Không thể đánh thuế bất động sản nếu chưa được luật hóa

Cần có căn cứ cụ thể nếu đánh thuế

Mới đây, TP.HCM đề xuất hai phương án tăng nguồn thu từ bất động sản, bao gồm đánh thuế nhà đất không trực tiếp ở và tăng các khoản thuế, lệ phí liên quan đến bất động sản thứ hai trở lên. Việc này sẽ tạo ra nguồn thu ổn định đối với chính quyền, đồng thời như TP.HCM lý giải là sẽ giúp ngăn chặn đầu cơ.

Trao đổi với Reatimes, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi cho rằng, việc có đánh thuế hay không đều phải theo luật và sẽ là vi hiến khi áp dụng bởi chưa có luật.

“Nhà đất rất nhiều mà không đưa vào sản xuất kinh doanh hay sử dụng thì phải chấp nhận một mức thuế suất cao hơn, thậm chí gấp đôi gấp ba mức khởi điểm mới tạo ra sự công bằng xã hội và hướng tới sử dụng hiệu quả hợp lý nguồn tài nguyên đất đai nhà cửa. Nhưng cần phải sửa luật, phải có quy định của Quốc hội, quy định rõ ràng đánh thuế như thế nào, đánh thuế bao nhiêu cho hợp lý, công bằng”, ông Đức nói.

Đồng thời, luật sư Trương Thanh Đức cho biết, việc tính thuế suất cao với giao dịch bất động sản sở hữu ngắn hạn cần đưa vào Luật Thuế tài sản thay vì Luật Thuế thu nhập cá nhân. Lý do là thuế thu nhập cá nhân khuyến khích nộp thuế khi có thu nhập, càng có nhiều thu nhập thì nghĩa vụ nộp thuế càng tăng. Trong khi đó, một trong những mục tiêu của thuế tài sản là hạn chế đầu cơ, như TP.HCM đang lý giải.

"Việc xây dựng Luật Thuế tài sản đã đặt ra đã hơn 10 năm nhưng vẫn chưa thực hiện, nay cần tiếp tục xem xét hoàn thiện sắc thuế này", ông Đức nêu.

Bên cạnh đó, chuyên gia và cả người dân đều băn khoăn, nếu họ chỉ có căn chung cư vài chục m2 và dành dụm mua thêm một căn nhỏ cho con cái, so với gia đình sở hữu một căn nhà hàng trăm m2 mà không bị đánh thuế thì sẽ thiếu công bằng. Do đó, luật sư Trương Thanh Đức nhận định, việc đánh thuế bất động sản thứ hai không hợp lý nếu không tính theo giá trị.

Ủng hộ đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên, song TS. Bùi Ngọc Sơn, Viện Kinh tế và Chính trị thế giới lưu ý, phải có các tiêu chí đánh thuế như quy mô, giá trị địa tô, số lượng. Chỉ khi có các quy định, tiêu chí cụ thể, chúng ta sẽ định hướng được tài sản có bị đánh thuế không và ở mức độ nào?

“Chúng ta không nên nói sở hữu căn nhà thứ hai sẽ rất khó hình dung, phải là sở hữu về bất động sản và nhà ở trong đó có số lượng, quy mô, chất lượng, giá trị bất động sản”, ông Sơn nói.

TS. Bùi Ngọc Sơn cũng cho rằng, đất đai và bất động sản là hàng hóa rất đặc biệt, không tăng trưởng so với dân số. Nếu chúng ta không đánh thuế thì mức độ sử dụng tài nguyên lãng phí, tích tụ chờ để bán thậm chí là chưa được giá thì tình trạng để hoang sẽ tiếp tục diễn ra. Về mặt sử dụng tài nguyên như thế là kém hiệu quả và sẽ kích thích tình trạng đầu cơ. Song, có nhiều nguyên nhân khiến câu chuyện thuế bất động sản đã được đưa ra nhiều lần nhưng chưa thể áp dụng.

"Để chủ trương này đi vào thực tế, chúng ta phải có một đạo luật, trong đó, đầu tiên là phải xác định lại các tiêu chuẩn, các định nghĩa về bất động sản, sở hữu bất động sản, giá trị bất động sản… Việc đánh thuế gần như đã hoàn thiện ở các nước phát triển và chúng ta có thể “nhập khẩu” phương pháp. Vấn đề là xem xét lại điều khoản nào phù hợp, điều khoản nào cần thay đổi.

Đồng thời, cần phải xây dựng cơ sở nền tảng pháp lý, cơ sở nền tảng dữ liệu về đất đai nhưng chúng ta đang thiếu rất nhiều định nghĩa, hệ thống luật pháp chồng chéo và cơ sở dữ liệu ở đâu để làm căn cứ tính toán? Chúng ta nên có một luật về sở hữu tài sản để minh bạch thông tin và làm căn cứ đánh thuế”, ông Sơn nói.

