Nên nới room cho người nước ngoài mua nhà để "giải cứu" phân khúc cao cấp?

Cung và cầu đều có nhưng hàng vẫn tồn

Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam là một lựa chọn hấp dẫn đối với người nước ngoài. Trên thực tế, rất nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam xây dựng nhà ở nhắm đến một lượng khách hàng nhất định là người nước ngoài. Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp luôn là lựa chọn hàng đầu của khách quốc tế muốn đầu tư hay đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam.

Báo cáo Korea Wealth Report 2019 của Viện Nghiên cứu thuộc Tập đoàn tài chính KB (Hàn Quốc) cho thấy, thị trường bất động sản nước ngoài được quan tâm nhất là Việt Nam, với 57,1% người tham gia khảo sát cho biết muốn đầu tư vào Việt Nam. Đứng sau Việt Nam là Singapore, Trung Quốc và Malaysia, với tỷ lệ quan tâm lần lượt là 32,1%, 30,7% và 26,4%.

Trong số đó, các cá nhân người Hàn Quốc và doanh nghiệp Hàn Quốc đã chi tới 56,1 triệu USD để mua bất động sản tại Việt Nam. Theo một thống kê của CBRE Việt Nam cho biết, khách Hàn Quốc, Hồng Kông và Đài Loan chiếm tới 85% lượng giao dịch bất động sản của người nước ngoài ở Việt Nam. Trong đó, TP.HCM là địa phương dẫn đầu cả nước về số người nước ngoài mua nhà.

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 diễn biến khó lường và tác động mạnh đến thị trường cùng các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, vấn đề người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam càng được quan tâm. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), để phù hợp hơn với nhu cầu thị trường cần xem xét lại việc quy định người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam theo hướng mở rộng tỷ lệ người nước ngoài được mua nhà tại các dự án nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, do phân khúc này ít phù hợp nhu cầu trong nước mà phù hợp với nhu cầu của người nước ngoài nhiều hơn.

Số liệu từ VARS cho thấy, hiện nay phân khúc nhà ở cao cấp đang có lượng hàng tồn kho ở mức cao, việc làm trên sẽ góp phần tăng tính thanh khoản và giảm lượng hàng tồn kho trên thị trường. VARS cũng dự báo trong quý II/2020, thị trường căn hộ tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục có giao dịch nhưng số lượng không nhiều, phần lớn chỉ diễn ra ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Đối với phân khúc trung cao cấp và cao cấp, tình hình không mấy khả quan và giá bán có thể giảm do lực bán chậm. Tính từ thời điểm trước, trong và đến sau khi dịch bệnh được khống chế là một khoảng thời gian không nhỏ dẫn đến áp lực về vốn khiến chủ đầu tư phải giảm giá.

Chính vì vậy, việc tăng tỷ lệ người nước ngoài được phép mua nhà tại các dự án cao cấp được cho là giải pháp hút dòng tiền từ những người ngoại quốc di chuyển sang Việt Nam theo xu hướng dịch chuyển của dòng vốn đầu tư đang hình thành.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Đối với nguồn cung hiện nay, trong một số phân khúc VARS thấy rằng, phân khúc trung cấp và bình dân rất phù hợp với đại bộ phận dân chúng. Còn nhà ở mà người nước ngoài muốn mua thường là phân khúc cao cấp. Nhiều dự án có vị trí đắc địa, mức giá cao, nhưng phần lớn mở ra là người nước ngoài mua hết”.

Lấy dẫn chứng một dự án thuộc phân khúc cao cấp tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), chỉ sau 2 ngày đã bán hết “room” cho người nước ngoài, thế nhưng, số lượng căn hộ còn lại thì đơn vị này bán chật vật mấy năm chưa hết hàng, thậm chí chỉ bán nhỏ giọt.

“Một số phân khúc như nhà ở xã hội và nhà ở bình dân thì nhóm này có thể không cho người nước ngoài mua, mà cho mua ở phân khúc cao cấp và nới “room” ra thành 40 - 50% thì vẫn đảm bảo người nước ngoài không sở hữu hết căn hộ của dự án. Điều này sẽ giúp kích thích tăng thanh khoản cho phân khúc nhà ở cao cấp hiện đang tồn kho rất nhiều trên thị trường”, ông Đính nhận định.

