Khi nào "giấc ngủ đông" của condotel kết thúc?

Từ "con gà đẻ trứng vàng"...

Đi cùng với sự hồi phục trở lại mạnh mẽ của thị trường bất động sản sau cuộc khủng hoảng 2011-2013, condotel nhanh chóng gây được sự chú ý trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tiềm năng lớn về du lịch cộng hưởng với mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn đã đưa condotel trở thành kênh đầu tư hút tiền. Thậm chí, ở giai đoạn hoàng kim, condotel từng được giới đầu tư ví là "con gà đẻ trứng vàng".

Kể từ cuối năm 2015, bước sang năm 2016, 2017, nhiều nhà phát triển bất động sản lớn chuyển hướng triển khai mạnh loại hình condotel trong cơ cấu sản phẩm của mình. Các nhà đầu tư thứ cấp và đặc biệt nhóm nhà đầu tư cá nhân cũng mạnh tay rót tiền vào phân khúc này.

Lợi nhuận cam kết của condotel từng được các chủ đầu tư quảng cáo lên tới 15-17%/năm. Ngoài mức lợi nhuận hấp dẫn, một số chủ đầu tư còn tung ra chính sách ưu đãi về dòng tiền thanh toán. Điều này tiếp tục thu hút các nhà đầu tư cá nhân xuống tiền vào condotel. Thanh khoản tốt khiến nguồn cung condotel tiếp tục gia tăng trong một thời gian dài.

Một thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, trong năm 2017, có hơn 22.800 căn condotel được chào bán ra thị trường. Riêng năm 2016, nguồn cung condotel mới lên tới 16.000 căn.

Đáng chú, thống kê của VARs còn ghi nhận, trong giai đoạn 2015 - 2018, tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường. Một phép tính so sánh được đưa ra, đó là nguồn cung condotel của giai đoạn này tương đương với tổng lượng đất nền dự án.

Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình condotel đã đặt ra yêu cầu về việc xây dựng cơ sở pháp lý. Nhiều ý kiến cho rằng, condotel cần được cấp sổ hồng. Song, với nguồn cung "dày đặc" trong suốt hơn 3 năm bùng nổ, không ít quan điểm đặt ra lo ngại bất cập về quy hoạch và quản lý dân cư. Cuộc tranh luận về pháp lý của condotel diễn ra liên tục tại các tọa đàm, hội thảo.

Khi cơ sở pháp lý còn đang bỏ ngỏ, từ giữa năm 2018, những thương vụ phá vỡ cam kết về lợi nhuận của các chủ đầu tư dần nổ ra. Niềm tin của nhà đầu tư sa sút trầm trọng trong khi condotel vướng mắc pháp lý ngổn ngang, chưa hoàn thiện. Như hiệu ứng domino, loại hình condotel bắt đầu bước vào giai đoạn thoái trào.

… đến giấc ngủ đông kéo dài

Thiếu cơ sở pháp lý, những tính năng ưu việt từng được giới thiệu rầm rộ với mức lợi nhuận cao bị phá vỡ, condotel bắt đầu trượt dài trong bài toán thanh khoản. Theo báo cáo của VARs, từ quý III/2018, tỷ lệ hấp thụ condotel giảm mạnh. Lượng giao dịch cả nước chỉ đạt khoảng 1.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung condotel bắt đầu chững và dần thu hẹp.

Kịch bản này tiếp tục diễn ra trong năm 2019 khi lượng giao dịch chỉ đạt hơn 2.900 căn so với tổng lượng cung trên cả nước là hơn 11.800 căn, theo thống kê VARs, tương đương khoảng 20%.

Trước tình trạng "trượt dài" của condotel, nhiều chuyên gia kiến nghị các giải pháp liên quan đến pháp lý cho loại hình này. Song, danh phận cho condotel vẫn chưa được ghi nhận.

Dù chưa kịp hồi phục, đến năm 2020, ảnh hưởng của dịch bệnh đã khiến đà trượt dốc của condotel lại gia tăng. Thống kê của VARs ghi nhận, hầu hết trong năm 2020, giao dịch condotel gần như đóng băng. Đến cuối năm 2020, lượng giao dịch mới phát sinh nhưng không đáng kể.

Bước sang năm 2021, sự bùng phát của dịch bệnh tiếp tục lại "dập tắt" khả năng khởi sắc của condotel. Khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, chính khó khăn của ngành du lịch do ảnh hưởng nặng nề của Covid-19 đã khiến thị trường condotel thêm chật vật.

Ở thời điểm này, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, yếu tố pháp lý chưa rõ ràng là nguồn cơn đẩy condotel vào tình trạng "chưa lối thoát". Thêm ảnh hưởng của dịch bệnh, condotel càng gặp khó khăn.

Tín hiệu khởi sắc?

Giấc ngủ đông của condotel vẫn chưa có dấu hiệu thức giấc khi sau dịch bệnh, toàn thị trường bất động sản bắt đầu chìm trong gam màu xám. Sau thời gian tăng giá nóng do những cơn sốt kéo dài cùng tác động của lãi suất cho vay tăng đột biến, giao dịch trên thị trường địa ốc rơi vào đóng băng trong giai đoạn nửa cuối 2022 - 2023.

Bước sang năm 2024, tín hiệu hồi phục của thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện khi các phân khúc đánh vào nhu cầu ở thực tiếp tục ghi nhận giao dịch gia tăng. Sức nhiệt của những phân khúc này dần lan rộng sang các kênh đầu tư khác. Giới chuyên gia cho rằng, đây là bệ đỡ tốt cho condotel có thể hồi phục dần trở lại. Bởi thực tế, khi toàn thị trường địa ốc gặp khó khăn, sức bật của condotel khó xảy ra như một quy luật tương hỗ.

Theo luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way, condotel đang có lực đẩy tốt nhờ hệ thống pháp lý. Ông Hồi cho biết, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Các quy định luật hóa các sản phẩm bất động sản mới như căn hộ du lịch trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là điểm mới đáng chú ý.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã ghi nhận rõ về các sản phẩm bất động sản mới là các công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng nằm trong công trình xây dựng có công năng phục vụ cho mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, lưu trú … và hỗn hợp. Đồng thời, Luật này còn ghi nhận về các điều kiện bán, mẫu hợp đồng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

"Tôi có niềm tin rằng những quy định này sẽ góp phần không nhỏ vào giải quyết những tồn đọng trước kia trong việc kinh doanh sản phẩm bất động sản này, đồng thời, giúp cho thị trường sản phẩm bất động sản mới minh bạch, rõ ràng, hạn chế tranh chấp giữa các bên trong tương lai", luật sư Lê Văn Hồi nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cũng kỳ vọng, kênh đầu tư bất động sản trong đó có condotel sẽ sớm hồi phục. Dẫu vậy, ở góc nhìn đầy thận trọng, ông Hiếu dự báo, từ nay đến đầu năm 2025, thị trường địa ốc sẽ chưa có sự bứt phá lớn. Khoảng thời gian hồi phục của những kênh đầu tư như condotel khó có thể hình dung rõ nét trong thời gian ngắn sắp tới./.