Ông Sơn cho biết thêm: “Ở vùng trung tâm các nước phát triển, nếu mảnh đất sau một năm chưa  khởi công thì sẽ bị nâng thuế để người sở hữu không có động cơ giữ giá. Về mức thuế thì chính quyền Trung ương phải đặt ra cái sàn và trần còn cụ thể thì nên để địa phương quyết định”.

Nếu áp dụng, điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản TP.HCM?

Trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, nhiều lo ngại những đề xuất về thuế liên quan đến bất động sản thứ hai trở lên sẽ là một trở ngại nữa trong việc phục hồi thị trường.

Chia sẻ với Reatimes về vấn đề này, Giám đốc điều hành CLB nhà đầu tư bất động sản NAC Đỗ Quý Duy cho biết, đây là điều sớm muộn gì các nhà quản lý cũng sẽ áp dụng. Nhưng nếu áp dụng tại thời điểm này, sẽ là cú sốc nữa đối với thị trường bất động sản.

“Khi đánh thuế, rõ ràng hiệu quả khai thác của người sử dụng đất sẽ giảm xuống, khi đó số lượng người tham gia thị trường sẽ ít đi và thị trường đang trầm lắng sẽ ngày càng khó khăn hơn.

Trong khi đó, chúng ta phải phân biệt thuế đầu cơ và thuế đầu tư. Với những người mua nhà để cho thuê thì là hoạt động đầu tư cơ bản, nhưng trong thời điểm hiện nay, hiệu quả đầu tư cho thuê ở Việt Nam chỉ loanh quanh 4 - 5%, cao hơn là 7 - 8%, thấp hơn lãi suất ngân hàng và nếu chịu thêm thuế thì hiệu suất khai thác rất thấp khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia thị trường, nguồn thu ngân sách của Nhà nước cũng sẽ yếu đi”, ông Duy phân tích.
Nếu TP.HCM lựa chọn phương án thứ hai, tăng mức thu các khoản phí liên quan đến bất động sản thứ hai trở lên, bao gồm lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng… Giám đốc điều hành NAC nhận định, đây là phương án đỡ ảnh hưởng đến thị trường hơn, song nếu không tính toán hợp lý, vẫn làm giảm nhịp phát triển của thị trường.

“Phương án này cũng như phương án thứ nhất, trong việc áp dụng, cần khéo léo để không làm xáo trộn thị trường, nhất là trong thời điểm hiện tại. Chúng ta không thể so sánh với điều kiện phát triển của các nước khác, ví dụ như thị trường chứng khoán của Việt Nam đang khá mỏng và những ông lớn trên sàn chứng khoán chủ yếu là bất động sản và ngân hàng. Với sự liên thông chặt chẽ, thị trường bất động sản bị thu hẹp thì chứng khoán cũng bị ảnh hưởng”, ông Duy nói.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, đề xuất này sẽ gây tác động lớn đến thị trường bất động sản TP.HCM như đẩy giá nhà thứ cấp lên cao, làm giảm nhu cầu đầu tư và giảm tốc độ phát triển của thị trường bất động sản nói chung.

Ông Kiệt phân tích, nhóm nhà đầu tư có nhu cầu “lướt sóng” sẽ bị tác động mạnh bởi chính sách thuế này so với các nhóm khác, hạn chế việc sốt ảo của thị trường. Song, rất nhiều giao dịch trong thời điểm sốt đất lại được thực hiện theo kiểu “sang tay” để lấy chênh lệch nên hoạt động này không chịu tác động của việc đánh thuế bất động sản từ thứ hai.

Hơn thế nữa, hiệu quả của việc đánh thuế chưa rõ ràng bằng tác động bất lợi cho thị trường trước mắt. Việc nhà đầu tư phải chịu thuế cao hơn sẽ gián tiếp đấy mức giá bán lại của các sản phẩm này lên cao hơn. Mặt khác, nhà đầu tư có thể dùng phương cách lách luật để người khác đứng tên, sau đó vẫn tiến hành giao dịch bình thường. 

“Hiện tại giá nhà sơ cấp tăng cao do nhiều yếu tố chi phí của chủ đầu tư, giới hạn nguồn cung, người mua nhà không mua được vì lãi suất cao, khả năng tiếp cận vốn vay rất khó, nguồn sản phẩm giá thấp vắng bóng trên thị trường. Chưa chắc đánh thuế cao thì người chưa có nhà ở dễ tiếp cận bất động sản”, ông Kiệt nhận định./.