"Nói thách" giá đất: Thị trường có lặp lại kịch bản 10 năm trước?

Giao dịch loanh quanh giữa các nhà đầu tư

Mặc dù thị trường bất động sản 2019 được các chuyên gia cảnh báo về nguy cơ thăng trầm theo chu kỳ lặp lại 10 năm vớinguy cơ bong bóngcó thể xảy ra, nhưng trên thực tế, kết thúc quý I, đà tăng trưởng vẫn ghi nhận những tín hiệu khả quan. Bất động sản là lĩnh vực thu hút vốn FDI đứng thứ 2. Nhiều nghiên cứu cho thấy nền kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường bất động sản đang tăng trưởng thuận lợi và bức tranh thị trường là tươi sáng. Đặc biệt, phân khúc được kì vọng sôi động nhất trong năm 2019 là đất nền.

Theo giới đầu tư, tại các “điểm nóng” như Vân Đồn, Đà Nẵng, Quảng Nam, so vớithời điểmcuối năm ngoái, mức giá tăng dao động khoảng từ 10 - 40%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản ở những khu vực này mặc dù được dư luận và báo chí đề cập rất nhiều nhưng thực tếtỷ lệgiao dịch thành công rất thấp. Cụ thể, số liệu thống kê tạiĐà Nẵng cho thấy, mua bánđất nền chỉ đạt chưa đầy 100 giao dịch thành công; còn ở Vân Đồn chỉ có 165 giao dịch trong suốtba tháng qua.Và điều đáng nói là giao dịch ở đây chủ yếu vẫn từ một phía, loanh quanh giữa các nhà đầu tư với nhau chứ khách hàng có nhu cầu thực thì chủ yếu vẫn nghe ngóng.

Lý giải tâm lý đầu tư tại phân khúc đất nền, ông Đính cho rằng: “Nhà đầu tư phát triển hay nhà đầu tư thứ cấp đều có mục đích chung làkiếm lời. Trong khi đó, vấn đề về công khai, minh bạch thông tin tại các địa phương hiện nay vẫn rất yếu. Chính phủđã có nhiều nghị định về vấn đề này. Nghị định 117 quy định tất cả các địa phương trong giai đoạn 2017 - 2018 phải có báo cáo thị trường, đưa ra được các vấn đề về phát triển, định hướng kinh tế, thị trường đi theo thế nào, lượng nhà buôn bán ra làm sao. Tất cả cần phải được kê khai công bố trên hệ thống cổng thông tin địa phương và Chính phủ. Nhưng vấn đề này lại đang thiếu, tạo ra sự mập mờ về thông tin và tạo ra những tin đồn”.

Sức hút từ đất nền: Liệu có tái diễn cơn sốt ảo 10 năm trước?

Cũng theo ông Đính, chính những tin đồn đã khiến những nhà đầu cơ không bỏ lỡ cơ hội kiếm tìm lợi nhuận cho mình. Cuối cùng, khi thông tin không đúng, người ta sẽ tìm cách để tháo hàng.Ví như trước thông tin sắp có khu đô thị, sân bay người dân sẽ lao vào để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Hiện tượng thổi giá từ tin đồn không phải chỉ ở một nơi mà xuất hiện tại rất nhiều nơi.Rõ ràng, nếu tỉnh công bố công khai thì nhà đầu tư mới có thể kiểm chứng. Và trong hầu hết các trường hợp thị trường diễn biến bất lợi thì các nhà đầu cơ là những người chịu thiệt thòi nhất.

Trong bối cảnh sốt đất nền gia tăng, thị trường đang hình thành xu hướng các doanh nghiệp bất động sản “tấn công” ra các thị trường vùng ven, ngoài Hà Nội và TP.HCM. Theo bà Nguyễn Như Ý, Trưởng Văn phòng đại diện Hội môi giới bất động sản Việt Nam tại Vân Đồn: “Có một thực tế là hiện tại phân khúc căn hộ chung cư, nguồn cung quá lớn, phần nào chỉ ra được thị trường đang bị bão hoà. Nếu tiếp tục đầu tư căn hộ chung cư để tăng dư địa hơn nữa trong tương lai khoảng 10 - 15% thì rất là khó. Khả năng tăng giá của chung cư không cao thì đương nhiên khách hàng sẽ không đầu tư. Trong khi đó, tại các tỉnh lẻ, hạ tầng xã hội, kỹ thuật được đầu tư nâng cấp lên thì đương nhiên dư địa bất động sản được nhìn thấy là tăng lên, trong đó có sản phẩm đất nền. Hơn nữa, giá đất nền tỉnh lẻ cũng khá thấp, có khả năng tăng giá trong tương lai. Nhà đầu tư cũng kỳ vọng hằng năm đất nền đều tăng lợi nhuận và họ cũng cảm giác rằng đầu tư như vậy an toàn, giữ được tỷ suất lợi nhuận mà họ mong muốn”.

Giá đất cao do "nói thách"

Đúng như nhận định của bà Nguyễn Như Ý, đất nền luôn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, sở hữu đặc tính dễ thanh khoản. Trong năm 2019, phân khúc này cũng tiếp tục giữ vững “ngôi vương” trong hạng mục bỏ vốn của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc tăng giá quá nhanh, dẫn đến nóng sốt không bao giờ tốt cho thị trường bất động sản.

