Những cú lừa ngoạn mục từ chung cư "xanh"

Yếu tố nào cấu thành khái niệm công trình xanh?

Quan niệm về bất động sản hiện nay không chỉ dừng lại là đắt tiền với vị trí thuận lợi, chất lượng xây dựng tốt nữa mà còn phải đi kèm với môi trường sống thân thiện, an ninh, dịch vụ tốt, tiện ích và đặc biệt nhiều không gian xanh.

Khái niệm “công trình xanh” (Green Building) không còn xa lạ đối với nhiều dự án chung cư hiện nay. Dường như những người đi mua nhà chỉ cần nghe đến từ “xanh” là đã cảm thấy có ấn tượng tốt. Tuy nhiên, ít người hiểu hết về chữ “công trình xanh” đúng nghĩa. 

Nắm bắt tâm lý chung của thị trường khi khách hàng ngày càng quan tâm hơn đến các dự án "công trình xanh", tiết kiệm năng lượng, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng áp dụng mô hình này ở nhiều dự án chung cư cao tầng.

Định nghĩa công trình xanh chính xác là những tòa nhà được xây dựng thân thiện với thiên nhiên, khi vận hành không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường khu vực và đô thị, giảm nhiều nhất tiêu thụ năng lượng hóa thạch, nhờ đó giảm phát thải khí CO2, bảo tồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là tài nguyên nước và tạo được môi trường sống tốt nhất cho con người và mọi loài sinh vật.

Mỗi quốc gia lại có một quy chuẩn riêng về công trình xanh. Ví dụ, theo ĐH Kiến trúc quốc gia Thành công (Đài Loan), để hấp thụ hết lượng CO2 của một tòa nhà có diện tích 116 m2 thì cần đến 40 cây cổ thụ. Vậy một đô thị 500.000 dân cần trồng 5 triệu cây (gần 40 cây cho 1 hộ dân, 4 người), do đó mỗi đô thị cần tới 5.000 ha cây xanh. Điều này thực sự mà nói khó có thể đáp ứng trong các khu đô thị hiện đại. Do đó, quy định này không được các khu đô thị khác chấp thuận.

Tại Việt Nam, Hội đồng Công trình xanh (VGBC) được thành lập năm 2008 và hệ thống đánh giá đầu tiên ở nước ta là chứng chỉ Lotus. Hoặc theo quy định cụ thể về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng thì tỷ lệ đất trồng cây xanh tối thiểu trong các lô đất xây dựng công trình thuộc nhóm nhà chung cư là 20%.

Đó chỉ là những tiêu chí nhỏ quy định về công trình xanh. Còn hầu như không có quy định nào về công trình xanh mà nó là một phong trào tự nguyện dành cho các chủ đầu tư mà Nhà nước và xã hội hoan nghênh ủng hộ. Có thể đúc kết tiêu chí chung đối với một công trình xanh cần đạt được là 3 yếu tố cốt lõi: Sử dụng năng lượng hiệu quả; tương tác thân thiện môi trường và tác động nâng cao ý thức cộng đồng.

Lợi dụng sự mập mờ của quy định để quảng cáo

Nhiều dự án chung cư đã lấy một số chi tiết nhỏ trong các tiêu chuẩn trên và sự mập mờ của khái niệm “xanh” không rõ ràng để "đánh bóng" cho dự án của mình, nói quá lên về sản phẩm như: Tiện ích trong mơ, không gian sống xanh, sạch đẹp mê hồn với đủ các mỹ từ "sống xanh, bể bơi vô cực, giao thông thuận tiện, đẳng cấp, tương đương khách sạn 5 sao"… được vẽ ra trong các tài liệu, tờ rơi… Tuy nhiên, thường những tiện ích được quảng cáo nói trên lại không được đưa vào các điều khoản của hợp đồng mua bán, dẫn đến khi nhận bàn giao nhà, khách hàng "chưng hửng" vì thực tế khác quá nhiều so với quảng cáo.

Đơn cử như chung cư Thống Nhất Complex, trên các trang mạng xã hội, website, chung cư này quảng cáo "ngập tràn" những bản phối cảnh rực rỡ, mỹ từ giới thiệu về hệ thống các tiện ích tại đây như: "Dự án Thống Nhất đầu tư tiện ích hiện đại và xây dựng môi trường sống chất lượng; 60% diện tích dành cho không gian cây xanh tạo một môi trường sống xanh mang lại mỹ quan đô thị và bầu không khí mát lành cho cư dân”.

Rác tập trung ở lối vào cổng chung cư Thống Nhất

Thế nhưng, theo khảo sát thực tế của chúng tôi, những tiện ích trên tính đến thời điểm hiện tại vẫn còn nhiều hạng mục dang dở; một số tiện ích lại "biến mất" khi giao nhà. Đối với tiện ích xanh là một khu vườn như trên áp phích quảng cáo thì chủ đầu tư còn thay đổi thiết kế biến thành khu nhà 4 tầng kinh doanh nhà trẻ và quán cà phê. Lượng cây xanh quanh chung cư cũng không đáp ứng được đến 60% diện tích như quảng cáo. Rồi hình ảnh quảng cáo có bể bơi tràn nhưng dân cư đã sinh sống được mấy năm trời mà chưa thấy có.

Chưa kể đến những lời lẽ quảng cáo có cánh, giúp người dân có môi trường sống hoàn hảo, cải thiện không khí, cuộc sống trong lành nơi Thủ đô… song cho đến thời điểm hiện tại, cây xanh lọc khí đâu chẳng thấy mà hàng ngày cư dân phải chịu cảnh bốc mùi từ những xe rác tự phát đối diện khu chung cư.

