Nhà ở xã hội - “Nhà” đã đủ yếu tố “xã hội”?

Vẫn chưa hiệu quả

Theo số liệu công bố của Tổng Cục thống kê, tính đến hết năm 2016, tổng số NƠXH được thực hiện trên cả nước đạt 10.688 căn hộ chung cư và 2.685 nhà ở riêng lẻ, tổng cộng đạt 13.373 căn hộ và nhà ở. Tổng dân số Việt Nam năm 2016 đạt 92,7 triệu người. Như vậy, thời điểm đó, NƠXHtại Việt Nam mới đáp ứng được 0,014% toàn dân số. Tỷ lệ này còn quá khiêm tốn, cho thấy các chính sách NƠXH chưa thực sự mang lại hiệu quả, khả năng đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội còn thấp.

Gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua NƠXH hoạt động chưa thực sự hiệu quả. (Ảnh minh họa)

Một trong những chính sách nổi bật trong thời gian qua, có thể coi là cú hích đối với toàn thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà giá rẻ hỗ trợ người thu nhập thấp nói riêng là gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 3 năm triển khai, từ 01/6/2013 – 01/6/2016, chính sách này được đánh giá là thiếu hiệu quả, mặc dù đã giải ngân gần 100% nguồn ngân sách. Nguyên nhân chủ yếu do mục tiêu của chính sách là phục vụ an sinh xã hội, nhưng đơn vị được giao triển khai lại là các ngân hàng, tổ chức tài chính hoạt động theo mục tiêu thương mại, tối đa hóa lợi nhuận. Do đó, quá trình triển khai đã xuất hiện nhiều biến tướng, đối tượng thực sự được tiếp cận nguồn vốn không còn đúng với mục tiêu ban đầu.

Thời điểm gói 30.000 tỷ đồng kết thúc cũng là lúc thị trường bất động sản thoát khỏi khủng hoảng và bắt đầu phục hồi mạnh mẽ. Từ đó đến nay, công tác phát triển NƠXH được thực hiện theo đúng những quy định pháp lý trước đây, căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về Nhà ở xã hội, Chính phủ chưa đưa ra những động thái tạo lực đẩy mạnh cho công tác NƠXH.

Đi tìm giải pháp khả thi

Nguyên nhân hàng đầu dẫn tới sự thiếu hiệu quả trong quản lý và phát triển NƠXH chính là cách thức phân loại đối tượng. Đối tượng được hỗ trợ mua hoặc thuê mua hoặc thuê NƠXH theo quy định tại Điều 49 - Luật Nhà ở 2014 là 10 nhóm đối tượng cần ưu tiên trong xã hội. Tuy nhiên, trong cùng nhóm hoặc giữa các nhóm không chia nhỏ cơ cấu thu nhập. Nhìn sang mô hình phát triển NƠXH đang rất thành công tại Hàn Quốc, đối tượng được hỗ trợ mua hoặc thuê mua hoặc thuê NƠXH được chia thành 10 nhóm theo mức thu nhập.

Đối với cách phân loại theo nhóm đối tượng ưu tiên tại Việt Nam. Do không chia nhỏ khả năng tài chính của từng nhóm đối tượng. Nên mức giá mua hoặc thuê NƠXH cũng chỉ có một khung quy định chung. Cùng là đối tượng ưu tiên của xã hội, nhưng người nghèo, cận nghèo vẫn có khả năng tài chính hoàn toàn khác với người thu nhập thấp hoặc trung bình. Khả năng tài chính khác nhau nhưng giá thành sản phẩm chỉ có một mức chung, dẫn tới việc tiếp cận được NƠXH không cao.

Đối với cách phân loại theo mức thu nhập như tại Hàn Quốc, chính phủ có chính sách giá phù hợp đối với từng nhóm dân số. Mỗi nhóm được hưởng một chính sách khác nhau. Những người nghèo thậm chí không thể thuê nhà thì chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê này và hỗ trợ về tài chính, giá thuê sẽ thấp hơn thị trường khoảng 30%. Đối với nhóm trên thu nhập thấp, chính phủ hỗ trợ qua việc phí thuê nhà thấp hơn một mức. Nhóm 3, 4 được hỗ trợ thuê với mức thấp hơn giá thị trường 15 - 16%. Đối với nhóm thu nhập trung bình, không phải là thu nhập thấp, chính phủ Hàn Quốc sẽ hỗ trợ áp dụng mức lãi suất thấp hơn để họ có thể mua nhà.

