Những yếu tố quyết định khả năng sinh lời của sản phẩm bất động sản

Yếu tố đầu tiên cũng là quan trọng nhất, đó là giá trị của bất động sản đó so với mặt bằng chung của giá thị trường. Nếu mua được giá rẻ hơn thị trường thì chắc chắn mảnh đất có lời ngay tại thời điểm mua.

Ví dụ như, xét các yếu tố khác không đổi, giá đất đang giao dịch là 20 triệu đồng/m2. Nếu có những gia đình cần bán gấp hoặc vì một vài lý do khác, có thể chỉ bán với giá 16 - 18 triệu đồng/m2. Vậy nếu mua được giá đó thì nhà đầu tư đã có thể hưởng lãi ngay tại thời điểm mua.

Thứ hai, đó là “tương lai” của mảnh đất sẽ như thế nào. Trong yếu tố này, cần xét tới 3 tiêu chí.

Một là về điều kiện kinh tế, xã hội của khu vực đó có đang phát triển hay không? Nếu mua đất ở những khu đã phát triển thì điều kiện kinh tế, xã hội đã ổn định thì sản phẩm bất động sản cũng ổn định theo.

Ảnh minh họa

Ví dụ, những khu vực lân cận nội thành Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức… được đánh giá có tiềm năng phát triển do sự lan rộng của đô thị. Xu hướng dân cư đô thị chuyển dịch dần ra phía lân cận với nhu cầu ở thực đã đẩy lực cầu ở khu vực này tăng lên. Đặc biệt, sự phát triển và nâng cấp của hệ thống cơ sở hạ tầng như giao thông, dịch vụ sinh hoạt cũng như mức sống phát triển càng tạo ra sức hút ở các khu vực ven đô. Nhu cầu mua bất động sản tăng lên. Trong khi đó, nguồn cung đất giảm thì chắc chắn giá sẽ tăng. Và thực tế là những năm gần đây 4 huyện trên giá đất tăng rất ổn định và tỷ suất lợi nhuận cũng từ 30 - 100%/năm.

Hai là về quy hoạch của mảnh đất. Có dự án nào sắp triển khai gần bất động sản, dự án đó là dư án gì? Có thu hút dân cư và làm kinh tế ở đó phát triển hay không? Sắp tới khu vực đó có được chính sách phát triển kinh tế, dân cư của nhà nước hay không?.

Điển hình như huyện Gia Lâm, khi dự án Vincity xây dựng, thu hút lượng lớn dân cư và sự quan tâm của các nhà đầu tư đã đẩy giá đất quanh khu vực đó tăng mạnh. Đặc biệt, với chủ trương đưa huyện Gia Lâm lên quận vào năm 2020, giá đất tại nơi đây đã nhanh chóng leo thang bất ngờ.

Ba là về sự khan hiếm của mảnh đất và tốc độ giao dịch hiện tại có làm cho đất khan hiếm hay không?

Ví dụ, năm 2018 có 10 lô đất diện tích 40m2, giá 2 tỷ/lô. Đến 2019 chỉ còn 2 lô diện tích 40m2 bán (còn 8 lô kia mua ở) thì theo quy luật cung cầu thì giá đất chắc chắn sẽ tăng.

Thứ 3, phân khúc đầu tư là yếu tố cần đặc biệt quan tâm, vì đây là yếu tố quyết định đến cung - cầu thị trường. Đầu tư ở phân khúc mà có nhiều người quan tâm sẽ an toàn và sinh lời cao, thanh khoản tốt. Đầu tư ở phân khúc ít người quan tâm mà vẫn tuân thủ theo 2 yếu tố trên thì vẫn sinh lời, tuy nhiên tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Với nền kinh tế hiện nay thì phân khúc dưới 5 tỷ đang là phân khúc hấp dẫn với các nhà đầu tư. Ví dụ, giá đất để tăng từ 10 triệu đồng/m2 lên 15 triệu đồng/m2 luôn dễ hơn tăng từ 100 triệu đồng/m2 lên 150 triệu đồng/m2. Chưa kể người có nhu cầu mua giá trị trên 100 triệu/m2 không nhiều.

Tuy nhiên, với những khu vực đang phát triển thì đó lại là một kênh đầu tư cho những nhà đầu tư “cá mập” muốn hướng tới việc giữ tiền hơn là đầu tư sinh lời. Vừa giữ tiền, và cộng với 2 yếu tố trên vẫn có thể sinh lời.

Ngoài ra, để tìm kiếm một mảnh đất có tỷ suất sinh lời cao, các yếu tố về thông số thửa đất cũng không nên bỏ qua. Mua được lô đất đẹp, vuông vắn, tỷ lệ kích thước rộng dài cân đối, dễ thiết kế nhà luôn có khả năng sinh lời tốt hơn. Xem 1 lô đất như thế chắc chắn sẽ khách sẽ ưng và thích hơn lô đất méo mó, tỷ lệ không cân đối rất nhiều, giá có cao hơn cũng vẫn sẽ mua./.

Nguyễn Quốc Hiệp - Phó Giám đốc Công ty CP Nhà đất Hùng Vương