Nhận diện những \"nam châm\" hút vốn đầu tư của thị trường trung du miền núi phía Bắc

Giá nhà ở tại các địa phương đồng loạt tăng

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý IV/2021 của các đơn vị thành viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) được công bố mới đây cho biết, thị trường bất động sản các địa phương tại miền Bắc đang có dấu hiệu phục hồi tích cực và hứa hẹn sẽ khởi sắc trong năm 2022.

Theo ông Lê Đình Chung - Phòng Nghiên cứu thị thường bất động sản VARS khu vực trung du và miền núi phía Bắc, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land, tại 4 thị trường Cao Bằng, Lào Cai, Sơn La, Lạng Sơn, trong quý IV/2021, tổng lượng giao dịch nhà ở thành công là 236 giao dịch và lượng hàng tồn còn lại là 4.480 sản phẩm, trong đó chủ yếu là hàng tồn của các dự án đã mở bán từ các quý trước. Về phần giá đất cũng chia theo nhiều khu vực và giá giao động từ 16 - 45 triệu đồng/m2

Nhìn chung trong quý IV/2021 tốc độ tiêu thụ sản phẩm nhà ở tại khu vực các tỉnh phía Tây Bắc chậm và có những khu vực còn giảm giá, trong đó có Cao Bằng.

Đối với 5 thị trường Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Thái Nguyên có số lượng giao dịch khá lớn, với con số vô cùng ấn tượng gần 2.000 giao dịch. Tiêu biểu có một số dự án có lượng giao dịch tăng đột biến như: La Viena Valley Đà Bắc, TMS wonder world, Mường Khến Heritage, Riverview Lương Sơn, Crow Vilas Thái Nguyên

Đáng chú ý là mức tăng giá trung bình từ 20 - 50%, đặc biệt có những thị trường tăng giá gần 100% so với năm 2020, như Bắc Ninh (mức giá từ 40 triệu đồng/m2), Thái Nguyên (mức giá từ 25 triệu đồng/m2), Bắc Giang (mức giá từ 30 triệu đồng/m2).

Theo ông Chung, lý giải cho hiện tượng này có 3 lý do. Thứ nhất là giá nhà ở tại TP. Hà Nội trong quý IV/2021 tăng cao, tạo ra đỉnh mới tại Thủ đô khiến cho cơ hội đầu tư không còn cao cùng với đó là nguồn cung vô cùng khan hiếm. Từ đó, các nhà đầu tư Hà Nội đổ ra các tỉnh ven Thủ đô.

Thứ hai là tại các địa phương, các sản phẩm đấu giá nhận được sự quan tâm rất nhiều vì mức giá trúng thường cao hơn từ 50 - 100% so mới mức giá khởi điểm. Đây cũng là lý do giá bất động sản tại thị trường địa phương được đẩy tăng cao nhanh chóng.

Thứ ba là có sự tác động các yếu tố vĩ mô như: Lãi suất vay thấp, lạm phát tăng cao và sự tham gia của nhiều các nhà đầu tư mới sau khi có lợi nhuận từ chứng khoán....

“Nhìn chung, dịch bệnh Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp, tuy nhiên cũng không làm cho thị trường bất động sản trong nước hạ nhiệt. Điểm sáng thị trường trung du tới từ thị trường Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Giang là 3 địa phương có dấu hiệu hồi phục tích cực nhất. Mức độ quan tâm của các nhà đầu tư tới 3 thị trường trên ở mức cao”, ông Chung cho hay.

Bất động sản công nghiệp và du lịch nghỉ dưỡng với diễn biến tích cực

Theo thống kê từ đơn vị thành viên của VARS, hiện có 61 dự án bất động sản khu công nghiệp trên địa bàn 8 tỉnh thành: Hoà Bình (7 dự án), Lạng Sơn (1 dự án), Bắc Kạn (1 dự án), Thái Nguyên (6 dự án), Yên Bái (4 dự án), Bắc Giang (7 dự án), Vĩnh Phúc (8 dự án), Bắc Ninh (17 dự án), Phú Thọ (8 dự án), Tuyên Quang (2 dự án).

Tổng diện tích mặt bằng đang cho thuê là gần 4.000ha, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 75%. Giá thuê trung bình dao động trong khoảng 1,4 - 2,5 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê đối với các dự án có chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân và 0,4 - 0,8 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê đối với các dự án có chủ đầu tư là Nhà nước.

