Nhìn lại cơn biến động thị trường bất động sản sau cuộc sáp nhập lịch sử

Thế nhưng, điều kỳ lạ rằng sau khi có quyết định chính thức, diễn biến của thị trường bất động sản lại đảo ngược tình thế khiến không ít nhà đầu tư, đầu cơ đã phải chôn vùi gia sản của mình trong các dự án còn nằm trên giấy.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC THỜI ĐIỂM HÀ NỘI MỞ RỘNG 

Sau cơn nguội lạnh 2002 - 2006, sự chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản đã bắt đầu kéo theo làn sóng đầu tư vào kênh được coi là sinh lợi nhuận khủng này.

Cùng với thông tin Việt Nam gia nhập vào WTO (2007), lượng giao dịch ở thị trường bất động sản Việt Nam diễn ra mạnh mẽ bất chấp giá cả leo thang cao. 

Thông tin Hà Nội mở rộng càng khiến các nhà đầu tư bị cuốn vào cơn sốt đất. Không ai có thể bỏ lỡ cơ hội khai thác lợi nhuận này khi thị trường bất động sản được đánh giá là đang có nhiều tiềm năng sản sinh ra lợi nhuận khổng lồ.

Câu chuyện “mua đất trên giấy” bắt đầu nảy sinh từ đây. Các mảnh đất vốn “rẻ như bèo” ở tận Hà Tây, Mê Linh (Vĩnh Phúc)... - những địa phương sáp nhập vào Hà Nội - bắt đầu nhộn nhịp khi giới đầu tư và đầu cơ đặt chân tới.

(Ảnh: Đỗ Linh)

Chị Xuyến (một nhà môi giới Hà Nội) vẫn còn nhớ “giấc mơ” trong quá khứ 10 năm trước. Những vùng đất cỏ um tùm, chưa có quy hoạch hay chỉ là quy hoạch được tô vẽ bởi chủ đầu tư cũng đã có khách đặt cọc. Những con đường chưa thành hình, tất cả chỉ là mảnh đất hoang bạt ngàn cỏ dại của người dân nhưng đã được “chấm trước”.

Giá đất được đẩy lên tới 10 – 20 lần. Ai cũng đi trước đón đầu mua đất. Người người dồn tiền mua đất, nhà nhà vay mượn tiền mua đất. Những cái chẹp miệng, lắc đầu tiếc rẻ vì giá đất bán quá thấp hôm qua, hôm nay đã tăng không còn là hình ảnh xa lạ với người dân sinh sống ở các địa phương được sáp nhập vào Hà Nội.

Năm 2007 – 2008 được ví là thời điểm “bão” của thị trường bất động sản bởi có vị trí, giá nhà đất tăng gấp hơn 100 lần, vượt tầm với của những người có thu nhập thấp đến trung bình tại Hà Nội.

Đi kèm với cuộc đổ xô mua đất là sự xuất hiện của hàng loạt các dự án bất động sản. Có thể kể đến là sự chào đời của các khu đô thị như Geleximco, Nam An Khánh, khu biệt thự Bảo Sơn, khu đô thị HUD Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội). Dọc tuyến đường Tố Hữu hiện tại là sự nở rộ của các dự án chung cư như Usilk City, Dương Nội. 

10 năm trước, tại Hà Nội, đi kèm với cơn sốt đất khủng khiếp là hình ảnh người mua nhà phải bốc thăm, mua chênh hàng trăm triệu đồng và xếp hàng từ lúc nửa đêm để có suất mua nhà. Mua được một suất nhà, suất đất là mừng rơi nước mắt vì… nhà, đất khi ấy là kim cương, là vàng.

 SAU QUYẾT ĐỊNH CHÍNH THỨC HÀ NỘI MỞ RỘNG ĐỊA CHÍNH

Thế nhưng không ít người đã phải ngã ngửa vì cuộc đảo chiều đến chóng mặt của thị trường bất động sản. Chỉ trong một thời gian rất ngắn diễn ra từ 29/5 - thời điểm Quốc hội đã chính thức thông qua nghị quyết về việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội -  đến tháng 8/2008, vòng xoáy bất ngờ lật ngược khi lượng giao dịch bắt đầu chậm chạp lại.

Trái với sự kỳ vọng và tâm lý mua nhà đất theo trào lưu, sự đóng băng bắt đầu lan rộng trên thị trường bất động sản vào năm 2011 đến năm 2014. Nhiều chuyên gia đã đưa ra nhận định, giá nhà đất tại các khu vực biến động mạnh bắt đầu giảm tương ứng với thời điểm tăng. 

Năm 2009, giới đầu tư và môi giới vẫn không quên cuộc mở bán chung cư Dương Nội. Ở thời điểm khi giá bán ra là 23 - 25 triệu đồng/m2 nhưng chỉ đến năm 2012, giá cắt cỗ giảm gần 1/2.

Ông Cường (Nguyên Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản Atlantic) kể, thời điểm mới tung ra thị trường, những căn chung cư Dương Nội bán đắt như tôm tươi nhưng đến năm 2012, giá bán giảm đáng kể.

