quý tiếp theo của năm 2021.

“Đây là một điểm sáng của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao và sẽ là một yếu tố thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại với thị trường, dòng tiền sẽ sôi động và linh hoạt hơn. Chúng ta hy vọng sẽ thu hút được dòng vốn đầu tư từ dịch chuyển sản xuất trên thế giới, chỉ số FDI sẽ tăng lên và ngày càng chất lượng hơn”, ông Thịnh nói.

Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia, khi sản xuất kinh doanh phát triển trở lại, đời sống của người dân cũng được nâng lên, mức thu nhập cao hơn sẽ kích thích các nhu cầu quay trở lại, đặc biệt là nhu cầu lớn về bất động sản.

“Trong quý I, quý II năm 2021, nhiều quốc gia trên thế giới có thể vẫn còn gặp khó khăn, nhiều nền kinh tế vẫn phải đóng cửa. Nhưng ở Việt Nam, tiêu dùng nội địa sẽ càng mở rộng ra, các nhu cầu chi tiêu tăng lên. Các nhà đầu tư sẽ rót vốn vào thị trường bất động sản nhiều hơn, biểu hiện rõ nhất là giá bất động sản nhiều khu vực trong thời điểm cuối năm đang rục rịch tăng”, vị chuyên gia nhận định. 

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội cũng đưa ra những dự báo lạc quan về thị trường bất động sản dựa trên các chỉ số tích cực về kinh tế vĩ mô:

“Trong thời gian tới, khi các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo, dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt hơn năm 2020, thậm chí có khả năng nở rộ ở một vài phân khúc và khu vực nhất định”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản năm 2021 khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng, ảo hay bong bóng, mà sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn so năm 2020; giá có thể sẽ tăng ở mức hơn 10%. Cơ sở của những nhận định này, theo ông Đính, cũng bởi nền kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn, dẫn đến nhu cầu mua nhà và đầu tư tăng trở lại. 

HAI PHÂN KHÚC SẼ "TỎA SÁNG" TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2021

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, nhìn vào những chỉ số kinh tế vĩ mô hiện tại, đặc biệt là chỉ số về FDI và sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam, cũng như xu hướng dịch chuyển sản xuất mang tên Trung Quốc +1, bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là hai phân khúc sáng nhất trên thị trường bất động sản 2021.

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, các chuyên gia dự báo, từ cú lội ngược dòng trong năm 2020 – khi cả thị trường khó khăn thì phân khúc này vẫn tăng trưởng khá tốt, trong năm 2021, bất động sản công nghiệp sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ về cả nguồn cung và nguồn cầu. Theo đó, thị trường bất động sản công nghiệp cũng được hình thành rõ nét hơn với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư bất động sản. Trong 11 tháng năm 2020, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cùng với ngành bán lẻ chiếm đến 1/3 trong tổng số hơn 100 dự án đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Thời gian này các nhà phát triển khu công nghiệp cũng đang "tích cực" phát triển quỹ đất để phục vụ nhu cầu thuê đất trong tương lai.

“Bất động sản khu công nghiệp đang là một điểm sáng nhờ ưu thế từ Hiệp định thương mại tự do, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung. Các khu công nghiệp đã được quy hoạch dự kiến sẽ là những đối tượng thu hút dòng tiền trong thời gian tới”, bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, trước những làn sóng đầu tư mới, bất động sản công nghiệp năm 2021 sẽ phát triển theo một xu hướng mới.

“Trước đây, các khu công nghiệp không có sự đồng bộ giữa nơi sản xuất, nơi ở, nơi vui chơi. Các chủ đầu tư là các “nhà san lấp hạ tầng chuyên nghiệp”. Tuy nhiên, nhu cầu hiện tại đã thay đổi, đó là sự đồng bộ để tiện lợi trong công việc, nâng cao chất lượng cuộc sống và ổn định lâu dài. Do đó, các sản phẩm mới cần được quy hoạch đồng bộ với quy mô lớn, bao gồm nơi sản xuất, nơi ở, y tế, giáo dục, dịch vụ,… thậm chí Dry Port. Để như vậy thì chủ đầu tư cần trở thành các nhà phát triển bất động sản công nghiệp chuyên nghiệp”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Thông tin từ Vụ Quản lý các Khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch & Đầu tư, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn đang leo thang. Tại miền Nam, giá thuê đất trong các KCN năm 2020 đạt 147 USD m2 tại TP HCM, 107 USD/m2 tại Bình Dương, 98 USD/m2 tại Đồng Nai, 123 USD/m2 tại Long An và 65 USD/m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Tại miền Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/ m2, Bắc Ninh là 95 USD/m2, Hưng Yên lên 83 USD/m2, Hải Dương là 76 USD/m2 và Hải Phòng lên tới 96USD/m2. Đây cũng là dấu hiệu cho thấy, bất động sản công nghiệp sẽ có sự tăng trưởng mạnh trong năm 2021.

Bên cạnh triển vọng của bất động sản khu công nghiệp, các chuyên gia đánh giá, bất động sản phục vụ mô hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ có cơ hội phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Theo đó, sự phát triển của mô hình “staycation” là giải pháp cho bài toán kinh doanh hiện tại. Các dự án bất động sản đồng bộ về dịch vụ, trải nghiệm ẩm thực, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe đang thu hút tốt khách nội địa.

“Trong quá khứ, các chủ đầu tư tập trung vào nhu cầu phục vụ kỳ nghỉ của khách. Trong khi hành vi này diễn ra với tần suất rất ít trong một năm. Điều này dẫn tới việc nguồn cung bị dư thừa, tỷ lệ khai thác thấp. Do đó, dòng sản phẩm nghỉ dưỡng đang có sự thay đổi rất đáng kể. Sản phẩm cần ở những nơi có cảnh quan, địa hình, thời tiết tốt, văn hóa đặc sắc… và đặc biệt là có thể sở hữu lâu dài và di chuyển bằng phương tiện cá nhân”, chuyên gia Nguyễn Thọ Tuyển đánh giá.

Ngoài ra, các chuyên gia kinh tế khẳng định, trong năm nay, bất động sản du lịch không chỉ hướng biển mà còn lan tỏa cả vùng rừng núi. Các doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng ly tâm, dịch chuyển, chuyển hướng mạnh mẽ đầu tư tại các thị trường ven đô Hà Nội, TP.HCM và khu vực trung tâm các thị trường mới giàu tiềm năng gồm Hạ Long, Hải Dương, Bình Định, Quảng Bình, Kon Tum, Đồng Tháp, Sóc Trăng, Bạc Liêu.

Thị trường cũng đã và đang ghi nhận sự xuất hiện các tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng giải trí quy mô lớn, đa dạng loại hình bất động sản và các tiện ích ẩm thực, vui chơi giải trí, spa và thậm chí là trường học, bệnh viện… để đảm bảo được mọi nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí cho nhiều nhóm du khách và cả cư dân địa phương. Đây cũng là mô hình mà nhiều doanh nghiệp bất động sản có tầm nhìn đang hướng đến.