Khủng hoảng thiếu và những hệ luỵ khó lường trên thị trường bất động sản

Khi tình trạng khan, thiếu hàng thật sự diễn ra, hệ lụy của khủng hoảng thiếu sẽ là tình trạng giá tăng cao, người mua không thể tiếp cận nhà ở.

Thống kê của batdongsan.com.vn đưa ra, tổng diện tích sàn xây dựng của các dự án đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội và TP.HCM năm 2019 sụt giảm 52% so với năm 2018. Số lượng căn hộ đủ điều kiện mở bán trong giai đoạn từ 2020 - 2022 được dự báo sẽ khó đạt được mức đỉnh như giai đoạn 2017 - 2018.

Những con số thống kê về chỉ số sụt giảm nguồn cung mới trầm trọng cũng được các tổ chức nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam... chỉ ra. Nguyên nhân của sự giảm sút nguồn cung được cho là đến từ vướng mắc về thủ tục hành lang pháp lý và cuộc rà soát, thanh tra của các cấp chính quyền.

Không ít các chuyên gia cho rằng, nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, thị trường bất động sản có thể bị đẩy vào một kịch bản "khủng hoảng thiếu" nguồn cung.

Liên quan đến vấn đề này, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu chia sẻ của TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế.

PV: Các báo cáo của những tổ chức nghiên cứu bất động sản đều đưa ra con số về tình trạng sụt giảm mạnh nguồn mới trên thị trường. Lo ngại về nguy cơ "khủng hoảng thiếu" nguồn cung đã xuất hiện. Thưa chuyên gia, “khủng hoảng thiếu” trên thị trường bất động sản nên được hiểu như thế nào?

TS. Đinh Thế Hiển: “Khủng hoảng thiếu” được hiểu là tình trạng khan hiếm hàng hóa dẫn tới không đáp ứng lực cầu của khách hàng. Một kịch bản mới đây mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đưa ra, đó là tình trạng khủng hoảng thiếu trên thị trường bất động sản. Theo đó, các dự án mới bung ra thị trường giảm mạnh, dẫn tới tình trạng khan hàng, thiếu hàng, trong khi nhu cầu về sản phẩm bất động sản vẫn rất lớn nhưng không được đáp ứng.

PV: Nếu kịch bản đó xảy ra thực sự thì hệ lụy nào sẽ xuất hiện?

TS. Đinh Thế Hiển: Khi tình trạng khan, thiếu hàng thật sự diễn ra, hệ lụy của khủng hoảng thiếu sẽ là tình trạng giá tăng cao, người mua không thể tiếp cận nhà ở. Doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn, làm ăn thua lỗ. Thị trường bất động sản sẽ “đóng băng”, từ đó dẫn tới tình trạng suy thoái nguồn thu ngân sách. Kịch bản này đã được phía Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận diện và cảnh báo nguy cơ khủng hoảng về nguồn cung mà nguyên nhân đến từ vướng mắc của thủ tục hành chính.

PV: Bức tranh thị trường bất động sản 2019 - 2020 có đang lặp lại kịch bản tại thời điểm năm 2011 - 2013 khi thị trường bất động sản mất thanh khoản, chạm đáy và “đóng băng”?

TS. Đinh Thế Hiển: Cần phải thẳng thắn nhìn nhận lại, nguy cơ khủng hoảng nguồn cung liệu sẽ có xảy ra thực sự không? Nguyên nhân có phải đến từ thủ tục hành lang pháp lý chồng chéo, vướng mắc hay quá trình đẩy mạnh hoạt động thanh kiểm tra, rà soát dự án không?

Thị trường bất động sản nhìn từ năm 1995 đến hiện tại, các doanh nghiệp, chuyên gia cũng nhiều lần đặt ra vấn đề về hạn chế của hành lang pháp lý như quyền sở hữu sản phẩm bất động sản, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp. Nhưng trong gần 20 năm trôi qua, rõ ràng, thị trường bất động sản vẫn phát triển mạnh và nhanh, dù có thời điểm trũng, hạ nhiệt. Cuộc khủng hoảng ám ánh nhất đó là giai đoạn năm 2011 – 2013.

Hiện tại, một trong những nguyên nhân mà nhiều nhận định cho rằng đang khiến thị trường gặp vấn đề, đó là chính sách và là bất cập lớn.

Trở lại giai đoạn 2011- 2013, thị trường bất động sản “đóng băng” đến từ sự khủng hoảng thừa nguồn cung. Đó là giai đoạn mà các dự án ra đồng loạt, được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ nguồn tín dụng ngân hàng. Không ít chủ dự án là sân sau của ngân hàng và họ tin rằng, cứ vay vốn được ngân hàng phát triển bất động sản là thắng. Hệ lụy của nó là nguồn cung quá lớn, nguồn cầu không theo kịp dẫn tới vỡ bong bóng, khủng hoảng. Ngân hàng phải đối mặt với tình trạng nợ xấu, đổ vỡ và chịu ảnh hưởng nặng nề từ tình trạng bất động sản “đóng băng”.

Giai đoạn thị trường 2019 - 2020 không tái diễn lại một kịch bản như năm 2011- 2013. Ở thời điểm hiện tại, nguồn cung mới đang bị hạn chế. Xét về bức tranh vĩ mô, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã và đang sắp xếp, điều tiết thị trường khá tốt nhất là hoạt động kiểm soát thông qua hệ thống ngân hàng thương mại. Ngân hàng Nhà nước đã kịp thời ban hành quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.

