GS. Richard Peiser: "Người giúp dự án bán hàng tốt nhất chính là cư dân"

Sáng 11/3, tại Hà Nội đã diễn ra buổi tọa đàm "Vai trò của các khu đô thị mới trong thị trường bất động sản và phát triển đô thị tại châu Á". Tại tọa đàm, các chuyên gia cùng bàn về những điểm yếu trong câu chuyện xây dựng phát triển đô thị. Nhìn từ cách xây dựng phát triển đô thị trên thế giới, Việt Nam sẽ rút ra những kinh nghiệm trong quy hoạch.

Tại sao lại sợ siêu đô thị?

Tại tọa đàm, TS. Hoàng Hữu Phê, Chủ tịch HĐQT công ty Vinaconex R&D chia sẻ các vấn đề về đô thị Hà Nội, những cơ hội bị bỏ lỡ, tương lai của những hi vọng mong manh.

Ông cho hay: “Thời gian qua, chúng ta phát triển đô thị trong khi chưa chuẩn bị mọi vấn đề. Chúng ta nghe nói và hay nói rằng ở Hà Nội có những khu ổ chuột, vấn đề đó hoàn toàn đúng. Về cấu trúc đô thị, lúc nào chúng ta cũng sợ siêu đô thị, trong khi ở Trung Quốc họ cũng có các siêu đô thị, họ có sợ đâu mà chúng ta lại sợ, đó là một nỗi sợ vô lý.

Chúng ta luôn đi ngược lại các vấn đề, ví dụ như việc chúng ta mơ ước 40ha toàn nhà ở xã hội, tôi cho rằng đó là cách chuẩn bị cho một tai họa. Tôi hoàn toàn phủ nhận chuyện phủ kín quy hoạch bởi nếu phủ kín quy hoạch thì chỉ cần sai một bước sẽ càng khó chữa”.

Các diễn giả cùng trao đổi tại tọa đàm (Ảnh: Hồng Vũ)

Nói về hạn chế khi quy hoạch xây dựng đô thị hiện nay, TS. Hoàng Hữu Phê cho hay, đô thị mới ở Việt Nam tồn tại các vấn đề như: đền bù phi lý, môi trường bị ảnh hưởng, quy hoạch thay đổi… Chúng ta quá quan tâm vào phân vùng đô thị, mọi người tin tưởng mạnh mẽ vào phân vùng nhưng khi quy hoạch, Hà Nội lại bỏ qua vấn đến quan trọng là không thực hiện mô phỏng quy hoạch giao thông. Không những vậy, ai cũng suy nghĩ là khi làm đô thị, doanh nghiệp chỉ kiếm lợi nhuận cho mình mà bỏ qua yếu tố khác.

Ngoài ra, đến nay cũng không hề có hệ thống theo dõi về giá nhà trong các khu đô thị và quy hoạch đô thị đang tập trung những công trình cao cấp, dành cho người có thu nhập cao.

Cũng trong câu chuyện xây dựng đô thị tại Việt Nam, TS. Huỳnh Thế Du giảng viên và Giám đốc chương trình Thạc sỹ Chính sách công tại Đại học Fulbright cho hay: “Quy hoạch là một trong những vai trò cơ bản của Nhà nước, trục trặc ở Việt Nam là cách làm. Vai trò của các quy hoạch tổng thể cũng rất quan trọng, cho đến nay suốt chiều dọc lịch sử Việt Nam tôi chưa thấy một quy hoạch nào về đô thị mà thành công. Cái chúng ta đang thiếu là liên kết vùng, thiếu liên kết về hạ tầng giao thông trong các đô thị, thành phố”.

GS. Richard Peiser chỉ ra một số nguyên nhân thất bại và bài học rút ra từ những khu đô thị mới mà ông đã từng khảo sát

Xây dựng đô thị và những yếu tố cần phải có

Nói về những bài học và kinh nghiệm từ các nước khi xây dựng đô thị, ông Richard Peiser, Giáo sư về bất động sản tại Đại học Harvard lấy ví dụ phân tích về Khu Bundang (Hàn Quốc) - một trong nhưng thành phố phát triển khi có vị trí nằm ở trung tâm, có hạ tầng, giao thông phát triển, quy hoạch một cách chi tiết.

Theo ông, bài học cho đô thị mới trong tương lai là dù xây dựng bất kì thành phố nào, đô thị nào cũng phải tạo ra những dòng tiền bằng cách bán đất. Đặc trưng của phát triển đô thị mới thì chúng ta phải đầu tư đường thuận lợi rồi mới nghĩ đến chuyện phát triển hay bán các dự án bất động sản trong đó, cần phân biệt phát triển theo chiều ngang hay chiều dọc, là giao thông hay nhà cao tầng, các nhà đầu tư đang ôm đồm quá nhiều thứ.

Ông Richard Peiser cũng cho rằng, tại các nước phát triển không thực hiện linh động quy hoạch nên không kịp tiếp nhận kịp những thay đổi của thị trường. Những dự án thành công còn được tạo ra từ tinh thần cộng đồng, bởi người giúp dự án bán hàng tốt nhất chính là cư dân tại đó. Một điều nữa là chúng ta phải hoàn thành càng nhanh càng tốt xây dựng các đô thị mới để không phải trải qua các quá trình thay đổi của thị trường bất động sản (là các chu kỳ kinh tế mà 5 - 10 năm sẽ có một sự đi xuống, hay trục trặc, khủng hoảng).

Thêm nữa, điểm cần quan tâm khi xây dựng đô thị chính là tiện ích, tiện nghi của dự án như gần gũi thiên nhiên. Đô thị nên tập trung nhiều phân khúc với những tiện ích nhằm đáp ứng cho đa dạng độ tuổi như trường học cho trẻ, bệnh viện dưỡng lão cho người già. Chúng ta cần tăng cầu cho dự án của mình để giúp bán hàng nhanh, vì thế cần tập trung vào nhiều phân khúc thay vì một phân khúc.