Những điểm cần lưu ý trong quy trình cấp sổ hồng Condotel

Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 1902, công bố quy trình nội bộ giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai. Trong đó, Sở Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) sẽ chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và cấp giấy chứng nhận sở hữu bất động sản như officetel, condotel (sổ hồng) trên đất thương mại dịch vụ.

Các chuyên gia đều ghi nhận đây là tin vui đối với chủ đầu tư, khách hàng mua bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ, đồng thời cũng chỉ ra những điểm cần lưu ý để hành trình xin cấp sổ hồng của chủ đầu tư bớt “gian nan”.

Việc ban hành quy trình đã đáp ứng mong mỏi của chủ đầu tư và khách hàng

Trước đó, khi Nghị định 10/2023, sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 43/2014 về hướng dẫn Luật Đất đai, thông qua hồi tháng 4/2023, nhiều chủ đầu tư và khách hàng mua căn hộ condotel, officetel rất hy vọng việc cấp sổ hồng cho phân khúc này sẽ được giải quyết.

Song, hầu hết các địa phương có dự án condotel, officetel đều phải chờ hướng dẫn thêm, vì phải có quy trình do UBND tỉnh duyệt, Sở TN&MT mới tiến hành làm thủ tục, nhận hồ sơ.

Sau thời gian chờ đợi, Quyết định số 1902 của UBND tỉnh Khánh Hòa chính thức ban hành hai quy trình cấp “sổ hồng” cho bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ:

Quy trình số 1: Thẩm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng. Thời gian giải quyết 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Quy trình số 2: Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở. Thời gian giải quyết 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trao đổi với Reatimes, LS. Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết, sau một thời gian chờ đợi thì Phụ lục của Quyết định 1902 của UBND tỉnh Khánh Hòa ghi nhận quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở và trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án phát triển nhà ở.

“Việc triển khai các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại một số tỉnh thành như Đà Nẵng, Khánh Hòa đã triển khai từ lâu, có rất nhiều dự án đã đi vào vận hành trên thực tế.

Tuy nhiên, do vướng mắc khi chưa có hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ đã khiến việc cấp Giấy chứng nhận cho sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa được triển khai trên thực tế. Các chủ đầu tư gặp khá nhiều vấn đề từ việc này như: Mất niềm tin của khách hàng khi thời gian chưa được cấp Giấy chứng nhận cho sản phẩm họ mua; không thu được 5% giá trị còn lại khi chưa được cấp Giấy chứng nhận ...

Do đó, việc UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quy trình này đã đáp ứng được phần nào mong mỏi của các chủ đầu tư, cũng như các khách hàng đã mua sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại tỉnh này. Đồng thời, các tỉnh, thành khác có sản phẩm tương tự có thể tham khảo để vận dụng tại địa phương của mình”, LS. Lê Văn Hồi đánh giá.

Cần tiếp tục hoàn thiện quy trình

Cũng hoan nghênh việc UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành quy trình cấp “sổ hồng” cho condotel trong bối cảnh hiện nay, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản chia sẻ với Reatimes: Việc này sẽ tạo tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản du lịch tại địa phương.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Đức Lập cho rằng, để đẩy nhanh hơn việc cấp sổ đỏ, trong quy trình có một điểm cần tiếp tục hoàn thiện, đó là khâu lấy ý kiến của Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Du lịch, Cục thuế tỉnh, UBND cấp huyện nơi có dự án về điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và pháp luật về du lịch.

“Nên chăng UBND tỉnh chủ động thành lập tổ chuyên trách với các thành phần nêu trên, để thực hiện khâu rà soát tổng thể các dự án trước, đồng thời công khai bộ tiêu chí đánh giá điều kiện này để các chủ đầu tư, khách hàng biết và chủ động thực hiện trước, như thế sẽ tốt hơn”, ông Nguyễn Đức Lập đề xuất.

LS. Lê Văn Hồi cũng chỉ ra một số điểm có thể cần điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế:

Thứ nhất, thời gian giải quyết hồ sơ khá ngắn. Cụ thể, thủ tục cấp giấy chứng nhận được chia thành 2 quy trình, trong đó, Quy trình số 1 thẩm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng của chủ đầu tư có thời gian giải quyết là 30 ngày làm việc.

