Gỡ “nút thắt” trong cải tạo chung cư cũ nát

Suốt nhiều năm qua, quy định về tỉ lệ đồng thuận tuyệt đối “100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư” trở thành rào cản lớn nhất trong việc cải tạo nhà chung cư cũ nát. Số lượng nhà chung cư cũ nát được cải tạo tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh trong hàng chục năm qua chỉ dưới 2%.

Tại phiên họp thứ 6 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã dẫn chứng về vướng mắc trong quy định cải tạo chung cư cũ nát, để khẳng định việc sửa đổi chính sách phải từ thực tế cuộc sống chứ không phải từ văn phòng!

Thấp thỏm sống trong khu chung cư cũ nát

Những bức tường nứt toác, hệ thống cột dầm bị sụt lún nghiêm trọng, phần lan can bong tróc... đó là tình trạng của một số khu tập thể cũ ở một số khu vực Huỳnh Thúc Kháng, Giảng Võ, Thành Công. Dù đã được cảnh báo về sự nguy hiểm trong những căn hộ cũ nhưng nhiều hộ dân vẫn đang phải cố “bám” trụ với nhiều lý do khác nhau.

Bước ra từ căn chung cư cũ đã xập xệ, xuống cấp tại số 51 Huỳnh Thúc Kháng, ông Trương Ngọc Hùng (58 tuổi) phản ánh, hệ thống cột dầm chịu lực của tòa nhà đã bị nứt, lún nghiêm trọng. Trong khu tập thể có tổng cộng 19 hộ dân, trong đó 15 hộ đã được di dời, chỉ còn lại 4 hộ vẫn bám trụ ở đây.

Theo ông Hùng, thực trạng trên không chỉ tồn tại ở chung cư 51 mà còn ở rất nhiều khu tập thể cũ trong khu vực. Việc cơi nới thêm “chuồng cọp”, làm vách kính, lan can… khiến cho các chung cư cũ ngày càng xuống cấp, mất an toàn. Dù đã muốn chuyển đi từ lâu, nhưng ông Hùng cùng số cư dân còn lại tại khu nhà số 51 vẫn cố gắng bám trụ, trông ngóng về một kế hoạch cụ thể, chi tiết từ thành phố để yên tâm di dời.

Còn tại đơn nguyên 1 - nhà A Ngọc Khánh (phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội), khu nhà chung cư này đã có nhiều dấu hiệu xuống cấp, xập xệ. Phía bên trong khu chung cư tường sơn bong tróc, nhiều nơi rêu bụi bám đầy, màu sơn vàng cam đã ngả ố sang màu nâu đen. Xập xệ, xuống cấp cũng là tình trạng chung của nhiều khu chung cư cũ ở Hà Nội. Song do gặp nhiều bất cập nên công tác cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ tại thành phố vẫn “giậm chân tại chỗ” suốt 20 năm qua.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, tương đương khoảng hơn 3 triệu mét vuông sàn với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong số này, có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo trên thực tế diễn ra rất chậm chạp. Riêng tại TPHCM (với 575 chung cư cũ), từ năm 2007 đến nay, ngành chức năng chỉ cải tạo, xây dựng lại 15 chung cư, chiếm tỉ lệ 1,3%. Tại TP.Hà Nội có khoảng 1.600 nhà chung cư cũ. Tuy nhiên sau gần 20 năm chỉ có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn (chiếm khoảng 1,2%).

Phải phá thế “giậm chân tại chỗ” suốt 20 năm!

Phân tích về những nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ “ì ạch” suốt 20 năm qua, GS-TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng có 3 “nút thắt” cơ bản nhất dẫn tới những vướng mắc trong vấn đề này. Thứ nhất, đó là chính sách đất cho nhà chung cư được sử dụng dài hạn và thiếu phù hợp với cách thức phát triển nhà ở chung.

Thứ hai, đó là theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu. Trong khi đó, nhiều chủ hộ không đồng thuận do khúc mắc về hệ số đền bù. Yêu cầu 100% hộ dân phải đồng thuận mới được cải tạo, sửa chữa nhà chung cư cũ nát là phi thực tế và là một rào cản lớn.

Thứ ba, đó là cách thức để mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bỏ tiền ra cải tạo chung cư cũ. Trong nội đô, các khu chung cư không được xây cao tầng. Việc này khiến các chủ đầu tư bị giảm sút nhiều lợi ích và e ngại không muốn bỏ tiền vào đầu tư cải tạo chung cư cũ. Trong khi đó, kinh phí từ nhà nước để triển khai thực hiện cải tạo, sữa chữa chung cư cũ là rất hạn hẹp.

Nói về các giải pháp, GS-TS Đặng Hùng Võ cho rằng, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP để tháo gỡ nút thắt liên quan tới yêu cầu 100% chủ hộ đồng ý được thay thế bằng chỉ cần 70% tổng số chủ hộ sở hữu căn hộ của nhà chung cư. Quy định này sẽ mở ra một giai đoạn mới, đẩy mạnh việc xây dựng lại hàng nghìn nhà chung cư cũ ở Hà Nội và trên cả nước.

Một điều rất quan trọng trong việc cải tạo nhà chung cư cũ nhát được GS-TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh đó là cần phải hài hoà lợi ích của nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Trong đó các vấn đề liên quan tới xác định hệ số bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư tại chỗ khi nhà mới hoàn thành cho người dân cần được tính toán kỹ để hài hoà lợi ích các bên.

“Về việc điều phối lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ, cần hướng đến cân đối một cách công bằng, minh bạch sao cho các bên đều thấy rõ lợi ích của nhau. Điều này sẽ phụ thuộc vào phương án cải tạo của chủ đầu tư dự án bỏ ra. Ngoài ra, để đảm bảo yếu tố nhà đầu tư có thể sinh lời trong việc đầu tư, xây dựng, cải tạo sửa chữa chung cư cũ nát thì cần đề xuất không gian cải tạo cả khu chung cư chứ không phải chỉ từng nhà chung cư” - GS-TS Đặng Hùng Võ nói.

Có chung quan điểm, TS-KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - cho rằng với sự điều chỉnh của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại sẽ được tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời, lựa chọn hình thức bồi thường, yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có). Cùng với đó, chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận về nhà ở và đất đai đối với nhà ở đã được bồi thường, tái định cư; giám sát thực hiện dự án; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà bố trí tạm thời; bồi thường thiệt hại xảy ra theo hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư theo quy định...

Mặc dù vậy, ông Nghiêm cũng lưu ý rằng cải tạo chung cư cũ phải gắn liền với quy hoạch chung của thành phố kết nối với các khu chức năng đô thị hiện hữu, phát huy tối đa nguồn lực đất đai đô thị, nhằm thay đổi cơ bản chất lượng đô thị và cuộc sống, nâng cao giá trị kiến trúc cảnh quan, hướng tới đô thị xanh, văn minh hiện đại, bền vững.