Vào thời điểm “nước sôi lửa bỏng”, để hút vốn, nhiều chủ đầu tư còn thực hiện mô hình mới, kêu gọi người dân cùng tham gia góp vốn đầu tư. Với chiêu bài “nộp tiến sớm, nhận khuyến mại” một số dự án đã thu hút dòng tiền khổng lồ từ người dân.

Điển hình như dự án Usilk City, giá thời điểm mở bán là 1550 USD/căn. Chỉ trong thời gian ngắn, Usilk City đã nhận được khoản tiền góp vốn khổng lồ từ khách hàng. Nhưng rồi gần 10 năm sau, dự án Usilk vẫn còn một số toà nhà đang trong tình trạng xây thô, dang dở.

Sau cuộc sáp nhập lịch sử và cơn bão khủng hoảng quét qua thị trường bất động sản, những khu đô thị, những ngôi nhà hình hộp được xếp vuông vắn nhưng trong tình trạng “vườn không nhà trống”. Nhiều nơi cọc đã xuống nền nhưng hết vốn lại... bị bỏ hoang. Nam Anh Khánh, Geleximco, khu biệt thự Bảo Sơn vẫn được giới đầu tư thời đó ví là khu nhà ma bởi chỉ có nhà mà không có người.

Cái kết của của cuộc sáp nhập lịch sử Hà Tây, một phần Vĩnh Phúc, Hoài Bình về Hà Nội là hàng trăm dự án trở thành dự án treo. Trong một hội thảo tháng 1/2017, chín năm sau ngày mở rộng, Chủ tịch TP Hà Nội, Nguyễn Đức Chung phát biểu rằng: “Quy hoạch Hà Nội nói chung, kể cả quy hoạch lõi có những vấn đề đang chệch hướng”.

HÀ NỘI: 10 NĂM NHÌN LẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nhìn lại sự biến động của thị trường bất động sản Hà Nội sau 10 năm kể từ thời điểm có quyết định sáp nhập, ông Lưu Văn Hưng, Phó Giám đốc Công ty CP Bất động sản Trường Phú cho rằng: "Theo quy luật phát triển, trên thế giới các đô thị đều có xu hướng phình ra. Hà Nội là một minh chứng về sự mở rộng đô thị khi sáp nhập tất cả các huyện của Hà Tây, một phần Hòa Bình và Mê Linh (Vĩnh Phúc). Đây là chủ trương hoàn toàn đúng. Khi sáp nhập về Hà Nội, lẽ dĩ nhiên, điều kiện cơ sở hạ tầng được nâng cấp, điều kiện đầu tư tốt hơn, giá đất tại các khu vực mở rộng sẽ đẩy lên cao.

Trước 1/8/2008 đã có kế hoạch của các dự án tuy nhiên nhiều thủ tục giấy phép của dự án như Bắc 32, Vân Canh HUD, Kim Chung Di Trạch, Geleximco, Thanh Hà (Cienco 5) đều bị chậm vì pháp lý cho người mua và bán bị gây khó khăn trong thời điểm giao thoa. Tuy nhiên, giá các dự án vẫn được đẩy lên cao".

Đánh giá chung về diễn biến giá đất tại khu vực Hà Nội mở rộng, ông Hưng phân tích: "Nhìn tổng quan, năm 2008, 2009, 2010, giá đất khu vực Hà Nội mở rộng tăng mạnh và đỉnh cao là đầu năm 2011.

Đến giữa năm 2011, cùng với việc thị trường bất động sản có dấu hiệu đi xuống, giá đất bắt đầu hạ nhiệt. Đến năm 2012, 2013, 2014, thị trường bất động sản đóng băng. Tới năm 2015, thị trường chuyển mình khôi phục. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, dù sốt đất xảy ra nhưng nhiều dự án tại khu vực Hà Nội mở rộng vẫn chưa thể khôi phục lại giá đỉnh cao của năm 2010 và đầu năm 2011. Tất cả vẫn trong tình trạng cắt lỗ.

Ví dụ như tại khu đô thị Geleximco, giá đất trung bình thời điểm đầu là 12 triệu đồng/m2, đỉnh cao lên tới 50 – 60 triệu đồng/m2. Qua thời kỳ thoái trào đến giai đoạn phục hồi, giá đất vẫn chỉ rơi vào mức trung bình từ 23 – 30 triệu đồng/m2 và kịch trần là 45 triệu đồng/m2. Một phân khúc khác đang được đánh giá có đà tăng mạnh, ăn theo các dự án là đất dịch vụ tại Hoài Đức.

Khách quan thấy rằng, tại các khu đô thị xây dựng từ thời điểm năm 2008 – 2009, mật đô dân cư thực tế chưa được lấp đầy, nhiều nhà còn bỏ hoang. Mặc dù năm 2013, chủ trương của thành phố là phải hoàn thiện mặt ngoài các khu đô thị nhưng đến nay vẫn chưa có người ở.

Hình thức đẹp đẽ nhưng số lượng người dân đến ở vẫn ít. Phải khoảng 10 – 20 năm sau, các khu vực mở rộng thuộc Hà Tây hay một phần tỉnh Hoài Bình mới trở nên sầm uất được. Thời điểm hiện tại, xu hướng phát triển vẫn theo hướng từ từ, không có sự đột phá".