Giá thuê tăng khoảng 3 - 5% so với quý trước, một số địa phương như Bắc Giang, Bắc Ninh giá tăng khoảng 7% so với quý II/2021.

Trong đợt bùng phát đại dịch Covid-19, nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp đã phải tạm ngừng hoạt động nhằm thực hiện công tác phòng chống dịch. Tuy nhiên, bất chấp những tác động từ dịch bệnh, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận những diễn biến tích cực đến từ hoạt động đầu tư nước ngoài và sự thay đổi trong chính sách của Chính phủ.

Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp khu vực miền Bắc đang duy trì ở mức 75%, trong khi đó nhà xưởng xây sẵn lại chứng kiến tỷ lệ này giảm đi so với quý đầu của năm 2021 do ảnh hưởng từ nguồn cung mới trong thị trường.

Về thị trường nghỉ dưỡng tập trung chính ở thị trường Hòa Bình nhưng số lượng còn rất hạn chế, trong quý IV/2021 có 2 sản phẩm mới ra mặt là Sakana và Culian Hồ Hòa Bình nhưng tốc độ tiêu thụ còn chậm.

Dự báo trong năm 2022, Hòa Bình sẽ ra mắt 3 - 4 dự án mới với quy mô quanh 100ha nhưng chủ yếu tập trung khu vực Hồ Hòa Bình. Vĩnh Phúc cũng có 1 sản phẩm ra mắt năm 2022.

“Với những dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn và được đầu tư bài bản thì đang nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư vì đây vừa là kênh đầu tư an toàn và là nơi trú ẩn trong giai đoạn dịch bệnh hiện nay”, ông Chung nhìn nhận.

Dự báo diễn biến của thị trường năm 2022

Nhận định về tiềm năng thị trường bất động sản trung du miền núi phía Bắc, giới nghiên cứu cho rằng, nhờ đẩy mạnh phát triển hạ tầng giao thông và phát triển đô thị đồng bộ, các tỉnh, thành khu vực này đang là điểm dừng chân lý tưởng của nhiều ông lớn trong lĩnh vực bất động sản. Dự báo, trong năm 2022, các địa phương này sẽ tiếp tục đón sóng đầu tư với sự cạnh tranh gắt gao.

Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land cũng đưa ra những yếu tố dự báo cho thị trường bất động sản khu vực này.

Thứ nhất, những diễn biến giá đất trên thế giới và các thành phố lớn ở Việt Nam tăng cao cùng với yếu tố lạm phát, thì trong 6 tháng đầu năm 2022 giá đất vẫn sẽ có xu hướng tăng.

Thứ hai, thị trường sẽ tập trung vào 2 phân khúc: Nghỉ dưỡng và đất nền. Trong đó, các thị trường ven Thủ đô, gắn liền với các yếu tố khu công nghiệp sẽ được khách hàng quan tâm.

Thứ ba, do thị trường tại Thủ đô giá tăng và lập đỉnh mới, khả năng mua nhà của giới trẻ sẽ ngày càng khó khăn, dẫn đến xu hướng đi thuê nhà gia tăng và tích lũy tiền để mua các vùng xa hơn hoặc về quê mua đất. Mức độ đô thị hóa các khu vực ven Hà Nội sẽ diễn ra nhanh chóng trong thời gian tới. Những yếu tố này sẽ thúc đẩy nguồn cung và nguồn cầu bất động sản vùng ven.

Thứ tư, thị trường phân phối hết sức khốc liệt, đòi hỏi các đơn vị phân phối bất động sản cần phải xác định rõ hơn chiến lược và có năng lực tài chính mạnh. Xu hướng độc quyền và bao tiêu sẽ diễn ra nhiều hơn với sự xuất hiện của các đơn vị phát triển dự án, chuyên tập trung tư vấn chiến lược bán hàng cho chủ đầu tư và điều phối các đại lý bán hàng.

Thứ năm, lượng sales giai đoạn này cũng xảy ra quá trình thanh lọc rất mạnh. Tại Hà Nội hiện nay hầu như không còn các sản phẩm trung cấp trở xuống và số lượng dự án cũng rất khan hiếm. Điều này đòi hỏi sales phải nâng cao năng lực để có thể bán các sản phẩm cao cấp và sản phẩm ở xa ngoài khu vực Hà Nội. Vì vậy, đây là giai đoạn của công nghệ, bất kỳ sales nào muốn tồn tại đều phải học tập công nghệ, kỹ năng bán hàng qua điện thoại và đầu tư tài chính nhiều hơn để tìm kiếm được khách hàng.