Hết thời doanh nghiệp "đua nhau" phát hành trái phiếu để gom dự án

Siết quy định huy động vốn làm dự án nhà ở

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023. Theo đó, tại Điều 44 Nghị định này, Chính phủ đã đưa ra những quy định rõ ràng về điều kiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu mà các doanh nghiệp làm dự án nhà ở phải tuân thủ.

Cụ thể, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện:

Thứ nhất, chủ đầu tư dự án cần huy động vốn phải đáp ứng điều kiện phát hành trái phiếu và tuân thủ trình tự, thủ tục phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật về chứng khoán, pháp luật về doanh nghiệp; trường hợp huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài còn phải đáp ứng quy định nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Thứ hai, đã lựa chọn được chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ ba, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc đã thế chấp nhà ở trong dự án và đã đăng ký thế chấp theo quy định mà phát hành trái phiếu để huy động vốn cho việc đầu tư xây dựng phần dự án hoặc nhà ở đã thế chấp thì phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp hoặc rút bớt tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trước khi phát hành trái phiếu quy định tại khoản này.

Ngoài ra, Nghị định cũng yêu cầu, tổng vốn được huy động theo hình thức trái phiếu và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư của dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ khi kết thúc việc huy động vốn, chủ đầu tư dự án phải có văn bản báo cáo kết quả về số vốn đã huy động được gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án để theo dõi, phục vụ công tác quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, Điều 44 Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã quy định chặt chẽ hơn về việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu và chứng chỉ quỹ để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Quy định này khi áp dụng sẽ có vai trò kiểm soát rủi ro tài chính, đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm của chủ đầu tư, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư.

Việc yêu cầu chủ đầu tư báo cáo kết quả huy động vốn trong thời hạn cụ thể cũng giúp cơ quan quản lý nhà nước giám sát chặt chẽ quá trình huy động và sử dụng vốn, tăng cường công tác quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản.

"Điều này thể hiện một bước tiến quan trọng trong việc tạo ra khung pháp lý rõ ràng và chặt chẽ, nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và ổn định của lĩnh vực bất động sản", luật sư Hà nhấn mạnh.

Chấm dứt việc gom tiền từ phát hành trái phiếu để "ôm" dự án

Trên thị trường tài chính, bên cạnh dòng vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu là một trong những kênh huy động vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp chưa niêm yết.

Tuy nhiên, khác với cổ phiếu, thường có mệnh giá 10.000 đồng/đơn vị và nhà đầu tư sở hữu cổ phiếu góp vốn vào doanh nghiệp, thì trái phiếu doanh nghiệp có mệnh giá cao hơn và được xác nhận quyền, lợi ích hợp pháp của người sở hữu (trái chủ) đối với một phần nợ của doanh nghiệp.

Với những ưu thế riêng của mình, trong khoảng 7 năm trở lại đây, thị trường trái phiếu đã phát triển mạnh mẽ, được nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lựa chọn là kênh huy động vốn chủ chốt.

Theo thống kê của Bộ Tài chính, giai đoạn 2015 - 2023, có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước. Theo đó, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản tính đến tháng 3 năm nay đạt 350.876 tỷ đồng.

Trong đó, từ năm 2016 - 2021 là giai đoạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ liên tục tăng trưởng mạnh, từ mức 3.970 tỷ đồng trong năm 2016 lên mức 265.906 tỷ đồng trong 2021. Năm 2021 cũng là năm có khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ lớn nhất trong 8 năm qua. Xếp ở vị trí thứ 2 là năm 2020 với 178.414 tỷ đồng.

Nhớ lại giai đoạn 2016 - 2021, đó là thời điểm thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, khi người người đều đổ xô đầu tư bất động sản. Nắm bắt nhu cầu này, các chủ đầu tư đã liên tục huy động vốn thông qua kênh trái phiếu để gom đất, phát triển dự án.

Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư do huy động vốn một cách tràn lan, ồ ạt, trong khi kế hoạch phát triển chưa rõ ràng, thiếu tính toán… đã nhanh chóng nhận hậu quả ngay khi thị trường bước vào giai đoạn khó khăn.

Cụ thể, từ đầu năm 2022 đến nay, rất nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng trả nợ trái phiếu. Chỉ tính riêng tuần đầu tháng 7/2024, đã có 9 doanh nghiệp thông báo chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu và thay đổi điều kiện, điều khoản trái phiếu (chủ yếu là gia hạn kỳ hạn trái phiếu thêm 12 - 24 tháng). Trong đó, các doanh nghiệp chậm thanh toán hoặc phải giãn nợ trái phiếu chủ yếu thuộc lĩnh vực bất động sản.

Trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản (gần 59.000 tỷ đồng), tương đương 42%.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu trong thời gian tới là rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng là bài học cho các doanh nghiệp ở lĩnh vực này. Từ đó, buộc họ phải tính toán kỹ lưỡng, có kế hoạch rõ ràng và phải huy động trái phiếu dựa trên năng lực nội tại của doanh nghiệp.

Đặc biệt, với quy định siết hơn về huy động vốn từ kênh trái phiếu làm dự án nhà ở tại Nghị định 95, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ phải thay đổi cách huy động vốn từ trước đến nay. Bởi quy định về huy động vốn qua kênh trái phiếu trong thời gian tới đang được đặt ra những tiêu chuẩn cao hơn về tính minh bạch, lành mạnh và bền vững.

"Tôi tin rằng, quy định mới của Nghị định 95 sẽ góp phần chấm dứt việc gom tiền trái phiếu để "ôm" dự án. Đồng nghĩa, tình trạng phát hành trái phiếu một cách ồ ạt, thiếu kiểm soát như trước đây sẽ được hạn chế", luật sư Nguyễn Thanh Hà nói./.