Hay như dự án Hồ Gươm Plaza, được quảng cáo mỹ miều là: “Dù được thiết kế xây dựng từ cuối năm 2012 nhưng nơi đây đã rất khéo léo sử dụng không gian xanh. Mang đến cảm giác gần gũi với thiên nhiên. Thoải mái, thoáng mát và không khí trong lành. Đây là điểm cộng vô cùng lớn mà không nhiều dự án có thể làm được”. Nhưng thực tế thì vô cùng ngán ngẩm, cây xanh quanh chung cư cũng chỉ lèo tèo phất phơ vài cây. Dường như chủ đầu tư đã tận dụng hệ thống cây xanh công cộng ở vỉa hè để làm cây xanh cho dự án. Bể bơi được quảng cáo long lanh huyền ảo nhưng thực tế lại khác xa.

Hồ Gươm Plaza - Dự án với nhiều "nét vẽ"

KTS Hoàng Mạnh Nguyên cho rằng, dự án mang giải pháp xanh thể hiện ở sự tác động đến môi trường như thế nào. Ví dụ công trình có sử dụng năng lượng tiết kiệm, vật liệu thân thiện với môi trường như gạch cách nhiệt, hệ thống chiếu sáng tự nhiên thông qua thiết kế hay hệ thống vòi với lưu lượng thế nào… giúp khách hàng tiết kiệm điện và chi phí sinh hoạt ra sao. Cây xanh chỉ là một yếu tố nhỏ để cấu thành một chung cư xanh nhưng nó lại là yếu tố dễ thực hiện nhất.

Cũng phải chịu cảnh ngộ như Chung cư Thống Nhất Complex, cư dân của dự án Green Pearl tại 378 Minh Khai phản ánh về việc chủ đầu tư quảng cáo một đằng, bán hàng một nẻo. Cụ thể, trong các tài liệu quảng cáo về dự án, chủ đầu tư đều cung cấp thông tin mỗi tòa nhà có 2 thang vận chuyển rác. Tuy nhiên, đến nay chủ đầu tư tự ý cắt bớt 1 hệ thống thang rác ở mỗi tòa nhà. Khu vực thang rác và phòng rác còn lại chủ đầu tư đã thay đổi công năng sử dụng.

Bên cạnh đó, người mua nhà phản ánh dù đang giai đoạn hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng nhưng nhiều bất cập trong thiết kế như việc lắp đặt cục nóng điều hòa sai các quy chuẩn kỹ thuật; lắp cục nóng điều hòa không đúng vị trí theo thiết kế dự án, điều hòa không đủ công suất… Green Pearl 378 Minh Khai còn thực hiện sai phương án quy hoạch làm giảm diện tích cây xanh xuống gần 3 lần, từ 7.600 m2 xuống còn 2.573,7 m2.

Hình ảnh phối cảnh và thực tế của  Green Pearl  378 Minh Khai

Thế nhưng, trên quảng cáo thì dự án này luôn được gọi là "đầy đủ tiện ích và không gian trong lành, xanh mát sẽ mang đến cho bạn "tận hưởng cuộc sống hoàn hảo" xứng đáng với tên gọi dự án Green pearl - Viên ngọc xanh giữa lòng thành phố Hà Nội". Thử hỏi với những yếu tố không hề giống với thông tin quảng cáo trên dự án như vậy, Green Pearl có thực sự là nơi "đáng sống, không gian xanh mơ ước giữa lòng Hà Nội" hay không?

Với những sai phạm đó, ngày 9/4/2020, UBND quận Hai Bà Trưng đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty CP Phát triển nhà Phong Phú - Daewon - Thủ Đức do bà Lê Thị Ánh Ngọc làm Tổng Giám đốc khi đã thực hiện hành vi vi phạm, xây dựng công trình sai nội dung Giấy phép Xây dựng (GPXD) số 151/GPXD và bản vẽ thiết kế được duyệt tại khu khu nhà ở thấp tầng dự án Green Pearl 378 Minh Khai do UBND quận Hai Bà Trưng cấp ngày 29/3/2016.

Theo KTS Võ Trọng Nghĩa, với những dự án chung cư cao tầng trong các khu đô thị hiện nay, việc áp dụng giải pháp “xanh hóa” là hoàn toàn có thể. Ví dụ, bản thân chung cư cao tầng có 1.000 m2 sàn/tầng thì mái công trình phải đảm bảo có 1.000 m2 diện tích cây xanh. Như vậy, bố cục tòa nhà nhìn trên góc độ thẳng vẫn là khoảng không gian xanh. Ngoài ra, nếu các cơ quan chức năng có quy định thì một số tầng, nhà đầu tư cần thiết kế lùi vào để tăng diện tích cây xanh trên mặt đứng. Thực tế, quy định này đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng thành công với hàng loạt công trình xanh ở mọi khu vực.

Tại thị trường bất động sản Việt Nam, dù chưa có quy định cụ thể và đầy đủ về một chung cư xanh, nhưng đã có một số chứng chỉ như EDGE, LOTUS, LEED, Green Mark... để quy chiếu cho một số khía cạnh trong dự án đó.

Vậy nên khi mua nhà, khách hàng có thể tìm hiểu những chứng chỉ này khi quyết định dồn tiền. Đối với các chủ đầu tư, cũng đừng quảng cáo quá đà để rồi khi bàn giao thực, cư dân “vỡ mộng” trước những tiện ích “như mơ” mà xảy ra những tranh chấp gay gắt.