Cần tháo gỡ những vướng mắc

Số liệu thống kê cho thấy, sau hơn 5 năm Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua căn hộ tại Việt Nam, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự tăng trưởng từ những đóng góp của người mua nước ngoài. Theo Bộ Xây dựng, hiện có gần 400.000 người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, nhưng chỉ có 800 tổ chức, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. 

Việc người nước ngoài mua nhà ở nước ta có rất nhiều quy định pháp luật ràng buộc. Theo quy định tại khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ xác lập sở hữu trong địa bàn có dự án nhà ở, thông qua 3 hình thức giao dịch xác lập sở hữu: Mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư bằng hợp đồng mua bán; mua nhà từ cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận; nhận thừa kế, tặng/cho của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức trong số lượng quy định trong địa bàn.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích, vì câu chữ của Luật Nhà ở mà dẫn đến cách hiểu là người nước ngoài chỉ được mua nhà từ chủ đầu tư (nhà ở hình thành trong tương lai) và nhà ở đã cấp giấy chứng nhận, chứ không được là đối tượng nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như hiện nay. Để lách vướng mắc này, các chủ đầu tư thường hủy hợp đồng mua bán, hủy hóa đơn giá trị gia tăng rồi ký hợp đồng mua bán mới với người nước ngoài.

Ngoài ra, khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định nếu nhà ở thuộc sở hữu người Việt Nam (đã được cấp giấy chứng nhận) thì họ không thể bán cho người nước ngoài, nhưng nếu cho người nước ngoài thì lại hợp pháp. Như vậy, quy định bắt họ phải thực hiện các giao dịch giả  bằng việc “tặng/cho”. Trong khi đó nhiều đơn vị công chứng cho rằng, việc tặng/cho chỉ được thực hiện giữa người nước ngoài nên từ chối công chứng cho việc người Việt tặng nhà cho người nước ngoài. 

Trước tình hình thực tế như hiện nay, nếu không quản lý đúng cách thì dễ dẫn đến tình trạng mượn người Việt đứng tên, dẫn đến rất khó kiểm soát. Luật sư Phượng cho rằng, việc sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài có thể xem xét theo hướng, vẫn giữ số lượng sở hữu theo địa bàn, chỉ sở hữu khu vực dự án nhà ở, nhưng mở rộng về hình thức giao dịch xác lập sở hữu là cá nhân, hộ gia đình Việt Nam (đã có giấy chứng nhận) được phép bán cho người nước ngoài.

Nói về vấn đề này, ông Đính cho biết, tại nhiều địa phương gần như đang né tránh khi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài. Theo ông Đính, về cơ bản pháp luật Việt Nam khá đầy đủ nhưng có thể việc quy định về giấy tờ, cấp sổ đỏ chưa được rõ ràng. Bởi vậy, quy định pháp luật cần làm rõ nghĩa hơn để chính quyền địa phương có thể tiếp cận và thực hiện theo các quy định đã có.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, rất cần sự hỗ trợ cũng như hướng dẫn về luật từ phía những người làm chính sách, nhằm tăng tính minh bạch và hấp dẫn người mua nước ngoài. Ngoài ra, các cấp quản lý cũng nên có hướng dẫn về thủ tục chuyển tiền, thuế với người nước ngoài khi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản tại Việt Nam.

Nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá, việc tạo thuận lợi cho người nước ngoài mua nhà cũng chính là một kênh quan trọng giúp tăng tính thanh khoản của dự án cũng như nâng cao tên tuổi của chính chủ đầu tư dự án. 

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp đang xúc tiến đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam cho biết, một trong những chính sách mà họ quan tâm nhất là chính sách cho người nước ngoài sở hữu bất động sản ở Việt Nam. Họ cho rằng, muốn thu hút được nguồn lực bên ngoài vào lĩnh vực này, chính sách của Nhà nước và Chính phủ cần rõ ràng và cụ thể hơn.