Minh chứng rõ nhất gần đây là tại thị trường Hà Nội, ngay khi có thông tin một số huyện chuẩn bị lên quận đã bắt đầu có dấu hiệu của việc sốt ảo, làm giá đất nền. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho rằng các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đặt mục tiêu, kỳ vọng vào những thông tin như thế này bởi trong quá khứ, rất nhiều nhà đầu tư đã bị chôn vốn, ôm trái đắng do những kỳ vọng về bước tăng giá của đất nền tại một số khu vực của Hà Nội như Yên Bài, Ba Vì. Tuy nhiên, trên thực tế, kỳ vọng tăng giá đã không trở thành hiện thực khiến cho nhiều nhà đầu tư thua lỗ.

Bà An phân tích: “Việc các huyện lên quận về mặt bản chất là quyết định hành chính. Do đó, không dễ có mặt bằng giá mới sau một đêm. Điều nó tạo ra là tâm lý đầu cơ sau khi thông tin được công bố. Đơn cử như Hà Nội, khu vực trung tâm thì cung, cầu có sự ổn định còn ở khu vực xa hơn, khi có đầu tư về hạ tầng, thị trường phát triển, thì các nhà đầu tư trông chờ khu vực ngoại ô có sự tiệm cận với mức giá khu vực trung tâm. Tuy nhiên, việc tăng giá nhanh và cao sẽ khó thành hiện thực trong thời gian ngắn. Do đó, nhà đầu tư cần có sự sàng lọc, thẩm định kỹ về thông tin, quy hoạch. Đặc biệt, với đất nền, nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền cá nhân, hạn chế dùng đòn bẩy vì rất dễ gặp rủi ro khi thị trường không phát triển như mong đợi”.

Đông Anh là một trong những điểm sốt đất đầu năm 2019.

Tương tự, thời gian qua khu vực đất Đông Anh (Hà Nội) giá đất thổi lên tăng tới 50% so với thời điểm cuối năm 2018, thông tin này phần nào đã khiến nhà đầu tư hoang mang. Theo nhận định của ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội: “Theo dõi trong 3 năm gần đây, chúng ta đều nhận thấy khoảng thời điểm đầu năm nào cũng có những cơn sốt đất nhẹ và đất ở những khu vực đang phát triển cũng được đánh giá tốt hơn các khu vực khác. Bên cạnh các khu vực sốt đất thực nhờ thấy được tiềm năng thì cũng có những khu vực sốt do yếu tố thị trường là những nhà đầu tư cá nhân, những đối tượng đầu cơ, cò đất thổi giá trục lợi. Tuy nhiên, về chiến lược lâu dài, giá trị thương mại bất động sản nào cũng đều có nhưng phải nhìn ở đầu tư trung hạn hoặc dài hạn.

Đất nền đương nhiên là một sản phẩm đầu tư dài hạn, có thể phải xây dựng, quản lý trong tương lai. Một nhà đầu tư một mảnh đất nhưng có thể đến 20 năm sau họ mới quay lại xây dựng cho con cái. Chuyện đầu tư ngắn hạn lướt sóng thu lợi là câu chuyện xảy ra từ 10 năm trước nhưng đến nay chúng ta có thể thấy thị trường bất động sản đang phát triển rất nhanh nhưng ở một số mảng thị trường phát triển đến đâu thì chúng ta trưởng thành đến đó. Tức là từ khi thị trường bắt đầu hình thành dự án thì giá đất tại hầu hết các thị trường đều rất chuẩn xác. Giá chỉ có thể đẩy lên rất cao khi nguồn cung quá khan hiếm hoặc lượng cầu quá cao”.

Ví như ở Đông Anh, trên con đường chính chỉ có từng đó đất, những người đã mua thì mua được rồi, còn những người đang có nhu cầu mà không mua được thì chắc chắn người bán sẽ đưa ra một mức giá không liên quan đến mức giá người ta đã mua trước đó. Lúc này câu chuyện lại nhìn ở góc độ “nói thách”. Giá trị bất động sản trên một con đường, theo ông Hiển khác nhau ở chỗ lô góc hay lô thường. Ở lô góc đương nhiên tính thương mại cao nên chắc chắn sẽ đắt hơn lô thường, ở các lô thì lại khác nhau ở người bán. Theo đó ông Hiển cho rằng nhà đầu tư khi mua đất nền cần phải tìm hiểu kĩ. Bởi giá trên mạng người bán rao có thể chỉ là giá chào hàng, còn giá giao dịch thực tế sẽ khác.

Ông Hiển chia sẻ: “Mọi người đừng vội nghe đồn thổi, nghe qua tai nhau về giá đất. Nếu tôi là một người mua bất động sản, chắc chắn tôi sẽ gặp khoảng 10 ông bán hàng để so sánh mức giá chào bán, mức giá giao dịch gần nhất. Chỉ có như vậy mới có thể xác minh được mức giá trong khu vực đó. Còn nếu chỉ tra trên mạng thì mức giá đó không đúng bởi có thể họ chào bán 50 triệu nhưng giao dịch thực tế là 100 triệu, như vậy việc "nói thách" giá ở đây là quá cao. Câu chuyện ở đây nữa là kỹ năng đàm phán cũng như khả năng thanh toán. Không ai mua bất động sản mà thanh toán hết trong 1 lần mà có thể thanh toán 2, 3 và 5 lần với mức giá khác nhau. Tóm lại câu chuyện giá mọi người nghe thấy mới chỉ là một vấn đề, còn mọi người muốn quan tâm thực sự thì cần đầu tư thời gian tìm hiệu thực tế, tới tận khu vực đó xem xét, khảo sát, thời gian này có thể mất vài tuần đến vài tháng để tránh những sai lầm trong đầu tư”.

Hồng Vũ