Giá đất có thể “đóng băng”… nhưng cuối cùng sẽ tăng

Kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản đã chứng kiến "cơn sốt” cục bộ tại một số địa phương. Theo phản ánh của báo chí, ở Vân Đồn (Quảng Ninh), môi giới kiếm chênh hàng tỷ đồng hay tại Đà Nẵng, người dân còn vác bao tiền đi mua đất. Trong khi đó, thị trường bất động sản ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) còn không có đất để bán vì giá tăng quá mạnh, lực cầu lớn. Những “điểm nóng” trên thị trường đã trở thành “hố đen” hút các nhà đầu tư và dòng tiền đổ vào.

Trong ma trận sốt đất đó, không ít những câu hỏi được đặt ra rằng, có nên xuống tiền khi giá đất biến động mạnh và đâu là giá thật, đâu là giá ảo. Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia bất động sản, để làm rõ hơn những vấn đề này.

Ảnh minh họa

PV: Cũng bằng thời điểm đầu năm 2018, đến hẹn lại lên, đất nền lại “nóng sốt” cục bộ ở một số khu vực ngay từ đầu năm. Nếu như năm ngoái, phạm vi nóng sốt trên cả nước rộng hơn thì hiện nay, diễn biến lại co cụm tại một số ít các khu vực. Câu hỏi đặt ra là, tại sao đất nền vẫn là phân khúc dễ tái sốt trên thị trường và thường tăng nhiệt rõ nét nhất vào giai đoạn đầu năm?

TS. Đinh Thế Hiển: Thực tế, trong vòng hơn 10 năm nay trở lại đây, những nhà đầu tư nhỏ lẻ đã nhận thấy rằng, đất mua có thể “đóng băng” một thời gian nhưng cuối cùng cũng vẫn tăng. Họ có niềm tin trên cơ sở, giá trị của đất sẽ tăng lên và rất đột biến. Đất không tăng từ từ mà đôi khi tăng theo chu kỳ. Chu kỳ đó cũng giống như sự phát triển kinh tế, hạ tầng của các khu vực.

Tóm lại, đất nền vùng ven hay vùng mà hạ tầng sẽ tới hay khu dân cư sẽ sinh sống thì giá trị của nó đã được kiểm chứng nhiều năm. Đó là lý do nhà đầu tư chấp nhận mua. Và mặc dù trong góc nhìn của chúng ta, giá đất là đắt nhưng mà thực tế, quyết định bỏ vốn đó đã giúp nhà đầu tư kiếm lời.

PV: Trong ma trận "sốt" đất, không ít những nhà đầu tư lo ngại sự thổi phồng giá và phân vân đâu là giá trị thật, đâu là giá trị ảo. Thưa TS, làm thế nào để nhà đầu tư có thể phân biệt được giá trị thật của quỹ đất đó trong "cơn sốt"?

TS. Đinh Thế Hiển: Giá đất ở Việt Nam là một con số rất khó nói và khó có một phương pháp tính giá trị theo khoa học để có thể xác định được. Vì giá đất ở Việt Nam có 1 sự khác biệt rất là lớn đối với nước ngoài.

Muốn biết giá ảo hay không, chỉ cần quan sát khu vực. Tất nhiên khi khu vực đó đang trong cơn sốt, nếu thực sự mình không phải là nhà lướt sóng chuyên nghiệp thì đừng bao giờ mua bởi như vậy nhà đầu tư dễ bị “hụt giò”, rơi vào bẫy của cò. Nếu mình đã nhắm được miếng đất, biết được địa thế, đặc tính về hạ tầng rồi và khi quan sát, giá trị của quỹ đất không bị biến động bất thường thì hãy bỏ tiền ra mua với mộtmức giáhợp lý.

TS. Đinh Thế Hiển.

PV: Có một nhà môi giới cho rằng, trong cơn sốt đất, chỉ cần mua với mức giá dưới 10% so với mặt bằng của thị trường tại thời điểm đó thì nhà đầu tư có thể xuống tiền. Quan điểm của ông về cách bỏ vốn đầu tư này?

TS. Đinh Thế Hiển: Khi vào thời điểm sốt, chúng ta không thể biết được giá đó là đắt hay rẻ. Bởi vì khi người ta mua đúng thời điểm với mục đích lướt sóng, rõ ràng, nhà đầu tư mua dưới 10% và sốt đất tới thì chắc chắn sẽ lời. Nhưng thông thường, khi đã sốt đất là giá tăng, mà giá tăng thì sốt thật, sốt ảo rất khó biết được. Và ngay cả nhà đầu tư mua rẻ hơn 10% so với giá thị trường thì cũng chưa chắc bảo đảm mình lời.

Vấn đề chính là miếng đất mình xác định có giá trị lâu dài thì "sốt" đất mới có cơ sở. Dù nhà đầu tư mua, bị “hụt” giò mà quỹ đất đó, nhà đầu tư biết là khu vực này có giá trị lâu dài thì có thể lấy rủi ro bù trừ được. Còn thấy vì đang sốt nhưng không thấy được giá trị lâu dài của miếng đất sẽ rất dễ rơi vào tình trạng “om”, “chết lâu”.

PV: Giới quan sát cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM đang diễn ra cơn sốt cục bộ. Thưa chuyên gia, đâu là khu vực sẽ tạo ra cơ hội sinh lời tốt cho các nhà đầu tư?

TS. Đinh Thế Hiển: TP.HCM đang phát triển trên diện rộng. Tại Q.7, Bình Chánh, Nhà Bè, người dân miền Tây có xu hướng lựa chọn mua bởi ở khu vực này, họ có thể dễ dàng di chuyển về quê. Nhu cầu của người miền Tây ở khu vực này là rất lớn.

Tại Q.2, Q.9, khách hàng lại mua theo xu thế phát triển. Khi thành phố đang chủ trương hướng biển, đầu tư phát triển mạnh hơn là nhà đầu tư đã nhận thấy sức hấp dẫn của khu vực này.

Ở Thủ Đức, bây giờ chủ yếu là dân cư lâu đời. Trước đây, hạ tầng chưa tới, còn hiện tại, hạ tầng đã tốt. Thủ Đức đang được hưởng lợi từ con đường Phạm Văn Đồng, đã hình thành những khu dân cư rất ổn định.

Như vậy, các vùng đều có những cơ hội riêng cho nhà đầu tư nhưng nếu hướng phát triển lâu dài sau này thì Q.2, Q.9 có nhiều động lực hơn vì hướng ra trục ven biển TP Vũng Tàu. Nơi đây đang bắt đầu có những chuyển biến rất mạnh về hạ tầng, sân bay, đường cao tốc.

Đặc biệt, các khu vực từ Nhơn Trạch – Phú Mỹ đang phát triển tốt về các khu công nghiệp. Sắp tới, Vũng Tàu có khai thác dầu khí rất mạnh. Điều này sẽ tạo một động lực thu hút nhà đầu tư đến vùng ven biển. Do vậy, tôi cho rằng, Q.2, Q.9 sẽ còn là điểm hút mạnh các nhà đầu tư.

- Cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!

Nhật Minh (thực hiện)