Nguồn cung nhà ở cuối năm 2022 vẫn nhiều hạn chế

Nguồn cung sụt giảm rõ rệt

Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam về thị trường BĐS quý III/2022, nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Cùng với đó, thị trường BĐS thứ cấp cũng đã giảm vì giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn như trước.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Trong quý III/2022, Sở Xây dựng thành phố đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho 4 dự án với tổng cộng 2.144 căn, giảm 200% số dự án so với quí trước. Dự án được cấp phép mới trong quí chỉ có 2 dự án với quy mô 2.057 căn; 5 dự án nhà ở thu nhập thấp trong khu đô thị đang triển khai với quy mô 3.367 căn. Tuy nhiên số dự án được triển khai quá nhỏ so với nhu cầu…

Theo các chuyên gia, nguồn cung BĐS trong những năm qua đã giảm rõ rệt do quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính... dẫn đến tình trạng chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ.

Về vấn đề này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của Công ty CBRE Việt Nam cho biết, những tháng cuối năm, nguồn cung nhà ở vẫn hạn chế và còn có tình trạng mất cân đối. Nguyên nhân là do chi phí phát triển dự án ngày càng bị đẩy lên cao, nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Theo ông Kiệt, việc bán hàng sẽ khó khăn, ít sôi động hơn.

“Trong giai đoạn tới, mức độ hấp thụ có xu hướng giảm so với thời gian trước. Thứ nhất là do mức giá của thị trường hiện đã tăng rất cao. Thứ hai là nhóm sản phẩm thuộc nhu cầu ở thực như tầm trung và bình dân không có nhiều, trong khi nhà đầu tư hiện nay yếu tố được cân nhắc kỹ về dòng tiền và tài chính”, ông Kiệt lý giải.

Sớm tháo gỡ vướng mắc

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn TP.HCM hiện có hơn 100 dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, bị “đắp chiếu” hàng chục năm, rất cần các cơ quan có thẩm quyền vào cuộc tháo gỡ. Điển hình như dự án Dragon City (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) của Công ty cổ phần địa ốc Phú Long, còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời dẫn đến hơn 16 năm nay, Phú Long không thể triển khai dự án. Dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại số 91A Đỗ Xuân Hợp (thành phố Thủ Đức) của Công ty cổ phần địa ốc Thảo Điền đến nay đã hơn 10 năm nhưng chưa triển khai vì thiếu thủ tục giao đất.

Tương tự, dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 2) của Công ty Lê Thành, theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây thành phố, vị trí khu đất giai đoạn 2 thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ vì Sở Kế hoạch và Đầu tư trả lời theo Luật Đầu tư mới thì chỉ khi dự án phù hợp quy hoạch mới trình UBND thành phố chấp thuận đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” phải vay ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro; phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng)…

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, một số phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO)… Các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước thực tế buộc phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, thậm chí có tập đoàn giảm 50% số lao động, tác động rất lớn đến an sinh xã hội, cuộc sống người lao động.

Chia sẻ những khó khăn, các đại diện ở TP.HCM như Phú Mỹ Hưng, Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Khang Điền, Him Lam, Phúc Khang, Lê Thành, TTC Land, Địa ốc Sài Gòn… đồng tình với ý kiến của Bộ Xây dựng, cho rằng thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái, rất cần sự lắng nghe và thấu hiểu của Chính phủ.

Bên cạnh các dự án “đắp chiếu” còn rất nhiều, thị trường bất động sản lại có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, các đại diện doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM tại cuộc trao đổi rất lo lắng và kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành sớm tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật, giúp làm tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường, xử lý tình trạng khan hiếm nhà ở, mất cân đối cung – cầu nhà ở dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây.