Năm 2025, DN BĐS ứng biến ra sao trước 110.000 tỷ đồng đáo hạn trái phiếu?

Nỗ lực thanh toán trả nợ trái phiếu

Thị trường bất động sản đang đối mặt với một thách thức lớn khi 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm 2025 (số liệu từ VIS Rating). Đây là mức cao nhất trong ba năm qua, gây ra nỗi lo ngại về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2024 đến nay là khoảng thời gian chứng kiến những nỗ lực đáng kể từ các doanh nghiệp trong việc giải quyết bài toán nợ trái phiếu. Đơn cử Hoàng Anh Gia Lai (HAG), với sự hậu thuẫn vững chắc từ "con cưng" một thời nay thuộc về Thaco - Công ty Nông nghiệp Quốc tế Hoàng Anh Gia Lai (HNG), đã mạnh tay chi trả hơn 1.000 tỷ đồng cho lô trái phiếu HAGLBOND16.26. Động thái này giúp HAG giảm áp lực nợ gốc, tuy nhiên, "bầu" Đức vẫn còn chặng đường dài phía trước để hoàn thành mục tiêu xử lý toàn bộ nợ trái phiếu vào năm 2026, nhất là khi việc thanh lý tài sản không sinh lời đang gặp khó khăn.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) cũng không kém cạnh khi tung ra "combo" giải pháp xử lý nợ, bao gồm giảm giá chuyển đổi trái phiếu và kế hoạch mua lại trước hạn 21 mã trái phiếu. Đáng chú ý, Novaland còn âm thầm cơ cấu tài sản bằng cách giảm vốn góp tại nhiều dự án, giống như một "ván bài úp" khiến giới đầu tư tò mò về danh tính những "tay chơi" mới.

Cụ thể, cuối tháng 12, HĐQT công bố nghị quyết về việc giảm giá chuyển đổi cho lô trái phiếu trị giá 300 triệu đô la Mỹ theo thỏa thuận tái cấu trúc trước đó. Theo đó, giá chuyển đổi giảm từ mức 40.000 đồng/cổ phiếu đưa ra hồi tháng 7 năm ngoái, về còn 36.000 đồng/cp.

Cũng liên quan đến trái phiếu, cuối tháng 12 vừa qua, công ty này cũng đưa ra phương án mua lại trước hạn toàn bộ 21 mã trái phiếu phát hành từ năm 2020, với tổng giá trị theo mệnh giá là 7.000 tỷ đồng. Việc mua lại sẽ diễn ra ngay trong tháng 1 này theo hình thức thỏa thuận với giá mua cộng thêm tiền lãi phát sinh.

Bên cạnh đó, việc cơ cấu tài sản của Novaland vẫn tiếp tục diễn ra khi giảm vốn góp ở nhiều dự án, đây có thể được xem như là một hình thức bán tài sản khác nhưng chưa rõ ai mua. Chẳng hạn như giảm phần vốn góp từ hơn 2.200 tỷ đồng xuống còn gần 205 tỷ đồng tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Kim Yến (TP.HCM).

Hưng Thịnh Land cũng góp mặt trong làn sóng này khi mới đây có văn bản gửi các trái chủ thông báo sẽ tập trung nguồn tiền để thanh toán trái phiếu mã H79CH2124001 và H79CH2123002. Đây là 2 lô trái phiếu có tài sản bảo đảm là dự án Anderson Park tại Bình Dương.

Tuy nhiên, áp lực trả nợ trái phiếu vẫn còn rất lớn. Một số doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc đàm phán với nhà đầu tư, tìm kiếm nguồn vốn mới, và khôi phục hoạt động kinh doanh. Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, sức mua chưa thực sự phục hồi.

Dòng tiền vẫn là điểm yếu

Mặc dù các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực xử lý nợ, nhưng bức tranh toàn cảnh của thị trường vẫn còn nhiều thách thức. Đặc biệt, trong đó dòng tiền, yếu tố được ví như "dòng máu" nuôi sống doanh nghiệp vẫn có dấu hiệu suy giảm. Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc duy trì hoạt động kinh doanh, mà còn cản trở đầu tư phát triển và khả năng thanh toán các khoản nợ. Tình trạng này kéo dài có thể dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng, làm gia tăng rủi ro cho toàn thị trường bất động sản.

Báo cáo kết quả kinh doanh đến hết tháng 9/2024 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết phân khúc nhà ghi nhận một số doanh nghiệp có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh giảm đáng kể. Cụ thể, tập đoàn An Gia giảm 53%, Phát Đạt giảm 69%, Sunshine Homes giảm 65%, Nam Long giảm 46%, Văn Phú - Invest giảm 34%.