“Bước 2 của quy trình ghi nhận khi cấp giấy chứng nhận có mục đích thương mại, dịch vụ phải xin ý kiến bằng văn bản của Sở Xây dựng, Sở kế hoạch và Đầu tư, Sở Du lịch, Cục thuế tỉnh, UBND cấp huyện nơi có dự án. Nhưng theo tôi, sẽ rất khó cho chuyên viên của Chi cục Quản lý đất đai vừa thẩm định hồ sơ, vừa xin lấy ý kiến của từng ấy Cơ quan trong thời hạn 10,5 ngày làm việc.

Do đó, để thuận tiện cho việc triển khai đồng bộ việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, cần thiết phải có thêm các cuộc họp liên ngành về vấn đề này. Dù sao, việc cấp Giấy chứng nhận cho sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là hết sức mới mẻ”, LS. Lê Văn Hồi đề xuất.

Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng còn gian nan. Nếu như sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở thì chủ đầu tư buộc phải có văn bản của Sở Xây dựng về đủ điều kiện huy động vốn. Tuy nhiên, sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai khi bán hoàn toàn không có thủ tục này.

Rõ ràng, nếu dễ dàng ở thời điểm ban đầu thì sẽ khó khăn hơn ở giai đoạn sau, khi chưa có sự thẩm định chi tiết về điều kiện huy động vốn tại thời điểm mở bán. Giờ đây, sẽ cấp Giấy chứng nhận mới tiến hành “tái thẩm định” thì chắc chắn sẽ rất gian nan.

Thực tế, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP quy định “Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.”, liệu rằng, Sở TN&MT tỉnh Khánh Hòa có thể căn cứ quy định này để dựa trên cam kết của chủ đầu tư về đủ điều kiện bán hay không? Chắc chắn là khó, vậy nên có thêm thủ tục thẩm định và xin ý kiến của các Sở nêu tại bước 2.

Tuy nhiên, nếu các cơ quan chức năng kết luận tại thời điểm chủ đầu tư bán sản phẩm bất động du lịch, nghỉ dưỡng chưa đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản để từ chối cấp Giấy chứng nhận, vậy hệ quả pháp lý của nó sẽ là gì?.

“Nhìn chung, có thể vẫn còn những điều chỉnh cho phù hợp khi đưa vào thực tế, nhưng phải thừa nhận rằng, việc ban hành quy trình này là một tín hiệu đáng mừng cho chủ đầu tư, khách hàng đang có giao dịch với sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Dưới góc độ người quan sát, tôi rất mong chờ vào những Giấy chứng nhận được cấp đầu tiên.”, LS. Lê Văn Hồi nói.

Quy trình số 1, gồm 5 bước:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận 1 cửa của Sở TN-MT. Trường hợp đầy đủ, chính xác theo quy định thì tiếp nhận và in Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; chuyển hồ sơ đến Chi cục Quản lý đất đai và chuyển bước 2.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa chính xác theo quy định thì hướng dẫn hoàn thiện, bổ sung và in Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Kết thúc quy trình. Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ thì in Phiếu từ chối tiếp nhận giải quyết hồ sơ. Kết thúc quy trình.

Bước 2: Thẩm định hồ sơ do Chi cục Quản lý đất đai thực hiện, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở, công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất theo quy định.

Chi cục này kiểm tra hồ sơ, lập giấy mời kiểm tra hiện lấy ý kiến trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án hoặc gửi lấy ý kiến bằng văn bản của các cơ quan, tổ chức liên quan.

Trường hợp công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ thì gửi lấy ý kiến bằng văn bản các cơ quan, tổ chức liên quan (theo chức năng, nhiệm vụ): Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Du lịch, Cục thuế tỉnh, UBND cấp huyện nơi có dự án) về điều kiện theo quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch.

Bước 3: Tổng hợp ý kiến, giải quyết hồ sơ của các cơ quan chức năng.

Bước 4: Ban hành thông báo kết quả kiểm tra.

Bước 5: Trả kết quả cho chủ đầu tư, gửi thông báo kèm sơ đồ nhà, đất và công trình xây dựng không phải là nhà ở đã kiểm tra cho Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định pháp luật.