Tình trạng ngân hàng tư nhân trở thành sân sau cho doanh nghiệp bất động sản cũng đã bị kiểm soát và hạn chế, nhất là trong hoạt động huy động vốn và cho vay ở thời điểm hiện nay. Thế nên, kịch bản của thị trường bất động sản 2019 - 2020 hoàn toàn khác so với giai đoạn năm 2011 - 2013.

PV: Ông dự cảm thế nào về thị trường bất động sản giai đoạn tới khi tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm mới đang diễn ra ở hầu khắp các tỉnh thành, đặc biệt là TP.HCM?

TS. Đinh Thế Hiển: Nhìn lại 3 năm, 2017 - 2018 - 2019, chúng ta đã từng lo ngại cho bức tranh kinh tế vĩ mô mang gam màu xám nhưng thực tế Việt Nam đã thể hiện sự điều tiết tốt khi GDP tăng trưởng mạnh, lạm phát giữ ở mức cho phép. Tăng trưởng tốt không dựa trên đầu tư công mạnh và tăng trưởng tín dụng lớn như những năm trước. Tăng trưởng tốt đang dựa trên sản xuất và xuất khẩu tạo ra giá trị. Cán cân thương mại 3 năm qua đều liên tục tăng dương. Trong khi đó, Việt Nam đang chú trọng tới nền kinh tế sản xuất, thu hút FDI chất lượng, tiến tới đô thị hóa nông thôn, tạo việc làm cho người dân…

Trong bối cảnh hội nhập, Việt Nam sẽ còn hút nhiều nhà đầu tư, sẽ còn cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại thì vấn đề mở cửa như thế nào, ra sao, tăng sức mạnh nội tại… là vấn đề sống còn. Đối với lĩnh vực bất động sản, một trong những ngành kinh tế có giá trị vốn hóa cao, hệ thống luật pháp cần phải phù hợp với thực tại, với sự hội nhập để doanh nghiệp địa ốc tư nhân phát triển đúng như tiềm năng sẵn có. Vấn đề không phải là thị trường đóng băng hay không mà cần nhìn nhận, để thị trường phát triển đúng cơ chế của nó, hành lang pháp lý và thủ tục hành chính phải rõ ràng.

Liên quan đến lý do chậm tiến độ dự án vì hoạt động rà soát, tôi vẫn nhất trí quan điểm tiến hành thanh và kiểm tra dự án. Đó là sự tính toán kịp thời, là biện pháp để thiết lập lại kỷ cương pháp luật. Doanh nghiệp sai phạm cần xử lý, phải công bằng và minh bạch. Nếu không, có doanh nghiệp địa ốc bị phạt, doanh nghiệp khác sai phạm lại bỏ qua, sẽ khiến niềm tin bị mất.

Nhưng chúng ta cũng không thể “đánh đồng”, gộp cả doanh nghiệp tốt và doanh nghiệp có sai phạm vào cùng một nhóm để áp dụng một chính sách, biện pháp rà soát mà thực hiện không đúng như quy định của các luật đưa ra. Thế nên, những vướng mắc về thủ tục hành chính như sự chồng chéo của các luật, “hành là chính” các doanh nghiệp thì phải sửa đổi để các công ty địa ốc có cơ hội phát triển. Còn nếu có sai phạm, thanh tra, giám sát là lẽ đương nhiên.

PV: Không thể phủ nhận cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011 - 2013 vẫn ám ảnh các chủ thể tham gia thị trường, chúng ta nên nhìn nhận bức tranh bất động sản 2020 như thế nào khi đang tồn tại đầy những mối hiểm nguy?

TS. Đinh Thế Hiển: Như quan điểm ở trên, tôi cho rằng, cần phải rõ ràng hai vấn đề. Thứ nhất, muốn thị trường phát triển thực sự, chính sách phải công bằng và rõ ràng. Doanh nghiệp địa ốc làm đúng quy định của pháp luật thì phải đảm bảo để doanh nghiệp phát triển thuận theo thị trường. Thủ tục hành chính phức tạp gây khó cho doanh nghiệp phải xử lý. Bất động sản cần sự phát triển theo cơ chế thị trường, tránh sự méo mó bởi quá trình can thiệp quá sâu và sai của thủ tục hành chính.

Thứ hai, nếu doanh nghiệp có dự án sai phạm phải xử lý. Chúng ta không nên quá lo lắng. Bởi thị trường cần có quãng thời gian đi ngang để bất động sản tồn được tiêu hóa. Nếu các dự án cứ vội vàng tung hàng ra, sai phạm chất đầy, các nhà đầu tư tranh nhau quảng cáo. Người mua gặp rủi ro từ dự án sai phạm, mất niềm tin. Hàng tồn, mất thanh khoản, doanh nghiệp địa ốc khó khăn và kéo theo ngân hàng lại chết. Với những dự án sai phạm, thị trường bị chậm lại một nhịp, thì sự thanh tra rà soát lại sẽ giúp môi trường trở nên minh bạch, ổn định lại. Đây là điều tốt cho thị trường bất động sản, tránh tình trạng bát nháo.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!