Nhận định về vấn đề này, VIS Rating cho hay, dòng tiền là điểm yếu trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khoảng 70% các doanh nghiệp mà các nhà phân tích theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.

Ông Dương Đức Hiếu, CFA - Giám đốc, Chuyên gia Phân tích Cấp cao, Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu VIS Rating cho hay: "Chúng tôi kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các CĐT lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.  Doanh thu bán hàng sẽ có khả năng tăng từ 25 - 50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao".

Bên cạnh đó, sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều. Mặc dù dòng tiền cải thiện, bảng cân đối kế toán và khả năng thanh toán nợ sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, đặc biệt đối với các chủ đầu tư vẫn đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Chuyên gia VIS Rating cho hay, khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới trong năm 2025.

"Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới", ông Hiếu nhìn nhận.

Tình hình tài chính của doanh nghiệp sẽ cải thiện trong năm 2025?

Trước những khó khăn về dòng tiền và nợ trái phiếu lớn, giới chuyên gia vẫn lạc quan rằng năm 2025 là một năm đầy hứa hẹn cho sự phục hồi của thị trường bất động sản, kéo theo đó là dòng tiền của các doanh nghiệp trong ngành sẽ được cải thiện đáng kể. Điều này xuất phát từ niềm tin và tâm lý người mua đang dần trở lại sau giai đoạn trầm lắng, cùng với việc lãi suất có xu hướng giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà ở tăng cao. Bên cạnh đó, những nỗ lực tháo gỡ khó khăn về pháp lý của Chính phủ cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được triển khai, góp phần tăng nguồn cung cho thị trường.

Sự kết hợp của những yếu tố tích cực này sẽ tạo nên một cú hích mạnh mẽ, giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại. Các doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi từ việc gia tăng doanh số bán hàng, từ đó cải thiện đáng kể dòng tiền. Đặc biệt, những doanh nghiệp lớn, có uy tín và tiềm lực tài chính vững mạnh sẽ nắm bắt tốt cơ hội này để bứt phá và khẳng định vị thế trên thị trường.

Cụ thể hơn cho nhận định này, ông Huỳnh Minh Tuấn, Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT cho hay: "Năm 2025, mặt bằng lãi suất cho vay của ngân hàng vẫn duy trì ở mức thấp, cùng với đó là biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các dự án sẽ đem tới cơ hội lớn cho chủ dự án, nhà đầu tư và người mua quan tâm đến phân khúc nhà ở", ông Tuấn dự báo.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Tuấn cho rằng sự trở lại của khách du lịch Trung Quốc, Hàn Quốc đã mang đến tín hiệu phục hồi cho nhóm này. Xu hướng này dự kiến sẽ còn lan ra Đà Nẵng, Phú Yên…

"Cùng với nhu cầu về dòng tiền đang tăng trở lại thị trường bất động sản, những sản phẩm có vị trí đắc địa, thương hiệu uy tín và giá cả phù hợp sẽ có khả năng hấp thụ rất cao, đáp ứng nhu cầu du lịch mùa vụ của các gia đình. Đây chính là cơ hội cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư", ông Huỳnh Minh Tuấn cho hay.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, thị trường bất động sản luôn biến động và có những điểm khác biệt lớn giữa 10 năm trước, hiện tại và tương lai. Ông Quang cho rằng, việc luật mới ban hành không chỉ cần văn bản hướng dẫn thi hành mà còn cần có thời gian để thị trường thích ứng. Chính vì vậy, nút thắt của thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn.

Mặc dù vậy, ông Quang vẫn tin tưởng vào tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2025: "Không thể phủ nhận, thị trường bất động sản năm 2025 sẽ đứng trước cơ hội lớn chưa từng có khi sở hữu những điều kiện thuận lợi cả về vĩ mô và vi mô. Tuy nhiên, để thị trường sôi động trở lại như giai đoạn 2018 - 2019 thì có thể cần thêm thời gian".

Ông Quang cũng cho biết thêm, ở thời điểm hiện tại, đa số đều nhận thức được bất động sản là kênh đầu tư hiệu quả trong 20 năm qua và ít nhất 10 năm tới. Vì vậy, dù thị trường có quay lại thời kỳ "hoàng kim" trong năm 2025 hay không thì cũng không ảnh hưởng nhiều đến quyết định đầu tư của họ.

Quan điểm này cho thấy, dù thị trường có trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng hay điều chỉnh giảm, thì nhìn chung, bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn và mang lại lợi nhuận ổn định trong dài hạn.