Nguồn cung nhà ở mới có cải thiện dòng tiền của chủ đầu tư?

Trong 12 - 18 tháng tới, nguồn cung nhà ở tiếp tục được thúc đẩy

VIS Rating nhận định, ngành bất động sản nhà ở Việt Nam đã phục hồi trong nửa đầu năm, với sự gia tăng nguồn cung và giao dịch nhà ở. Trước hết, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ trong quý II/2024 đang tạo đà cho doanh số bán hàng và dòng tiền thu hút trong ngành bất động sản.

Cụ thể, giao dịch bất động sản trên toàn quốc trong quý này đã đạt mức cao nhất kể từ quý IV/2022, cùng với sự gia tăng liên tục của giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM. Nửa đầu năm 2024, doanh số bán hàng mới của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Khang Điền, Đất Xanh, Nam Long đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước.

VIS Rating kỳ vọng, trong 12 - 18 tháng tới, các chủ đầu tư lớn kể trên sẽ tiếp tục dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM. Đồng thời, nhiều sản phẩm ở phân khúc trung đến cao cấp sẽ được mở bán tại TP. HCM và các thành phố lớn khác. Mặc dù, trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới tăng chủ yếu ở các thành phố lớn phía Bắc như Hà Nội và Hải Phòng. Lý do là, việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ thúc đẩy quá trình phát triển dự án và nguồn cung nhà ở mới. Kết hợp với tâm lý người mua nhà sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp.

Trước mắt, trong năm 2025, có hai dự án dự kiến mở bán, là Izumi City của chủ đầu tư Nam Long, có diện tích 170ha tại Đồng Nai và Vinhomes Wonder Park của Vinhomes, diện tích 133ha tại Hà Nội.

Các dự án dự kiến mở bán quý IV/2024 gồm: Dự án Emeria/Clarita của Nhà Khang Điền, có diện tích 12ha tại TP.HCM; Dự án Sun Urban City của Sun Group, diện tích 420ha tại Hà Nam; Dự án Vinhomes Global Gate của Vinhomes, diện tích 385ha, tại Hà Nội.

Mặc dù quy định tại các luật liên quan đến bất động sản vừa ban hành sẽ hạn chế các chủ đầu tư có đòn bẩy cao phát triển các dự án mới, nhưng VIS Rating kỳ vọng các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long hay Sun Group không bị ảnh hưởng và vẫn hoàn thành các dự án quy mô lớn đúng tiến độ.

Về nguồn cung nhà ở xã hội, hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục tiêu năm 2025 của Chính phủ là 428.000 căn và sẽ cần nhiều thời gian để gia tăng số lượng theo đúng mục tiêu.

Lưu ý xu hướng gia tăng đòn bẩy tài chính

Bên cạnh những điểm tích cực, thì VIS Rating cũng chỉ ra, việc gia tăng phát triển dự án mới, kéo theo xu hướng đòn bẩy sẽ tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động, làm suy yếu khả năng trả nợ của các chủ đầu tư, đặc biệt với những chủ đầu tư đang vướng pháp lý dự án.

Thực tế, trong 6 tháng đầu năm 2024, tỷ lệ nợ/EBITDA (lợi nhuận trước khi trừ chi phí) của ngành bất động sản đã tăng lên 3,7 lần, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024.

Trong đó, hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu. Cụ thể, dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như Đầu tư LDG, Quốc Cường Gia Lai và Novaland.

Cũng trong 6 tháng đầu năm, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Chủ yếu do việc phát triển dự án mới của Vinhomes (tổng nợ tăng 63% so với cùng kỳ), Đầu tư Văn Phú (54%), DIC Corp (59%) và Khang Điền (33%). Đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới.

Cùng với đó, việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể. Cụ thể, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao mức 44% trong Quý II/2024. Các công ty có lượng tiền mặt hạn chế như Đầu tư Xây dựng Kiên Giang, Đầu tư 577, Quốc Cường Gia Lai, KOSY có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.

Ngoài ra, khoảng 105.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 2025. VIS Rating ước tính, có khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi, phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây như Novaland, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh.

Riêng phát hành trái phiếu bất động sản mới trong 8 tháng đầu năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ. Theo chuyên gia VIS Rating, khả năng việc phát hành mới tiếp tục duy trì ở mức thấp, khi các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và Luật Chứng khoán sắp tới có những thay đổi.

"Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư đã được cải thiện trong năm 2024, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước", chuyên gia VIS Rating nhận định./.