Lãi suất cao - "Phép thử" đối với doanh nghiệp địa ốc

Lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản bắt đầu nhích tăng từ cuối năm 2025 và hiện đang phổ biến ở mức 11 - 14%/năm, cá biệt có những ngân hàng chạm ngưỡng 15 - 16%/năm. Các chuyên gia nhận định, lãi suất cho vay ở mức cao đang ảnh hưởng lớn đến dòng vốn của chủ đầu tư bất động sản thông qua gia tăng chi phí, thu hẹp khả năng tiếp cận vốn tín dụng và làm chậm vòng quay tiền tệ do thanh khoản thị trường giảm.

Phát biểu tại một diễn đàn mới đây, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group cho biết, thách thức lớn nhất của nhiều doanh nghiệp hiện nay nằm ở khả năng tiếp cận vốn đặt trong bối cảnh lãi suất tăng cao và tiến độ giải ngân chậm. Bà Oanh lấy dẫn chứng về những dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng nhưng doanh nghiệp chỉ mới tiếp cận được một phần vốn vay, kéo theo tiến độ thi công bị ảnh hưởng.

Trao đổi với Reatimes, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cũng nhận định, trước làn sóng lãi suất tăng cao, những áp lực mà doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt hiện nay là rất trực diện. Ông Chung phân tích: “Lãi suất bắt đầu tăng trở lại từ cuối năm 2025 đến nay đã ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường. Khi thanh khoản sụt giảm, tốc độ bán hàng chậm lại sẽ khiến dòng thu thực tế không theo kịp kế hoạch kinh doanh dự kiến. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn phải chịu ‘áp lực kép’ khi chi phí vốn vay tăng vọt và việc tiếp cận nguồn vốn mới trở nên vô cùng nan giải”.

Chia sẻ tại tọa đàm về tín dụng bất động sản gần đây, ông Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land cho biết, dưới tác động của lãi suất, doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu giảm từ 30 - 40% so với cùng kỳ dù nguồn hàng trên thị trường luôn ở mức cao.

Nói với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển chỉ ra rằng, việc doanh nghiệp ngay lập tức gặp khó khi lãi suất cao thực chất đi kèm với nguyên nhân sâu xa từ việc hoạt động đầu tư của doanh nghiệp chưa gắn với năng lực tài chính thực, thiếu sự cân đối giữa các dự án đang triển khai, dự án chuẩn bị mở bán và các khoản đầu tư dài hạn. Đặc biệt, việc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, thay vì đa dạng hóa nguồn vốn cho các dự án dài hạn, khiến doanh nghiệp dễ rơi vào thế bị động khi thị trường biến động.

Dù áp lực lãi suất cao là có thật, nhưng theo quan điểm của TS. Đinh Thế Hiển, đây là giai đoạn sàng lọc cần thiết để thị trường loại bỏ những đơn vị hoạt động kém hiệu quả. Những doanh nghiệp chạy theo tăng trưởng nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ phải trả giá, thậm chí bị đào thải. Ngược lại, doanh nghiệp duy trì quản trị tài chính thận trọng, cân đối giữa tăng trưởng và an toàn tài chính sẽ có lợi thế. Quá trình thanh lọc sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên lành mạnh hơn, với sự xuất hiện của những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt hơn và các nhà đầu tư theo hướng an toàn, bền vững thay vì chạy theo đầu cơ ngắn hạn.

TS. Châu Đình Linh (trường Đại học Ngân hàng TP.HCM) cũng nhìn nhận, bối cảnh lãi suất cao, cửa tín dụng hẹp là “phép thử” đối với sự phát triển bền vững của doanh nghiệp địa ốc. “Không ít doanh nghiệp hiện nay thiếu tính kỷ luật và khả năng quản trị tài chính. Nhiều doanh nghiệp lệ thuộc vào nguồn vốn vay và đầu tư dàn trải trong giai đoạn “tiền rẻ”, trong khi vốn chủ sở hữu rất mỏng, dẫn đến khi lãi suất tăng, sức ép và rủi ro tài chính của doanh nghiệp lập tức xuất hiện”, TS. Châu Đình Linh chỉ rõ và cho rằng, ở cấp độ nội tại, doanh nghiệp cần tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn: Vốn ngắn hạn chỉ nên phục vụ nhu cầu vốn lưu động, trong khi vốn trung và dài hạn dành cho đầu tư tài sản dài hạn.

Về dài hạn, theo TS. Châu Đình Linh, giải pháp căn cơ nằm ở việc tái cấu trúc nguồn vốn theo hướng cân bằng và bền vững. Nguồn vốn của doanh nghiệp thường đến từ các nguồn chính gồm: Vốn vay ngắn hạn từ ngân hàng, vốn vay trung - dài hạn và vốn chủ sở hữu. Trong đó, việc phát triển thị trường chứng khoán, nâng cao khả năng huy động vốn của doanh nghiệp thông qua cổ phiếu và trái phiếu sẽ đóng vai trò quan trọng nhằm hướng đến cấu trúc tài chính cân đối và bền vững hơn.

Dự báo về diễn biến lãi suất trong tương lai, TS. Châu Đình Linh nhìn nhận đây là biến số phụ thuộc vào điều hành của chính sách tiền tệ và bối cảnh kinh tế vĩ mô. Xu hướng lãi suất tăng hiện nay mang tính ngắn hạn và có thể điều chỉnh theo chu kỳ. Do đó, doanh nghiệp không chỉ nên tập trung vào lãi suất ngân hàng, mà cần đa dạng hóa nguồn vốn để tối ưu chi phí tài chính. Trong trường hợp lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, doanh nghiệp cần chủ động thích ứng thông qua việc giảm dư nợ, tăng vốn chủ sở hữu, cải thiện vòng quay vốn và đàm phán lại điều kiện tín dụng với ngân hàng.

Nhìn tổng thể, lãi suất cao không tác động đồng đều đến mọi doanh nghiệp. Những đơn vị có nền tảng tài chính lành mạnh, cơ cấu vốn cân đối sẽ ít chịu ảnh hưởng, trong khi nhóm phụ thuộc lớn vào vốn vay sẽ chịu sức ép đáng kể. Điều này cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết cho doanh nghiệp về tái cấu trúc tài chính và nâng cao năng lực quản trị, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai./.