Mô hình phân nhóm thu nhập sẽ lấy lợi nhuận thu được cao ở nhóm sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình khá trở lên bù cho lợi nhuận thu được thấp ở nhóm sản phẩm dành cho người thu nhập thập hoặc người nghèo. Do đó, mọi thành phần thu nhập trong xã hội Hàn Quốc đều có thể tiếp cận việc thuê hoặc mua NƠXH, đồng thời, bài toán lợi nhuận vẫn được giải quyết một cách tổng hòa.

Nguyên nhân tiếp theo dẫn đến sự phát triển thiếu hiệu quả của chính sách NƠXH là sự hỗ trợ của Chính phủ đối với các hình thức phân phối NƠXH hiện nay. Để sở hữu hoặc sử dụng NƠXH có 3 hình thức: mua, thuê – mua và thuê.

Trong đó, mua là người thuộc đối tượng được mua NƠXH sẽ chi trả bằng vốn tự có và kết hợp với các chính sách vay vốn phù hợp để mua căn hộ hoặc nhà riêng được xây theo đúng tiêu chuẩn NƠXH. Thuê mua là hình thức người thuộc đối tượng được thuê mua NƠXH sẽ thuê NƠXH trong 5 năm, sau đó được quyền mua lại căn nhà đó. Thuê là hình thức thuê dài hạn NƠXH, hàng tháng trả tiền thuê nhà, người thuê chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu đối với căn hộ.

Ở Việt Nam, việc phát triển NƠXH chủ yếu vẫn dựa vào nguồn vốn ngoài ngân sách, theo đó, các Nhà đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi đầu tư. Tuy nhiên, khi đơn vị triển khai là các nhà đầu tư, mục tiêu quan trọng nhất vẫn sẽ là lợi nhuận. Do sự khác nhau trong lợi nhuận thu được và thời gian thu hồi vốn của 3 loại hình phân phối NƠXH, nên phần lớn các nhà đầu tư ưa thích hình thức mua bán NƠXH hơn là thuê mua và cho thuê.

Thực tế cho thấy nhiều dự án không có hình thức thuê mua, chỉ có hình thức mua bán. Và đặc biệt, đăng ký qua các Sở Xây dựng cho thấy, không có bất kỳ nhà đầu tư tư nhân nào đăng ký kinh doanh NƠXH bằng hình thức cho thuê. Do thời gian thu hồi vốn của hình thức này dài, lợi nhuận thu lại không cao. Trong khi đó, xét trên nhu cầu và khả năng tài chính của nhóm đối tượng sử dụng NƠXH, thuê nhà hoặc thuê mua sẽ là phương án thu hút được nhiều đối tượng hơn. Không phải người nào thuộc đúng đối tượng cũng đủ khả năng mua NƠXH, cho dù có được hỗ trợ thêm bởi các phương án vay vốn phù hợp.

Một khu nhà ở xã hội tại Hàn Quốc

Đối với Hàn Quốc, các hình thức phân phối NƠXH cũng có 3 hình thức như vậy và cũng rơi vào tình trạng nhà đầu tư không mặn mà kinh doanh NƠXH cho thuê. Tuy nhiên, công tác phát triển NƠXH tại Hàn Quốc nhận được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ. Các loại hình không hấp dẫn nhà đầu tư tư nhân sẽ được Chính phủ ưu tiên hỗ trợ ngân sách.

Để công tác phát triển NƠXH đạt hiệu quả cao, nên chăng, các nhà làm chính sách cần có sự phân loại chi tiết đối tượng được hưởng ưu đãi theo thu nhập và khả năng tài chính.

Đơn vị trực tiếp thực hiện các chính sách phát triển NƠXH cần phải là các tổ chức không lấy lợi nhuận làm mục tiêu tiên quyết. Các khác biệt trong mục tiêu giữa các loại hình tổ chức sẽ gây ra sự không thống nhất giữa tinh thần và triển khai thực tế của chính sách, gây nên những bất cập trong thực hiện.

Chính phủ cần có sự hỗ trợ về ngân sách và các nguồn lực khác đối với những mảng hoạt động không hấp dẫn được nhà đầu tư tư nhân. Bởi lẽ kim chỉ nam của phát triển NƠXH chính là yếu tố “xã hội” – điều mà nếu chỉ trông chờ vào khối tư nhân sẽ rất khó để có thể thực hiện.